11月6日保利拿下西咸融合科创区的首宗住宅用后，时隔十几天就公示了项目的规划建筑设计方案。从公示的规划信息来看，保利云谷和著共规划了6栋26F高层+5栋17F小高建筑，容积率2.5。产品同样也是第四代产品，产品有99㎡、105㎡、126㎡、143㎡，从面积段来看该项目满足人群是刚需群体+初级改善群体，这个户型定位和我之前预测的差不多。要知道能在沣东高新融合区买房子的人基本都是软件新城刚需外溢群体，要想这个片区卖的好不仅产品面积段要符合刚需群体，而且单价也要有性价比。个人认为西安买房区位优势很重要，很多人买房都是摆着宁做凤尾不做鸡头的原则。如果沣东融合片区项目单价高导致总价高了之后，肯定会有人垫垫脚就把房买在了软件新城。
目前对于沣东高新融合片区这个地方项目的定价尤其需要综合考量西安这两个片区的房价，这两个片区分别是城南的西部大道板块和软件新城。城南西部大道板块和沣东高新融合片区他们都是承接高新外溢刚需群体，所以这两个区域购房群体存在很大的重叠性，因此这两个区域在楼市里面是竞争关系。软件新城和沣东高新融合片区是从属关系，软件新城的房价对于沣东高新融合片区房价有引导作用。换句话来说沣东高新融合片区的房价一举一动都要看软件新城的眼色。分析了这两个区域对于沣东高新融合片区的定价影响，现在我们就来说一下本次保利这次应该定价多少才有“活路”。
首先我们来说西部大道板块，这个板块目前卖的比较火的项目是中海锦业元晟。中海锦业元晟容积率3.7，均价1.9万/㎡+，教育配套（大雁塔小学西沣分校+雁塔区第二中学+雁塔区第二小学）。相比中海锦业元晟容积率保利完胜；对比教育资源，虽说保利地块附近规划了名校+，但是现在名校办学模式遍地开花，谁的教育资源孰强孰弱还要打个问号；对比周边配套设施，目前西部大道板块完胜。对比下来，保利这次定价个人认为应该不高于西部大道板块的中海锦业元晟。其次，目前软件新城还有许多1.9万左右的项目，这些也无疑给保利在沣东项目的单价来了个上限。
这次保利在沣东销售情况对于后续沣东楼市影响至关重要，如果这次保利能够突出重围，那么后续沣东楼市就未来可期。作为沣东高新融合片区首个项目，价格需要拉出性价比，这样才能吸引人气提振沣东楼市信心。综合考量个人猜测，未来保利在沣东高新融合片区的这个项目均价应该与软件新城拉出3000元/㎡的价差，因此个人认为保利在沣东这次均价应该在1.6万/㎡左右，这个均价也是给后期留了一定的空间。
