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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
服务说明
公号是个人在运营，就职于麦田房产，从业已14年；深耕万柳和世纪城，对周边也很熟悉，聚焦商品园区。
做房产，我是认真的！
一直秉承专心致志、做到极致的态度，希望为顾客创造更多有价值的内容和服务。
买房或卖房，欢迎大家加微信私聊！
最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响房子价格的因素很多，比如位置、楼层、装修、车储、学位、付款和周期等。
现在楼市已经是一房一价，历史成交仅供参考！
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主心理预期。
与成交周期结合起来，可以判断房子成交难易程度。
中介公司之间是竞争关系，信息并不共享，具体成交价上难免有些许出入，大家综合参考。
库存与市场
“9.30”新政之后，10月份、11月份万柳两居成交活跃，一共成交33套，之后成交下滑明显。
12月份：6套；
1月份：2套（第一周数据，叠加春节假期因素，成交有限）；
当前成交下滑，并不是客户少，而是优质房源在前几个月差不多卖空，后续产品并没有跟上。
之前热门成交的价位区间：600万至720万、950万至1050万、1200万至1300万，优质产品少。
除光大水墨待售两居少之外，其他园区产品都很丰富，只是业主和客户之间预期有差距，还在价格僵持中。
万柳两居的学区属性比较强，客群一部分来自于外区，考虑孩子上学；一部分来自于内部，小户型改善或添置。
目前原始名额的学位占坑房，供需紧张，价格在回调。这种情况，估计会持续到明年5月份信息采集。
总价低、原始名额两居，肯定也会有一波成交。
因为小三居价格还未企稳，加之两居客户流动性大，目前万柳两居成交，以价换量的情况并未改变。
不过从一线业主反馈来看，大多对年后金三银四还是有期待。
要想突破价格，还得多谈才行！
热卖两居
以下是个人筛选的万柳热卖两居，仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
排序上，根据优质程度、每次都会灵活调整。
1、碧水云天，101㎡东向两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1450万。
房源标签：高层+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两梯八户的塔楼，得房率82.95％，户型方正好用。
客厅和双卧朝南，全部是斜飘窗设计，一是为了增加采光；二是增加使用空间。
与万城华府是一个开发商，之前专做海景房，户型设计好。
室内特别亮堂，14/16层，在家就能看到三小北校区。
产权清晰，业主考虑置换，已经有看好的房，诚意出售，价格可谈。
2、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1030万。
房源标签：高层+总价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室对着墙体，房子在次顶层，采光要比低层好一些。
另一个卧室带东南转角窗。
厨房很大，方正好用，面积将近9.2㎡；另外还带一个2.3㎡的阳台。
室内都是轻体墙，可塑性强！
三小和万泉的“双选”园区，业主自住选择；与三小南校区一路之隔，上学方便。
满五不唯一的公房，可高贷。
阳春和光大在售中高层两居中，这套总价最低！
目前空置，产权清晰。
3、阳春光华，106㎡南向两居，顶层，满五唯一，原始名额，售价1300万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于1号楼，南向正对园区，楼间距超过80米。
客厅双卧朝南，其中客厅带“匚”型阳台，仅顶层是落地设计，采光和视野更好。
净高2.95米，室内空间感更好！
满五唯一，可高贷低税。业主自住，装修整体维护不错。
三小和万泉的“双选”学区，名额未占用，距离三个学校距离适中。
产权清晰，园区人气旺、生活便利。
4、锋尚国际，121㎡东向两居，中层，满两年，名额三年级，售价1388万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东侧是锋尚、怡水和光大三个园区的绿化结合部。
位置安静、楼间距大！
客厅和双卧朝东，其中一个卧室缩在楼体之间，采光一般。
室内承重墙少，目前业主就把两室一卫改成三室两卫，各家都有所不同，户型可塑性强。
园区绿化率高达64％，人车分流，停车方便，内部带会所。
室内保温、隔音效果好！
学区名额占用，指标2028年可用；目前在出租，价格可谈。
5、康桥水郡，99㎡东西两居，低层，满五唯一，原始名额，售价1250万。
房源标签：板楼
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：小区与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，主体朝东，厨房带西窗，室内有穿堂风。
两个卧室在客厅两侧，互不打扰；其中主卧带落地阳台。
满五唯一，可以高贷！
业主诚意出售，已降价100万；产权清晰，名额未占用。
6、碧水云天，99㎡西向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1360万。
房源标签：采光好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和两个卧室全部采用斜飘窗设计，一是增加室内采光；二是增加使用面积。
得房率高达85%！
卧室方方正正，次卧13-14㎡、主卧15-16㎡，厨房带阳台。
整个小区沿昆玉河地势而建，并不是正南正北，实际是西偏南20°左右，室内采光充足。
正对碧水二期的广场，楼间距大、视野开阔、无遮挡。
满五唯一，可高贷低税。
目前老人在住，室内干净；产权清晰，已连续降价，具体还能谈。
7、阳春光华，106㎡南向两居，高层，公房，名额四年级，售价1300万。
房源标签：高层+独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：万柳塔楼中，排名靠前的两居户型。
客厅和双卧朝南，无任何遮挡，南向采光面大，室内利用率高。
其中卫生间干湿分离，厨房宽敞，将近7.5㎡，另外还带一个南向阳台。
房子靠近小区南门，出行方便；次顶层，楼间距大、采光好。
园区绿化高，网球场、枫叶广场、滑滑梯等配套齐全，每栋楼前都是花园，非常宜居。
曾被评为“北京十大安静”！
三小和万泉“双选”学区，业主自住选择；目前名额占用，上学指标2027年可用。
8、蜂鸟家园，96㎡西北两居，低层，满五唯一，原始名额，售价1020万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区一共1264户，90％都是学位占坑房。
这种户型仅14套，位置安静。北侧临路，与碧水之间有一个绿化带；西侧是少年宫。
两个卧室+一个书房+三个阳台！
小区位置优越，在三小南北校区之间，离公园也近，生活方便。
供暖是水暖的中央空调，后期可以改成地暖+空调。
总价低，目前空置，价格可谈。
9、锋尚国际，94㎡东北两居，中层，满两年，名额三年级，售价1150万。
房源标签：装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于C座，园区最安静的楼栋。
北侧正对光大，室内框架结构，前几年的全新精装，目前已改成三居。
房子保温、隔音效果好；园区绿化高、带会所、配套齐全。
仅委托麦田，看房提前预约！
三小划片，名额占用，上学指标2028年可用。
10、新起点嘉园，125㎡西向两居，高层，满两年，名额一年级，售价1290万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐厅、客厅和阳台一体，面积将近54㎡，其中餐厅北向带窗户，可轻松改三居。
高层，西向正对园区，可观西山；客厅带270°的落地阳台。
室内带一个1.6㎡的储物间，卫生间7.7㎡，目前改成干湿分离+两卫。
厨房阳台带上下水，室内除卫生间是承重墙之外，其他都是框架。
业主自住，有抵押，看房方便；三小划片，名额2030年可用。
园区已换万科物业，距离地铁近。
11、康桥水郡，118㎡东西两居，低层，满两年，名额四年级，一个车位单卖，售价1499万。
房源标签：板楼+精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高15层，一梯两户的板楼，与长春健身园一路之隔。
楼层在树冠位置，不挡光；东西通透，全落地窗设计。
2019年的全新精装，现代轻奢风格，类似于样板间，可拎包入住。
满两年，仅契税！
产权清晰，业主已置换三居，诚意出售，看房提前预约。
园区带会所，与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
名额占用，指标2027年可用。
12、涧桥泊屋，121㎡东西两居，低层，满两年，名额三年级，售价1439万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：层高2.9米，前后落地窗，东西通透的户型。
客厅朝西，阳台旁边有一个晾衣间，提升房子私密性。
主卧朝东，对着园区，安静。
室内带一个4.2㎡储物间，可以改成二加一使用。
总高8层，一梯两户的板楼；房子位于三小南北校区之间，上学方便。
满两年，税费低！
价格可谈，地下有一个车位单卖。
热卖大集
以表格形式，热卖房源按照预算区间、价格从低到高分类整理。
表格中的售价，全部是业主委托的报价，并不是最新底价！
每一套房子的底价，与业主、房子和市场三者密切相关，任何一个变化，价格也会随之改变。
千万不要只看报价！
每一套房子都是精挑细选而来，一定有选择的理由。大家综合对比，更多还是建议实地多看房。
学区提示
整个海淀被划分为17个学区，万柳是海淀学区，划片包括中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小：北京市“市重点”，一流一类综合排名第一，包括南校区（1-3年级）和北校区（4-6年级）。
万泉小学：海淀区“区重点”，素质教育校，一流二类。
十九中附小：九年连续的直升校，中学已并入人大附中教育集团，生源主要是以教师子弟、非京籍和片区调剂为主。
其中万泉和三小招生上有4个小区重叠：万泉新新、阳春光华、光大花园和怡秀园，被称之为“双选”园区。
就是万泉和三小都可以报名，但只能二选一，业主自己来选择。
万柳无落户年限要求！
对口初中：八一学校、中关村中学、中关村中学知春校区、十九中。另外，万泉小学有一定比例直升理工附中。
执行“1911多校划片”、“2211全区派位”和“六年一学位”等入学政策。
其中，“六年一学位”政策从2016年开始执行，原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如名额占用，指标需要等毕业当年才能释放。
从2024年开始，“1911”以后的房产，入学已经变为以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
入学政策每年都可能调整，更多参考海淀区教委每年发布的《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
对应的义务服务范围、招生规模和入学相关材料，则参考学校历年的《招生简章》。
作者介绍
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江西省宜春人，2009年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田房产，2011年晋升。
目前是麦田九星经纪人！
从业已14年，坚持每天梳理产品，大量看房、拜访和洽谈等，对万柳、世纪城和周边都很熟悉。
不止于房产，对学区、信贷、政策、落户等都有很深研究。
不唯跌、不唯涨，只唯实！
运营这个公号，并不是为了博取眼球，靠流量挣钱，而是建立个人品牌，靠帮业主卖房、客户买房来挣钱。
优势：懂房子、有经验，对市场长期观察，有自己的理解。
不局限于某一个房子，某一个楼盘，根据客户需求，可以从全盘为顾客分析，更高效的找房或卖房。
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茶馆推荐：万柳茶院。
