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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
当前，万柳是成交热点，关注度很高！昨天一天就成交4套，市场成交明显加快。
昨天成交如下：
①、阳春光华，104㎡南北两居，7/12层，满两年，原始名额，成交价1353万。
备注：客户晚上十二点左右看房，看完回店洽谈、签约。
万柳南北两居分布少，本身有一定的稀缺性。房子位置、楼层都不错，除了回迁之外，万柳总价最低的南北两居。
对比枫树园的塔楼户型，单价高，需要碰特定的客户才行。
②、涧桥泊屋，170㎡南北三居，8/17层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，成交价2070万。
备注：挂牌价2600万，三个多月的时间内，连续降价，关注度很高的一套房子，最终也是降价成交。
③、涧桥泊屋，177㎡南北三居，3/17层，满五唯一，原始名额，带两个地下车位，成交价2408万。
备注：挂牌不到半月即成交！
④、万泉新新，173㎡南北三居，3/7层，满五唯一，原始名额，带一个储物间，成交价2215万。
备注：较比刚成交的同户型，价格涨了差不多100万。
这套房子卖完之后，万泉新新三期就没有太便宜的南北三居，其他售价都在2500万以上。
市场确实在变好！
虽然当前成交热点是三居、一居，不过两居也会很快跟上。
热卖两居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、锋尚国际，105㎡南向两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1450万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，其中次卧和厨房共有一个阳台；室内恒温恒湿+新风系统，常年保持人体最适宜的温度和湿度。
高层，南向楼间距大，室内采光好！
普通住宅，税费低；产权清晰，业主急售，价格有惊喜。
2、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1030万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室，楼层低的话，采光有遮挡；这套次顶层，采光就要好很多。
公房，最高可贷880万，首付＜150万！
目前房屋空置，业主专门过来开门，售房诚意，价格可谈。
3、新起点嘉园，122㎡西向两居，中层，满两年，原始名额，售价1200万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，客厅带“匚”字型的落地窗，可以轻松改正规三居的户型。
双轨交汇，地铁12号线和16号线。
产权清晰，无抵押、无贷款、无户口，小区已换成万科物业。
4、汇新家园，78㎡西南两居，高层，满五唯一，原始名额，售价850万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室西南转角窗；中高层，房子位于万柳中心，去哪都很方便。
首套最高可贷530万，首付＜320万！
一手业主，产权清晰，价格可谈；很多业主把厨房挪到客厅阳台，做成一个正规三居，比较实用。
5、光大花园，91㎡西南两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1098万。
房源标签：新增
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：对比86㎡东南或西南的户型，没有明显窝天井，室内采光更好。客厅和双卧对着园区，位置安静。
中高层，普通住宅，税费低！
产权清晰，业主自住；诚意出售，价格可谈，同户型总价最低。
6、新起点嘉园，119㎡南向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1299万。
房源标签：园区中心
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：小区紧邻地铁12号线和16号线交汇的苏州桥站，出行方便，已换万科物业，物管在变好。
房子位于园区中心，位置安静，南向楼间距大！
客厅双卧朝南，主卧和客厅共用一个8.2㎡的大阳台，普通住宅，税费低，目前自住，户型可改二加一。
7、康桥水郡，127㎡南北两居，底层，满五唯一，原始名额，售价1640万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的板楼，南北通透，其中客厅和主卧宽敞；南北带双花园，位置安静。
与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路！
两室两卫，其中客厅面积将近40㎡，可以在餐厅位置隔出一个书房，当成二加一使用。
万柳两居户型很多，但南北户型少，具备一定稀缺性。
8、怡水园，167㎡东南两居，低层，满五唯一，原始名额，带一个储物间，售价1680万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅层高4.2米，比很多园区至少高出1.4米；面宽4.6米，大落地窗，有别墅的感觉。
可完美改成3室2卫，其中还带一个明卫！
位置安静，业主2013年买入的二手房，税费比正常的低。
9、万泉新新，88㎡南向两居，底层，满五唯一，原始名额，售价918万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户，九层带电梯的低密度板楼，外立面已翻新，离学校、超市和地铁都很近。
客厅双卧朝南，次卧11.8㎡，主卧带阳台20.7㎡。
满五唯一的商品房，同户型总价最低，目前自住，看房方便。
10、新起点嘉园，134㎡北向两居，中层，满两年，名额六年级，售价1150万。
房源标签：三加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：框架结构，目前业主已改成三个卧室+一个书房+两个卫生间，非常实用。
前几年的精装，保养好，可以拎包入住。
南侧紧邻双轨交汇的苏州桥站，北侧正对园区，室内安静。已开通燃气，产权清晰，价格可谈。
11、碧水云天，99㎡西向两居，中层，满五年包个税，原始名额，售价1380万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和两个卧室全部采用斜飘窗设计，一是增加室内采光；二是增加使用面积。
得房率高达85%，比很多板块都高！
卧室方方正正，次卧13-14㎡、主卧15-16㎡。
整个小区沿昆玉河地势而建，并不是正南正北，实际是西偏南20°左右，室内采光充足。
正对二期广场，楼间距大、视野开阔。
普通住宅，业主急售，目前碧水在售同户型，这套总价最低！
12、锋尚国际，94㎡东北两居，顶层，公司产权，原始名额，售价1100万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商预留的房子，公司产权，客户只需缴纳契税，其他费用业主承担，税费低。
目前锋尚在售两居中，这套总价最低！
北向正对花园和水系，视野开阔。恒温恒湿+新风系统的科技住宅，顶层有隔热层，室内安静。
13、锋尚国际，110㎡东向两居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个储物间，售价1350万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房+两个卫生间，可以轻松改三居。
普通住宅，税费低！
楼下还带一个7-8㎡的储物间，非常实用。房子在高层，正对园区花园、水系，位置安静。
14、锋尚国际，94㎡东北两居，中层，满两年，名额二年级，售价1150万。
房源标签：低总价+装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子刚好位于三个园区的绿化结合部，相当于园区中心，位置安静。
全新精装，可拎包入住，目前已改成三居！
满两年，税费低；名额2029年可用，诚意出售，价格可谈。
15、汇新家园，105㎡南向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1028万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室都在13㎡以上。另外，客厅和主卧带一个8.4㎡的大阳台。
中高层，南向正对一个广场，楼间距55米，室内采光好。
产权清晰，普宅税低，目前已改三居。
16、康桥水郡，99㎡东西两居，低层，满两年，原始名额，售价1230万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：与三小南校区、巴沟山水园都是一路之隔，上学或遛娃都很方便，园区带会所，非常宜居。
一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，私密性好！
产权清晰，同户型在售总价最低。
17、万泉新新，86㎡南北两居，底层，满两年，原始名额，售价950万。
房源标签：板楼+低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户的板楼，虽然没电梯，不过房子在一层，出行方便。户型南北通透，前后无遮挡。
产权清晰，业主急售；普通住宅，税费低。
小区外立面已翻新，距离华联超市、巴沟地铁站和学校都很近。
18、蜂鸟家园，80㎡西北两居，中层，满五年包个税，名额三年级，售价899万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向带三个阳台，客厅和主卧正对园区花园、水系；厨房阳台则带上下水，相当于一个天然冰箱。
2022年的全新精装，税费也低！
与三小南校区一路之隔，上学方便，总价低。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳两居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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