港务区楼市近7年在西安可算是明星区域，18年到21年投资西安楼市的其他区域大部分都以投资失败而终，只有投资港务区的人在这个阶段收益颇丰。港务区楼市低开高走，先以刚需项目开始吸引刚需群体导入区域。随着区域刚需群体的导入和外围配套不断的完善以及刚需群体后期的缺位，港务区也逐渐从刚需产品向改善产品过度，个人认为今年港务区已经完成了刚需向改善的过度。近日港务区核心板块这个项目终于迎来首开，即将取证，想买个项目的可以查看一下周边配套。
这几年西安楼市过分偏向改善产品，初级改善人群有被提前透支之嫌。后续港务区如果楼市还想继续健康发展，其产品转型是必然之事。港务区核心板块因为教育、生态环境稀缺需要从初级改善产品向高端改善产品转型，其他偏远非核心板块应该大力发展刚需项目。港务区这些非核心板块也别再盯着初级改善市场了，你想谁改善会去选一个环境不好、产业单一的片区呢？
港务区配套不断完善房价也是一步一步上来了，这个期间像某村当年打出的旗号是保三上五，但是后续也是事与愿违。去年7月份我就说这个月大概率将是港务区楼市的一个分水岭，大家也可以翻翻数据查看对比一下。这几年港务区二手房价格一路上涨，这也使区域价格变得有点虚高，也使港务区置业的人变得迷之自信，这些人的心态变化也能理解。大多数人看着自己财富拉升，谁的心态不会被金钱异化呢？谁的自信心不会膨胀呢？
都说了后期港务区房价虚高，他虚高就得挤泡沫。年初到10月之前港务区的二手房价格保持缓跌，这个跌幅很不明显，但10月取消限售之后跌幅就有点明显了。像港务的全运村木兰郡二手房最新成交价已经1.7万/㎡；华润未来城市DK5成交价也从2.5万/㎡降到1.8万/㎡成交；秦汉大道以北的陆港滨海湾107万3室的挂牌价已经来到了111万，这个挂价在10月份之前都达不到小区88㎡两室的价格。从这几个楼盘的二手房价格就能看出区域已经出现了明显松动，那港务区二手房近期为什么出现大的松动呢？个人认为有以下几点。
其一、之前价格涨幅过大区域房价已经出现泡沫：港务区在全运会之前涨幅之快令人咋舌，随着利好落地支持力度相比之前有所放缓。没有消息面和资金面共振，房价维持一段震荡之后大概率会守不住的。
其二、取消限售：限售取消之后区域二手房源激增，大量房源上市必将有引起价格内卷。
其三、区域产业单一：区域主要以临港经济为主，吸引人口能力有限。区域人口少接盘的人就少，人少了就对楼市的托举力就小了。
