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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
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最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与行情
海淀幼升小的采集时间，京籍一般为每年5月6日-31日，非京籍需要联审“四证”材料，时间为5月6日-17日。
对于明年入学的客户而言，中间还一个春节假期，时间很紧张。
近期成交表现如下：
1、成交以蜂鸟为主。
虽然万柳很多小区有一居分布，但占坑房主要集中在蜂鸟家园，其他小区不仅分布少，价格上也不具备优势。
2、以原始名额为主。
今年蜂鸟原始名额一居，最低成交价是452万，九月份成交的一套1号楼44㎡北向C户型。
不同户型、朝向之间，价格还是有一些差异。
现在价格重新站上615万，已连续成交四套，业主预期也涨上来。考虑出售的业主很多，但大多不稳。
主要是业主担心卖亏，想再等等！
原始名额上涨之后，1-5年级的价格也不同程度上涨，对于客户而言，如果不是明年上学的刚需，大多也会观望一下。
名额占用成交少，也就很正常；名额占用的房子，尤其1-2年级的，当下要想成交，还是得价格合适才行。
客观来讲，筛选万柳优质房源，一居是最难选的！业主不稳定是常态，每套房子都得耐心谈才行。
这种情况，至少会持续到明年5月中旬。
热卖一居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万泉新新，55㎡东向一居，高层，满五唯一，原始名额，售价610万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高10层，一梯六户的住宅，民水明电、集中供暖。
次顶层，东向视野无遮挡，整体房况还不错；入户带玄关，室内就一个大开间。
满五唯一，可高贷低税！
三小和万泉“双选”学区，业主自己选择，名额未占用。
产权清晰，无抵押，可快速过户。
2、蜂鸟家园，52㎡西向一居，高层，满两年，原始名额，售价625万。
房源标签：原始名额
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：D户型，客厅和厨房带阳台，面积相对大一些。
两梯八户，总高9层，房子在8层。西向正对光大水墨，楼间距大，视野开阔。
三小学区，名额未占用！
产权满两年，仅契税，只能正常贷款，高贷税费就高很多。
3、蜂鸟家园，48㎡北向一居，高层，满两年，名额二年级，售价560万。
房源标签：高贷低税
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向正对园区花园、水系，楼间距超百米，室内亮堂。
A户型，厨房和卫生间在一侧，室内无过道，显得更宽敞。
门口还多一个1.2㎡的利用空间。
满两年，原值467万，跟满五唯一的类似，可以高贷低税。
三小学区，名额占用，上学指标2029年可用。
产权清晰，目前有银行贷款。
4、蜂鸟家园，48㎡南向一居，高层，满五唯一，名额二年级，售价590万。
房源标签：南向+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区1号楼，正对园区水系，百米楼间距；次次顶层，采光好。
A户型，厨房和卫生间在一侧，室内显得更宽敞、好用。
门口还多一个1.2㎡的利用空间。
满五唯一，可高贷低税！
房子产权清晰，有商业按揭；目前名额占用，指标2029年可用。
5、蜂鸟家园，46㎡西向一居，高层，满两年，名额三年级，售价580万。
房源标签：高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，开放式厨房，与卧室独立分开。
高层，西向对着水墨园区！
房子整体维护不错，学区名额占用，指标2028年可用。
业主已买房，诚意出售。
6、蜂鸟家园，48㎡南向一居，中层，满五唯一，名额五年级，售价625万。
房源标签：南向
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向A户型，正对园区花园、水系，楼间距超百米。
位置安静、室内采光好！
中关村三小划片，名额占用，上学指标2026年可用。
产权清晰，出租中，看房预约。
7、万泉新新，55㎡东向一居，高层，不满二，名额二年级，售价578万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2020年全新精装，室内显得很亮堂，中高层。
总高10层，一梯六户！
明年五月份满两年，交易仅契税，可正常贷款；高贷涉及20％个税，税费就高很多。
三小和万泉“双选”园区，业主自主选择，目前名额占用，指标2029年可用。
产权清晰，有银行贷款。
8、蜂鸟家园，52㎡西北一居，低层，满五唯一，原始名额，售价610万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：B户型的特殊变异户型，房子位于4号楼的拐角处，阳台变为斜角。
面积比蜂鸟多数户型大，前后都有窗户，室内空气能对流。
西北朝向，下午比上午采光好，对着园区花园，室内还是很安静。
三小划片，名额未占用！
与三小南校区一路之隔，下楼就是，上学方便。
满五唯一，可高贷低税。
9、汇新家园，61㎡西南一居，底层，满五唯一，名额五年级，售价630万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：目前已改成两室一厅一卫，另外还有一个储物间。
2019年的全新精装，水电、门窗全部改造换新，房况不错，目前自住。
三小划片，位于三小南北校区之间，上学方便。
出门就是万柳中路，离公交站、地铁站近。
满五唯一，可高贷低税！
业主考虑置换，产权清晰，付款和周期灵活可谈，名额2026年可用。
10、碧水云天，67㎡南向一居，低层，满两年，名额五年级，售价950万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：框架结构，可塑性强，室内无浪费面积，得房率高达85％。
南向两扇开窗，已改成两室一厅一卫，非常实用。
南向紧临群楼，窗前视野一般，但楼间距大，室内采光不受影响。
入户玄关处还有一个储物间，北向正对着楼道，门上开个窗户，室内可以南北对流。
三小划片，房子在南北两个校区之间，去哪个校区都方便。
小区集中供暖，带燃气，目前名额占用，学区指标2026年可用。
产权清晰，价格可谈！
11、碧水云天，59㎡西南一居，高层，满五唯一，原始名额，售价880万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期高层，位置安静，近处观园区绿化、远眺可观西山，视野和采光好。
得房率高达84%！
房子在三小南北两个校区之间，西侧紧临长春健身园，非常方便。
满五唯一，可高贷低税，业主接受置换周期，付款也很灵活。
目前房子在出租，租户稳定，也可过户就交房。
无抵押无贷款，产权清晰，学区名额未占用，户口也随时可迁。
好房大集
以表格形式，按照名额占用、价格从高到低整理，考虑万柳一居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策年都会灵活调整。
更多政策建议参考海淀区教委每年发布《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
义务服务范围、招生规模和入学相关材料则参考历年招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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