广州牛市前夜的特征是什么
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
大家不要在地铁规划放出来后，盲目去追求地铁概念的房产。
对于一个区域来讲，地铁周期中，规划明确的那一刻，房价涨幅最大。但是最重要的，还是地铁落地后，这个区域是否还有其他的利好落地。
最近不少粉丝都在问我，现在广州的市场情况怎么样。
这些粉丝有些是有需求，但是一直在观望的，面对现在的市场，自然会有些焦虑的情绪。
有些粉丝是已经买好了房子，一方面是关心自己入手资产的行情，另一方是面对现在的购房条件，又开始有点按耐不住自己的想买房的冲动。
对于第二种类型的粉丝，我近期都是以劝导为主。都建议他们先别太着急，上太大的杠杆，给自己太大压力。
除了粉丝，也有其他城市的同行，问我广州市场的情况。他们很多人都是听闻深圳市场火爆，所以自然关心深圳的领居，广州行情到底如何。
虽然广深两座城市物理距离十分接近，楼市之间也有很紧密的联系。但是客观讲，这段时间论楼市回暖的程度，深圳明显是要比广州更旺的。
如果说深圳的楼市，水温已经到了80度，那和深圳相比，广州楼市目前还是温吞的。
不过，我并不觉得深圳楼市热起来，对广州是一件坏事，这反而是一件好事。
因为历来，广州牛市前夜的特征，就是深圳楼市。
01
可能有很多读者，对将近十年之前发生的事情并没有很深的印象。
我很有幸，2015年和2016年分别在深圳和广州生活，亲身经历了那一波大行情。
15年深圳在短短半年时间内，房价飙升翻倍。整个深圳关内，基本上带花园和原装电梯的商品房小区，都很难再找到单价5万以下的房源。
我当时住在下梅林，每天都会路过一个叫做碧华庭居的小区，15年之前，碧华庭居的单价在3万多，70多方的两房总价在200多万。
那个时候经过碧华庭居的大门口，我都会抬头看看小区门头，梦想自己在深圳打拼，有朝一日可以攒钱买套两房房就好了。这就是我当时的dream house。
结果15年的大行情，短短半年，碧华庭居的单价涨到了5万加，两房的价格涨到了400万。
我买到dream house的距离没有因为我的努力缩短，反而愈发遥远了。
后来我在16年来到了广州工作生活。因为在深圳刚经历完楼市的大行情，看到广州的房价感觉就和白菜价一样，所以我6月到广州，7月就在广州买好了房子。
16年6月的广州，虽然营销中心的人很多，二手房看房的人也不少，但是价格基本上纹丝不动，几乎看不到大涨的端倪。
转眼间到了10月，广州楼市终于开始大涨。我买的小区，单价在短短的一个月内，跳涨了1万/m²。
16年的行情，广州比深圳晚了一年半的时间。
然后是20年的那轮小行情。
可能很多广州的业主以为那波行情是疫情后开始上涨的。实际上，那波行情在上一年的年底就开始了。
这一轮深圳又在广州前面。
19年11月11号，深圳宣布取消144m²以下的豪宅税，市场立刻出现异动。有很多二手房业主开始返价，市面上的笋盘被快速消化。
广州的反应要比深圳晚半年时间，直到2020年的6月份，市场才开始真正热起来。
只是很多人不知道的是，广州19年年底，很多笋盘已经在快速成交了。
我当时看到疫情发生，预判接下来楼市会大涨，所以在2020年3月就开始戴口罩踩盘看房，4月就把目标房源定好了。
我在看房的过程中就发现，市场上诚心卖房的买家和笋盘早在春节前就被消化的七七八八了。
那个时候市面上还有很多自媒体博主在声嘶力竭的劝大家，疫情来了，风险增加，不要盲目冲进市场买房。
看起来这些人很冷静，说的话讨人喜欢，但实际上是一种不专业的表现，也导致不少人买房多花了几十万。
我默默给这帮人贴了一个水货的标签。
02
我为什么要这么啰嗦，和大家叙述上两次行情的情况，是想给大家展示楼市是怎么由熊转牛的。
特别是深圳楼市的行情是怎么轮动到广州楼市的。
楼市的行情，和很多人想象中不太一样，不是那种像百米起跑那样，每个城市，每个区域，每个板块都站在同一起跑线上，听发令枪响，然后共同起跑冲刺。
不是的，楼市的行情不是同步发生的，城市之间，板块之间，存在明显轮动的情况，是不均衡发展的。
所以牛市前的特征就一定是，有一个城市作为前锋冲锋。
15年之前的楼市，上海经常扮演前锋的角色。15年后，往往是深圳做排头兵。
而城市内部，也同样需要某个板块起带头作用。
原本价格梯度是市中心的顶级地段卖单价10万，核心区均价就是单价6万左右，郊区在单价4万左右。
突然之间，核心区的某几个楼盘原本10万，短时间卖到了20万单价，并且不只是一笔成交，在20万单价的这条线出现了多笔成交，直到把房源都扫干净。
前锋带头玩命冲锋，然后后面的小弟，看到前锋领跑，也开始跟着冲起来。
我和你就差一条街区，你卖20万，我还没8万，这显然不合理，然后我也开始涨，冲到18万。那些6万的就和你差几个地铁站，也就跟着涨，涨到十来万。
这就是我们说的板块轮动。
楼市的大牛市，一定要有前锋带，后面的人才会跟着一起冲锋。
深圳楼市近期非常火爆，日光盘非常多。因为深圳放开限购的区域是关外，所以这次异军突起的是关外板块的刚需盘，龙华这段时间有至少8个项目日光。
我们看看深圳近期的成交数据。截止10月18日深圳新房认购6632套，按这个趋势本月大概率认购量要突破8000套，甚至奔向1万套。
历史上，深圳新房超过8000套的月份并不多，我们可以看一下。
2021年1月8356套
2009年3月8509套
2009年5月8479套
2007年1月8278套
2006年1月8793套
2006年11月8778套
2006年12月8748套
2005年1月9518套
2005年3月9479套
2005年4月10661套
2005年10月8450套
2005年11月11417套
2005年12月10570套
深圳的市场体量没有广州这么大，是一个小盘股。小盘股的特点就是给一点点能量，就可能短时间窜得非常猛。
我们近期建议强烈关注深圳的行情，到底是牛市，还是仅仅是成交反弹。
如果深圳这轮成交行情影响到价格，突破现有的价格瓶颈，价格体系被重塑，那就意味着广州的牛市行情也要开始启动了。
当然，广州和深圳不太一样。广州是一个单中心城市，并且广州所有区域都放开了限购。所以广州如果出现牛市，一定是珠江新城开始出现异动，当领头羊引领其他板块冲锋。
所以我非常关注近期嘉裕公馆和中海花城湾的几套成交，我们会看看笋盘被消化后，市场还有没有后续的购买力承接。
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