广州现在买房，真的很便宜
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州现在应该买哪种房子
楼市的品味和爱好是一直在变化的，我们能做的只有追随市场的脚步，更新自己的认知体系，调整选筹的逻辑和仓位。
这一段时间，我们前前后后帮十几组粉丝买到了适合自己的房子。
目前买房这件事情，从搞清楚需求开始，到看区域看小区看房，再到缩小范围确定目标房源，最后到谈判砍价签约，整个流程的周期都在缩短。
这中间当然有市场情绪扭转的作用，不少之前有需求，但一直在观望的粉丝，都觉得目前到了一个买入的时间节点。
前几天还有一个我们服务了一年多的粉丝，他说他最进为了买房的事情很焦虑。焦虑的原因是他发现自己在贝壳上关注的房源，在最进一段时间很多都下架了。
我们都知道，在贝壳上房源下架，无非就是两种可能，一种是房源成交下架，另外一种是业主改变想法，下架不卖了。
但不论是哪一种方式，都意味着市场正在发生变化，买家和卖家的天秤正在倾斜到新的角度，形成新的平衡，亦或是产生逆转。
当然，市场变化只是促使粉丝情绪变化的一个原因。
还有一个原因我们必须要承认，那就是现在广州买房，真的很便宜。
01
我们这里说到的便宜，有很多种含义，并不单单是价格上的便宜。
当然，现在广州大部分产品的价格，和高峰相比，普遍回落了30-40%。外围一些超跌的区域，甚至回落了50-60%。
基本上现在成交的任何一套房，放在一年前，都是6折笋，5折笋，甚至4折笋。都是超级无敌大笋盘。
夸张到什么程度呢，夸张到了成交价放在去年，可能是买家砍价，都不好意思说出来的价格。
只要这个价格一出现，业主电话就要被打爆的那种。
即使如此，很多房子在挂牌价的都基础上依然有很大的砍价空间。
我随便找了一些房源的成交，给大家看一眼。
这套华景新城的陶然庭苑，挂牌价380万，成交价326万，砍价54万，砍价幅度14%。
这套是珠城西区的嘉裕君玥公馆，挂牌价1500万，成交价1105万，砍价395万，砍价幅度26%。
上面这套同样是珠城西区的星汇园，挂牌价1030万，成交价908万，砍价122万，砍价幅度12%。
也就是说，上面这些房子都在高位大幅度回落的基础上，又砍了至少10%的幅度。已经7折的价格，还不够，还要在7折的基础上，再打一个85折。
有点像新房开发商给的折上折的意思。活动的优惠尺度可谓相当大。
这里插一嘴，我们对于价格判断，并不仅仅是挂牌价和成交价两个维度。砍价幅度是一个对市场和业主心态，很好的判断标尺。
有时候市场的挂牌价明明没有任何变化，但是砍价幅度，也就是第二个折扣的收回，就能让一套房的买入价格，贵上百万。
这还只是首套的计算，如果考虑到二套，过去70%首付和二套贷款利率加点，到现在二套和首套的政策全部一致。折扣的力度更大。
所以，目前二手房价格，便宜的简单直接粗暴，没有丝毫拖泥带水。
别问，问就是折上折。
02
但价格也仅仅是房子交易的其中一个组成部分。
一轮又一轮的救市政策攒在一起，积少成多，形成了巨大的红利。
可能每一条政策单放在一起，并不能看到多大的效力，但是一点一点加起来再回头看，就发现不知不觉间，在广州拥有一套核心区的房子，再也不是高不可攀的事情了。
我们就举个最简单的例子，2022年如果想要在骏景花园买一套好点楼层的南向三房，总价基本在600万以上。
按照当时的政策，首付三成，需要180万现金作为首付，贷款420万，贷款利率首套5.4%，二套5.6%。按照首套30年等额本息计算，每个月的月供2.4万，30年总利息支出448万。
那么一套房的成本我们粗算600+448=1048万元。
我们现在，骏景花园同样的三房，总价大概在450万左右。
首付1.5成，也就是67.5万，我算个整数首付70万，贷款380万。
按照现在的贷款利率2.95%来计算，30年等额本息每个月的月供是1.6万，30年总利息支出193万。
我们再粗算一下成本，是450+193=643万元。只有之前的60%，省下来40%的成本。
当然，这个算法是静态而非动态，我没有把资金成本算进来，毕竟在货币贬值的大背景下，今年100万的购买力，一定是大于明年100万的购买力的。
如果算上每年的货币贬值，那动用首付资金更少的现在，省下来的成本要远大于40%。
总而言之，过去想要在广州的市区，买一套有地铁，有商业，有学校的小区，至少动用1000万以上的资金。现在只需要600万都不到。首付更是只有过去的三分之一。
这也是这段时间骏景成交很旺盛的原因，基本上10月以来，骏景花园维持在每天成交一套的去化速度。确实有性价比。
当然，不只是骏景花园如此，所有板块，所有小区的上车门槛都大幅度降低。
所以，这段时间成交量的回升的动力，不是媒体鼓动带来的焦虑情绪，也不是这轮政策的药效生猛，而是每一个买家，在买房前摊开账本，仔仔细细算账后的结果。
看得见的便宜和看不见的便宜，共同构成了这轮交易放量的回暖行情。
市场是最聪明的，当买房这件事情变得有利可图，自然会有越来越多观望的买家陆续入场。这本身也是一个信心建立，进入良性循环的过程。
信心比黄金更重要，而我们这次的信心，从让利和实打实的便宜开始。
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