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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
据不完全统计，截至28日，2024年10月万柳二手房已成交53套，其中一居成交17套。
大部分成交都是上半个月，12号以后仅成交3套。
具体如下：
1、万泉新新，55㎡东向一居，7/9层，满五唯一，原始名额，成交价538万。
备注：2017年以来，原始名额，成交价最低。
2、锋尚国际，68㎡北向一居，8/8层，满两年，原始名额，成交价670万。
备注：原值低，有20%个税，大概45万左右。房子在顶层，户型不错，缺点是客户不能高贷款。
3、蜂鸟家园，50㎡南向一居，5/14层，满两年，名额一年级，成交价545万。
备注：南向D户型，名额一年级。
目前万柳待售一居88套，产品丰富，但大多业主的价格不稳。
主要是过去一个月价格波动大，都怕卖亏，宁愿再等等。
从各小区综合来看，仍是蜂鸟家园总价更低、选择更多！
其中新起点嘉园面积更大一些，51㎡-71㎡不等，售价在630万至840万之间。
万泉新新商务花园，售价在580万至900万之间，待售也少。
当前想买蜂鸟的客户不少！
除少部分价格参考370万、418万的之外，大多预期在500-550万之间。
价格再高，就都愿等一等。
从售价上来看，蜂鸟＜550万的待售仅一套，买卖双方价格差距大，成交放缓很正常。
对于考虑置换的业主，当前先买后卖还是会有压力！
毕竟小户型客户，流动性大。
另外，当前成交以三年级以上为主，1-3年级还是较少。
业主确定先买后卖的话，一定得把控好周期，低年级的更是如此。
热卖一居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、蜂鸟家园，50㎡东向一居，中层，满两年，名额五年级，售价585万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2020年的全新实木精装，索菲亚的橱柜、榻榻米等，房况不错，可拎包入住。
满两年，税费低！
东向D户型，名额2026年可用。
2、蜂鸟家园，49㎡东向一居，中层，满两年，名额四年级，售价550万。
房源标签：新上
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房本之外，门口有1.2㎡玄关，可以做鞋柜。
厨房和卫生间在一侧，东向正对园区花园、水系，位置安静。
满两年，税费低！
产权清晰，名额2027年可用。
3、蜂鸟家园，52㎡西向一居，低层，满两年，名额二年级，售价530万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：特殊的E户型，面积被其他户型大一些，正对园区，位置安静。
单价10.19万/㎡，具体还能谈！
产权清晰，目前在出租；名额占用，指标2029年可用。
4、蜂鸟家园，52㎡西北一居，低层，满五唯一，原始名额，售价595万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：类似于B户型，南北都有窗户，但面积更大。
西北窗户正对园区花园，位置安静；楼下就是三小南校区。
普宅税低，最高可贷375万。
5、蜂鸟家园，46㎡南向一居，高层，满两年，名额五年级，售价640万。
房源标签：南向
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向C户型，开放式厨房，正对三小南小区，上学方便。
高层，楼间距大、视野和采光好；满两年税低。
产权清晰，名额2026年可用。
6、怡秀园，43㎡北向一居，低层，满两年，名额一年级，售价450万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：除了厨房之外，其他都是框架，部分业主改成小两居。
目前业主做成1+1，四周不临街，名额刚用，指标2030年才能用。
万柳总价最低一居！
7、蜂鸟家园，48㎡东向一居，中层，满五唯一，名额五年级，售价570万。
房源标签：高贷
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，正对园区花园、水系，位置安静。
满五唯一的普通住宅，首套最高可贷326万！
名额2026年可用，产权清晰，目前在出租，租户稳定，价格可谈。
8、汇新家园，61㎡西南一居，底层，满五唯一，名额五年级，售价630万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：在不牺牲客厅的情况下，可完美改两居，目前两个卧室+一个储物间，户型实用。
2019年的全新精装，水电、门窗全部改造换新，西侧临万柳中路，出行方便，室内安静。
满五唯一，可以高贷低税！
业主自住，付款和周期灵活可谈，价格也有空间。
9、蜂鸟家园，46㎡西向一居，中层，满五唯一，名额六年级，售价600万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，开放式厨房，满五唯一，可高贷。
名额占用，指标2025年可用！
10、碧水云天，59㎡西南一居，高层，满五唯一，原始名额，售价880万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期高层，位置安静，近处观园区绿化、远眺可观西山，视野和采光好。
得房率高达84%，房子在三小南北两个校区之间，上学方便；西侧就是两个公园，生活方便。
在售同户型，这套总价最低！
产权清晰，无抵押无贷款，目前在出租，业主急售，价格可谈。
好房大集
以表格形式，按照名额占用、价格从高到低整理，考虑万柳一居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策年都会灵活调整。
更多政策建议参考海淀区教委每年发布《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
义务服务范围、招生规模和入学相关材料则参考历年招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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