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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
受“9.24”新政刺激，万柳成交活跃，三居是当前成交热点！各小区的优质房源，这阶段都会陆续成交。
南北三居，成交价集中在1900-2250万之间！
目前1900万以下，南北三居可选择还是很少，要么阳春光华137㎡-139㎡的户型；要么万泉新新123㎡-144㎡的户型。
如果位置、楼层还不错，基本是挂牌即成交。上月底，阳春光华成交的137㎡南北三居就是如此。
目前待售的南北三居一共56套，这个区间符合成交的房子差不多10套左右，等这批房子卖完，必然又会进入新一轮僵持。
价格＞2400万元的待售挺多，但成交少！
上一套成交还是今年五月份，万泉新新二期和三期的南比三居。相同户型，现在价格也降了不少，差不多百分之十。
涧桥泊屋的南北三居，主要集中在这个区间，价格陆续松动，但幅度有限，与市场成交还是有差距。
非南北三居，前几个月价格陆续下探，现在市场变化，业主心态也不同，价格很难继续往下。
估计僵持一两周之后，优质的房子肯定会很快成交。
这阶段万柳热度很高，肯定会吸引一波流量，成交加快是肯定的，对于想尽快卖掉的业主，这波行情得抓住。
当然，随着成交加快，涨价的业主也会变多，这阶段更多在观望。
热卖三居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万泉新新，163㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2380万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：整个万泉新新仅7号楼分布，进深短、南北双通透；离华联超市、地铁巴沟站近，出行方便！
位置安静，4/6层，产权清晰，附赠一个车库和一个储物间。
家人考虑海外置业，连续降价，而且还能谈。
2、涧桥泊屋，171㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2350万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：与隔壁单元错开，虽是中间户，但能做到三面采光。南向78m、北向55m，前后楼间距大，中高层，视野开阔。
三个卧室+一个储物间，餐客分离！
地下带一个车位，产权清晰，业主急售，价格可谈。
3、怡秀园，155㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1380万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，餐客分离的户型设计，15/18层，窗外视野开阔、室内采光好。
位置安静，目前自住，整体保养不错。
产权满五唯一，税费少，付款和周期灵活，价格可谈，具备总价低、单价低的特性。
4、碧水云天，121㎡西南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1750万。
房源标签：高层+客厅双卧朝南
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室在两边，南向面宽大，私密性好；得房率高达85%，基本无过道，利用率高。
高层，室内采光好。
产权清晰，价格可谈；房子在三小南北校区之间，上学方便！
5、光大花园，151㎡东南三居，高层，满两年，名额四年级，售价1700万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，东南金角，南向是三个园区的绿化结合部，楼间距大、视野开阔。
满两年，比满五唯一税费还低，仅契税！
三个卧室+一个保姆间，主卧带明卫和转角阳台；三小和万泉“双选园区”，名额占用，指标2027年可用。
6、怡秀园，89.5㎡西北三居，中层，公房，原始名额，售价865万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主卧南北通透，带一个8.2㎡的西南转角大阳台；三个卧室+一个明卫。
中高层，装修保养不错；公房，首套最高可贷645万！
7、碧水云天，148㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2280万。
房源标签：高层+园区中心
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后不临街，位置安静。次顶层，楼间距大，室内采光好。
餐客分离的户型，可改正规四居！
阳台只算一半面积，楼上同户型152.35㎡，三个卧室都是飘窗设计，既增加使用面积，又利于采光，得房率高达85%。
房子位于三小南北校区之间，上学方便。
8、万泉新新，144㎡南北三居，中层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2350万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区中心，靠近33000㎡的中心花园和小区北门，位置安静，去哪都比较方便。
满两年，只有契税，税费低！
户型带一个明卫，地下赠送一个车位和一个储物间；业主诚意出售，价格可谈，园区中心总价最低的南北三居。
9、山水倾城，161㎡东北三居，高层，满五唯一，名额四年级，售价1699万。
房源标签：双明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子在12/15层，室内采光好；房子自住，产权清晰，付款和周期灵活可谈，业主也是置换。
双明卫，餐客厅独立分开的设计，单价10.55万/㎡。
10、阳春光华，139㎡东南三居，高层，满两年，名额五年级，售价1650万。
房源标签：精装+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南朝向，正对园区枫林大道，窗外景色好。
前几年的全新精装，可拎包入住，省时、省力，又省钱的房子。产权清晰，满两年，税费低。
目前自住，看房方便，名额2026年可用。
11、阳春光华，132㎡西北三居，中层，满五唯一，原始名额，售价1549万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向对着枫叶广场，楼间距超过百米；西侧对着涧桥泊屋三、四号楼之间的花园，视野好、位置安静。
除顶层之外，同户型这套总价最低！
三室两卫，明厨明卫的户型设计；产权清晰，周期灵活。
12、万泉新新，137㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2100万。
房源标签：总价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于小区最北排，窗外一片临海，远眺可以看到佛香阁、玉泉山和西山。
房子中高层，前后视野无遮挡，带一个车位和一个储物间。
目前万泉新新院内，总价最低的南北三居！
13、光大水墨，150㎡南北三居，顶层，满两年，原始名额，售价2150万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：业主2018年买的二手房，产权清晰，交易税费少。
层高3.1米，比楼下高20公分，室内空间感更强；楼上有隔热层，室内安静，前后视野开阔。
西山晴雪尽收眼底，近处俯瞰昆玉河、长春健身园等。
目前水墨总价最低南北三居！
14、碧水云天，142㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2048万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体，南北双通透的户型；南向带一个下沉式的花园，面积大概30㎡左右。
为了增加私密性，南侧是竹林；离学校、公园都近。
室内无浪费面积，得房率高达85%；其中阳台不算面积，房本只有141.69㎡，而楼上同户型148.69㎡！
产权清晰，适合考虑南北三居，预算2000万左右的客户。
15、碧水云天，147㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2300万。
房源标签：园区中心+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体的设计，客厅更显宽敞大气，面积将近48㎡。
南北双阳台，三个卧室全是赠送的飘窗，室内无浪费面积，得房率高达85.82%，非常实用。
房子位于园区中心，中高层唯一在售！
前后楼间距大，距离公园、学校都很近；产权清晰，价格可谈。
16、碧水云天，167㎡南北三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价2450万。
房源标签：观山
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体、南北双通透的户型，北侧俯瞰万城华府，有点一览众山小的感觉；远眺整个西山。
除了主卧室飘窗之外，其他全是落实窗设计，室内采光好；客厅面积5.3米，将近52㎡，五年前的精装，算是碧水品质房。
去年成交价在3000-3100万之间，现在价格下来，具体还能谈。
17、光大花园，113㎡东北三居，中层，满两年，名额二年级，售价1260万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：业主2016年买的二手房，2018年全新精装，改成地暖，整体保养不错，可以拎包入住。
满两年，税费少！
同户型总价最低，三小和万泉双选园区，名额2029年可用。
18、光大花园，137㎡西北三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1580万。
房源标签：园区中心
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两梯六户，全部都是三居、四居，圈层纯粹。虽然是塔楼，但没有任何遮挡，且每个空间都方正。
主卧带明卫和270°落地阳台，厨房可以改出一个保姆间。
房子位置安静，北侧视野开阔，相当于园区中心！另外三期还有一套143㎡同户型，19/20层，可以一起对比。
19、山水倾城，164㎡东北三居，顶层，不满两年，原始名额，售价1688万。
房源标签：精装+居室多
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅层高4m，大落地窗；跃层，客厅与卧室分开，有点空中别墅的感觉。
明厨明卫，装修保养好，目前业主四个卧室+一个储物间，利用率高。
房子位于顶层，非常安静。
电梯只能到次顶层，需要走一层台阶，相当于不带电梯的二层。
20、碧水云天，144㎡南向三居，低层，满两年，原始名额，售价2000万。
房源标签：精装+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅三卧朝南，面宽14.6米、进深8.4米，室内采光好；北向入户门开个孔，室内穿堂风很舒服。
2021年的全新精装，业主自住，保养好，可拎包入住。
满两年，税费低！
目前二期也有一套同户型在售，报价1900万，可以一起对比。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳三居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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