去年12月份我就写过咸阳融创御河宸院是咸阳高新区楼市里面的一条鲶鱼，在这条鲶鱼还没挂牌出售的时候，咸阳高新区房价稳的一匹，而在这条鲶鱼出来之后咸阳高新区的房价也开始崩裂了。在御河宸院没有上市出售的时候，像融创观澜壹号、融创中央学府等一些小区的二手房成交均价在1.1万/㎡左右。然而当融创御河宸院上市之后这个局面瞬间就被打破，先是融创御河宸院出现挂价8500元/㎡的房源，而后融创观澜壹号、融创中央学府等小区纷纷跟着下调房价。去年12月我就说御河宸院这些降价出售的人眼光独到，从去年12月成交价和现在的成交价来比也直接证明了这些人眼光之高。
当年御河宸院不管是从单盘体量还是从销售成绩来看都是陕西顶流项目。2020年该楼盘从首开成交均价8300元/㎡一路高歌猛进，到2021年下半年该项目成价价格来到1.2万/㎡之上。好景不长时间来到了2022年，楼市阴云密布西安外围区域降价浪潮此起彼伏。咸阳作为西安卫星城市房价深受西安影响，西安房价开始松动咸阳房价也跟着土崩瓦解，咸阳楼市真是成也萧何败也萧何。随后西安楼市消极情绪持续低迷，为了提振市场情绪先后出台各种刺激性ZC，个人觉得对咸阳楼市影响最大就当属西安取消限购这一条了。
近日，随着咸阳融创御河宸院陆续交付二手房挂牌量也随之激增，目前仅某壳上就有659套房源，实际挂牌房源更多。而该项目过去90天时间成交量为28套，月均销售约9.33套，小区二手房按照这个流速来看确实较差。就按目前挂牌800套房源来看以这个流速计算，这800套房源去化周期超7年，就这还不算后续新增房源。目前融创御河宸院是该出还是该留呢？首先我先给出我的结论—应出尽出。
其一、目前融创御河宸院从降价时间节点来看，小区二手房成交单分布在2020年首开7000+/㎡上下。要知道西安西安好多二手房价格都跌到了2019年，甚至有些已经跌至2018年的价格，所以从时间节点来看我个人认为还是没跌到位。
其二、区域吸引力不足，导入人口速度慢，没有人口支持的楼市注定走不远。
其三、后期抛盘压力大：投资客和当年因为西安限购原因被迫买在此地，西安取消限购加上西安降幅价差＞咸阳，这就会加速这些当年因为限购买在这里的人加速置换西安。投资客资金总是流向资金回报最高点地方，你觉得如今楼市回报率还高吗？
