近日西安土拍市场热闹非凡，土拍市场接二连三的出现溢价成交土地。11月8日西咸新区中颐建信经过15轮竞价，斩获能源金贸片区XXFD-JM02-19地块，总价6.15亿元，溢价率38%，折合地价1188.54万元/亩，这也是西咸新区时隔三年半之后首个溢价成交的商住用地。11月11日曲江文教园土拍市场又传来好消息，YT8- 3-59地块被北京方兴亦城置业有限公司（金茂）以土地总价款144690万元斩获，溢价率22.94%，楼面价12580元/㎡。
楼市回暖土拍市场总是先知先觉，而二手房市场的知觉总是滞后于土地市场。10月份西安楼市在对方刺激，许多小区的二手房还是以价换量的走势。像曲江的热门小区中海凯旋门高峰成交价都在3万/㎡，而近期成交的一套107㎡的三室单价直接来到了175万/㎡左右。曲江不止凯旋门房价下降还有曲江美好时光这个小区，这个小区当年指导价1.3万多，当年还卖两万左右的时候就有人说指导价是指导价他不卖就行了，如今这个小区的成交单价也快要跌破指导价了。下面是超60个西安热门小区的降价房源，包括东全运村、西保利天悦、南曲江大城等一系列热门小区。
近期不仅曲江有以价换量房源，其他区域以价换量的房源也比比皆是。一边是二手房市场以价换量，一边是土拍市场溢价成价，二手房市场为什么会和土拍市场出现如此之大的反差呢？
今天我们就着重来说一下11月11日曲江文教园成交的这块土地。随着曲江一期土地资源开发殆尽，新房市场供应匮乏加之区域豪宅置换需求旺盛，曲江文教园片区又能有效的承接曲江一期的外溢置换需求。因为区域地少，所以区域好地块就变的稀缺。因为稀缺，所以地块就能溢价。土地稀缺产生溢价仅是一个原因，还有另一个原因就是西安新房市场有初级改善产品向高端改善产品过渡的趋势。这个趋势大家可以看一下今年西安所有项目的去化率，特别是曲江的高端改善产品去化率都是非常不错的。曲江这个地方适合做豪宅，首先这个地方做豪宅不缺客群，其次区域地少，最后区域生态环境不错，三者就决定了曲江未来新房市场的方向。
因为目前曲江豪宅置换需求旺盛，这就导致区域较好的地块有溢价能力。而区域的刚需产品又不是什么稀缺产品，再加上区域教育资源相比其他区域的教育资源相对薄弱。区域刚需产品既不具备稀缺性又没有强悍的教育资源拖地，所以区域二手房价格下滑是大势所趋。综上可知，曲江这块土地溢价成交并不能说明曲江市场整体回暖，能说明的就是目前板块内部已经出现了分化，从这个进一步说明后期买房也并不是选对板块就行了。
