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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
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历史成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考！
库存与成交
有读者后台留言，说文章写的房子不说业主底价、不说缺点。
感觉写了，又好像啥也没写！
在这里我有必要解释一下，每一套房子都是精挑细选。
底价随时可变，与周期、付款，以及业主状态都有关系。
房子能被选上，一定是有原因的。
至于房子的缺点，这个只是相对而言，不同客户、看法不同。
比如一层带花园的房子，不喜欢的客户认为采光、私密性不如高层、蚊虫多、不好打理等。
喜欢的客户，则认为出行方便、好养宠物、花草、接地气等。
从业已14年，坚持每天梳理整个万柳和世纪城的产品，包括新增、成交和变化等。
对房子、园区一直在深耕！
更多房子、成交、市场和学区等信息，欢迎大家加微信私聊。
截至23日，这个月万柳四居已成交8套，其中万泉6套、涧桥2套。
今年成交最多的月份！
一是房子价格整体降了不少，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
二是政策持续刺激，市场成交活跃，客户购房比之前踊跃。
目前待售四居49套，产品丰富，当下能否成交，依然还是价格。
比如万泉205㎡南北四居，价格2700万以上，当下很难成交。
降到2250万左右，很快就成交！
碧水200㎡的观景四居，涧桥199㎡的东西南四居，情况类似。
虽然产品丰富，但新增少、分化也很严重，很多价格仍停留在最高点，愿意降价成交的业主仅是少数。
整体成交仍是以价换量！
以当前市场反馈来看，优质的房子估计都会很快成交。
等这批房子卖完，价格肯定要高一些，毕竟现在成交的房子，挂牌时间大多很长，有些甚至两三年。
经历长时间的价格博弈，陆续才降下来，好房还是得珍惜才行。
热卖四居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、光大花园，182㎡东南三居，低层，满五唯一，原始名额，售价1780万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，双卧朝南、客厅和双卧朝东的户型。
单价＜9.8万/㎡！
产权清晰，看房方便；房子有940万贷款，需要客户或第三方来解押。
满五唯一，税费低。
三小和万泉“双选”学区，业主自住选择；距离西门近，与三小南校区一路之隔，上学方便。
2、阳春光华，177㎡东南四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2360万。
房源标签：楼王
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东侧、南侧都是园区组团的花园，楼间距大。
房子在树梢之上，恰到好处，窗外望去，有点林海之上的感觉。
枫树园最大的户型！
整个小区仅分布在4号楼，中间层一共才28套，出房率低，具备一定稀缺性。
客厅双卧朝南、双卧朝东、明厨明卫，另外还带一个储物间。
居住舒适度高！
地下有一个车位，电梯直通地库。
位置安静，产权清晰，目前业主自住，看房提前预约。
3、碧水云天，178㎡南北四居，中层，满五唯一，带一个租赁车位，售价2380万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：错层设计，客厅与卧室不在一个水平面上，有2个台阶的高度差。
目的就是更好的动静分区。
房子与三小北校区一路之隔，上学方便；远眺可以观西山，视野好。
客厅和双卧朝南，正对园区花园，楼间距大室内安静；南侧和北侧卧室互不打扰。
厨房不带阳台，进门处稍窄，价格与很多南北三居相当！
目前空置，已留钥匙，看房方便。
4、涧桥泊屋，192㎡东南北四居，中层，满五唯一，原始名额，售价3050万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后花园、楼间距大，室内安静。
一梯两户，总高9层的板楼，户型稀缺，整个小区仅14套。
前后都是落地窗，层高2.9米；客厅和双卧朝南，南向面宽大，两个卧室都在17㎡以上。
双明卫，三面采光、南北三通透。
品质户型，出房率低！
同户型2022年4月成交，裸房价最高成交过20万/㎡。
产权清晰，看房方便，诚意出售。
5、碧水云天，200㎡观景四居，高层，满五唯一，原始名额，带两个地下车位，售价2650万。
房源标签：双车位+观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商专为观景而设计的特殊户型，270°圆弧观景。
在家就可以观河、观山！
一艘游轮从女儿窗前驶过，在别处是风景，在这里是生活。
每个空间都能进阳光，除了餐厅有斜角之外，其他空间都很方正。
两梯两户，楼下就是公园，在三小南北校区之间，生活方便。
价格包含两个地下车位！
产权清晰，付款和周期灵活可谈。
6、光大花园，177㎡东南四居，低层，满五年包个税，原始名额，成交价1880万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南侧是三个园区的绿化结合部，位置安静。
楼下就是5000㎡的独立会所，与三小南校区也近，生活方便。
双卧朝南，客厅和双卧朝东南，厨房带一个储物间。
特点就是单价低、总价低。
7、万泉新新，192㎡东南北四居，低层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2550万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南北三面采光，明厨明卫，南向带一个25㎡的花园。
满两年，税费低！
业主急售，价格从3450万降到2550万，已降价900万。
周期和付款灵活可谈，具体还能谈，只为尽快成交。
地下带一个车位和一个储物间。
房子离华联超市、三小北校区和巴沟地铁近，生活方便。
8、万泉新新，191㎡东南北四居，中层，满两年，名额四年级，带一个车位和一个储物间，售价3100万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期仅三栋楼有分布，西向临33000㎡的中心花园。
三栋楼中，这栋位置最佳！
西南北三面采光，客厅带两个落地阳台，面积都超过10㎡。
观景效果好，就在建在公园里。
万泉新新品质房！
现代简约的全新百万精装，整体保养好，可以拎包入住。
地下带一个车位和一个储物间。
三小和万泉的“双选”学区，业主自住选择，目前名额占用，上学指标2027年可用。
9、锋尚国际，188㎡西南四居，中层，满两年，原始名额，带一个储物间，售价2560万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：锋尚最大的户型，仅分布在C座，一共才18套。
户型设计前卫！
老人房带卫生间，与其他三个卧室隔着客厅，互不打扰。
三个卫生间，其中两个明卫。
主卧带一个步入式衣帽间，室内还带一个储物间，地下还有一个储物间，功能齐全。
双卧朝南，全部带斜角落地窗，观园区花园、水系。
整个锋尚仅两个户型才有！
前几年的百万精装，目前自住，价格从3100万陆续降下来。
位置安静、中高楼层，价格可谈。
10、涧桥泊屋，220㎡东南北四居，中层，满五唯一，名额四年级，带一个地下车位，售价3965万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：涧桥泊屋最大的平层，整个小区仅12套，三四年才出一套的稀缺户型。
四个卧室+一个书房！
东南北三面采光、客厅双卧朝南、明厨+双明卫、前后都是大落地窗。
层高2.9米，比很多小区高出5-10公分，室内采光好。
前后楼间距大，其中北侧是市政公园，楼间距高达140米，位置安静、视野开阔。
整个万柳的品质房！
2015年的全新精装，整体保养不错，目前业主自住，看房预约。
产权清晰，有贷款，价格可谈。
11、康桥水郡，203㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2800万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的临河板楼，电梯刷卡入户。
小区与三小南校区一路之隔，上学不用过马路，离公园也近。
客厅双卧朝南、南北双通透、前后落地窗+南北双阳台的户型。
与传统的户型不同，南向阳台放在主卧，而不是客厅。
室内框架结构，户型可塑性强。
整个小区仅26套！
出房少，上一套同户型还是2023年9月成交，裸房价3550万。
对比之下，降价明显，目前在出租，看房提前预约。
12、新起点嘉园，233㎡西南四居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1650万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：除了卫生间是承重墙之外，其他都是框架结构，户型可塑性强；
全落地窗设计，高层，室内敞亮、窗外视野开阔，可观中央电视塔。
单价7.08万/㎡！
三小学区，目前已换成万科物业。
小区紧临双轨交汇的苏州桥地铁站和西三环，出行方便。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳四居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院。
2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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