广州取消豪宅税，但利好的不仅仅是豪宅
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州想要快速卖房，有哪些千万不要做的事
虽然文章里在给大家科普卖房有哪些事情不能做，但客观讲，除非房子的板块选择太差，或者纯粹是打算卖房向上置换的，不然当下是不建议大家卖房的。
如果说在半年前，大家还会因为市场没有足够的确定性，在悲观情绪四处蔓延的情况下，把手里的房子当做烫手的山芋甩掉。
那放在现在，市场成交量回暖，刺激政策持续不断的情况下，就真的是非必要不卖房了。
今天，广州楼市的政策继续加码，继上海、北京、深圳之后，也把豪宅税官宣取消了，并确定会在12月1号起执行。
01
我们从初中的历史课本就学过，轻徭薄赋从来都是一件利国利民的好事情。
取消豪宅税，从账面上看，是买一套房，动辄几十万甚至上百万的税费，成为了历史。
我们先看看，取消普通住宅和非普通住宅，对哪些房子有直接的影响。
广州和北上不同，广州只对两类房子有直接影响。
一种是以面积作为区分。产证面积144m²，套内面积超过120m²以上的户型，交易的时候都需要缴纳5.3%的增值税。
另外一种是容积率区别。容积率小于1的住宅，交易的时候需要缴纳5.3%的增值税。
未来买上面这两种房子，只要满两年，涉及的税费就只有契税和个税。
而且经过之前的调整，契税的税率只需要首套1.5%，二套2%。
我们举个例子，一套珠江新城2000万的住宅，过去交易一次的税费成本有：3%契税，5.3%增值税，1%个税，9.3%共计的186万的税费成本。
经过这一轮的税费调整后，这套房目前的税费成本只有1.5%的契税和1%的个税，税费2.5%共计50万的税费。
省去了136万的交易成本。
要知道按照现在的首付1.5成的政策，2000万的这套房，首付总共就300万，而之前的税费186万，就需要现金486万，税费占了买房现金的38%。
现在首付加上税费，要动用的现金只有350万，税费占买房现金的比例下降到了16%。
我看了一下，贝壳上面积大于144m²以上的房源有1万4千套，这些房源直接受到政策的利好。
接下来我相信，这部分曾经被高额税费压抑的房源，成交比例会有一个很大的提升。
省几十万上百万的税，对于任何一个买家来讲，当然都是一件大事情。但是取消豪宅税带来的影响，可不仅仅是省税费这么简单。
实际上，取消税费的政策，最大的作用，是提升了市场当下的确定性，是对市场的赋能。
我们过去几轮的政策其实是缺乏延续性的，基本上每一轮都间隔了4个月的时间。
之前超市场预期的是广州528新政，政策出来后，市场在6月爆火，但随着银行审批的收紧，市场在7月就开始偃旗息鼓，重新转冷。
包括930新政，也是在市场饥寒交迫的时候，雪中送炭的。
也就是说，之前的政策，都是出在市场接近冰点的时候。最终的作用也基本都体现在解冻，而不是点燃。
而这次广州一系列政策，买房送户口，契税降低，豪宅税减免，都是在930新政后，市场已经回暖的情况下放出来的。并且，政策发布中间间隔的时间只有一个多月
广州上个月新房成交1万套，二手房成交1.3万套，这个月前的二手成交大概率会在1万套之上，市场环境和之前完全不同。
02
除了面积超144m²的产品，别墅类的产品也迎来了春天。
过去很多银行是不怎么做别墅类房产抵押的，即使愿意做，抵押成熟也都在50%上下。
这波取消豪宅税后，我觉得逐渐会有银行放开别墅类产品的抵押，甚至把贷款成数也提升到7成这个水平。
未来一部分位置不错，配套还行的别墅，有很大可能吃到这比政策红利。
当然不是建议大家买别墅，减免税费更不是让你冲动去买郊区别墅的理由，而是说那些着急卖别墅的业主，适当可以拉长自己的卖房周期。
另一个让我们值得关注的地方在于，广州楼市的天花板被拉高了。
我们都知道，楼市的牛市要经历三个阶段。
首先是市场开始起量，这个时候价格看上去是纹丝不动的。
然后是一些市场头部的某几个小区，突破了当下价格体系的天花板。
最后才是全面的普涨，迎来真正意义上的大牛市。
取消豪宅税，就是在给头部小区头部产品，重新赋能。
在过去，为什么即使是市场狂热起，广州很多豪宅的价格，依然有明显的天花板，涨到一定的价格区间，就很难再冲上去了。
因为随着房价上涨，市场里的投资者都希望可以多用一些杠杆，但是买大面积的豪宅，由于豪宅税的存在，广州的豪宅杠杆属性是很差的。
一套2000万的房子，按照2000万的网签价贷款，税费需要186万。这对于很多买家来讲，是难以承受的。
所以过去大部分买豪宅的买家，大部分都会走一条全款买入再抵押的路，这样可以在过户的时候，少承担一些税费。
但这种方式，都需要充足的资金储备。
中间的垫资成本，贷款费用，还要承受抵押贷款相比按揭贷款更低的评估价。
而按照现在的政策，豪宅是完全可以用正常按揭贷款的方式去买房的，再加上1.5成的首付政策，豪宅变成了一项杠杆率非常优秀的资产。
要知道，如果一个市场要真的要旺起来，熊熊烈火燃烧，动力充沛，引擎声嗡嗡响。靠的不是自住的刚需买家，靠的是投资者。
并且这波降税，有利于豪宅资产的评估时效性。底层逻辑在于降税促进了资产的流动性，流动性和资产价格成正比。减少了过去成交价上涨，评估价滞后，评不足的情况。
现在投资者和房价的天花板，终于可以把两者的需求对齐了。
这种确定性，就不是表面上的省税费那么简单了。
豪宅税的取消这一步，是政策的棋局上，非常精妙的一步，会延伸出来很多正面的效果。
当然，对于房产这样，涉及百万亿资金，上下游几十个行业，直接关系到财政收入和民生收入的支柱型产业来讲，这一切都是值得的。
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