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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
服务说明
公号是个人在运营，就职于麦田房产，从业已14年，深耕万柳和世纪城，对周边也很熟悉，聚焦商品园区。
做房产，我是认真的！
一直秉承专心致志、做到极致的态度，希望为顾客创造更多有价值的内容和服务。
买房或卖房，欢迎大家加微信私聊！
最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响房子价格的因素很多，比如位置、楼层、装修、车储、学位、付款和周期等。
现在楼市已经是一房一价，历史成交仅供参考！
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主心理预期。
与成交周期结合起来，可以判断房子成交难易程度。
中介公司之间是竞争关系，信息并不共享，具体成交价上难免有些许出入，大家综合参考。
库存与市场
即使有历史成交、横向竞品做参考，但从人性的角度，大多业主都会认为自己房子比别人好。
价格希望比别人更高些！
往往需要经历一段时间，价格才能逐渐回归合理。
当然，也有一些房子性价比不错，但迟迟未成交，基本跟业主有关。比如看房有压力、付款和周期苛刻、价格来回变化等。
以前市场好的时候，房子只要能买上就可以，大多是客户追着业主；现在则不同，市场已经由买上变为买对。
客户选择变多，挑房子、挑价格很正常！
看房有压力，客户就会认为业主不好打交道，除非房子足够好，否则很容易pass掉；中介有压力之后，带看上也会谨慎。
市场不同，买房和卖房的逻辑也发生变化。以前不用在乎的点，现在可能就是阻碍。
对于房子的优缺点，其实都是相对的，具体看客户需求。
比如顶层，缺点是冬冷夏热、担心漏水；优点是安静、视野和采光好，甚至很多带露台。
有特点的房子，如果是亮点，基本都会有溢价；如果是不足，客群会有局限，需要时间找到特定客户才行。
比如碧水200㎡观景四居、涧桥200㎡东西南四居、万泉新新205㎡或218㎡南北四居、万泉227㎡跃层四居等。
万柳四居的主流产品，面积180㎡至205㎡之间，超过210㎡基本都是各自小区的品质户型，有一定溢价。
180㎡以下，直接就到155㎡左右，基本是三居价格、四居享受。
目前万柳待售四居47套，除了万泉新新优质四居基本卖空之外，其他园区产品还是很丰富，不乏稀缺户型，整体价格僵持、成交少。
热卖四居居
以下是个人筛选的万柳热卖四居居，仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
排序上，根据优质程度、每次都会灵活调整。
1、涧桥泊屋，192㎡东南北四居，中层，满五唯一，原始名额，售价3030万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后花园、楼间距大，室内安静。
一梯两户，总高9层的板楼，户型稀缺，整个小区仅14套。
前后都是落地窗，层高2.9米；客厅和双卧朝南，南向面宽大，两个卧室都在17㎡以上。
双明卫，三面采光、南北三通透。
品质户型，出房率低！
同户型2022年4月成交，裸房价最高成交过20万/㎡。
这套房子有大额抵押，价格一降再降，性价比很高。
目前空置，已留钥匙，看房方便。
2、涧桥泊屋，189㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，两个协议车位单卖，售价3000万。
房源标签：两梯一户+位置好
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后楼间距大、位置安静。
两梯一户，私密性高；除了电梯厅可以利用起来之外，入户玄关空间也更大。
餐厅和厨房更好用！
182㎡南北四居的特殊户型，整个小区仅6套，非常稀缺。
客厅和双主卧朝南，南向全部落地窗，面宽大、进深短，室内采光好。
厨房也是落地窗，层高2.95米，比万柳大多小区高10-15公分。
地下有两个协议车位，停车方便！
3、阳春光华，177㎡东南四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2350万。
房源标签：楼王
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东侧、南侧都是园区组团的花园，楼间距大。
房子在树梢之上，恰到好处，窗外望去，有点林海之上的感觉。
枫树园最大的户型！
整个小区仅分布在4号楼，中间层一共才28套，出房率低，具备一定稀缺性。
客厅双卧朝南、双卧朝东、明厨明卫，另外还带一个储物间。
居住舒适度高！
地下有一个车位，电梯直通地库。
位置安静，产权清晰，目前业主自住，看房提前预约。
4、万泉新新，192㎡东南北四居，低层，满五年包个税，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2680万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于新新家园三期，当时按照抗十级地震的标准来建设，建筑质量一流。
三期位于整个小区东南角，偏安一隅，出则繁华、入则宁静。
总高7层，一梯两户的板楼。室内带三个大阳台，其中东向阳台仅边户才有，带上下水，可做晾晒区，客厅私密性更好。
厨房、餐厅、客厅和阳台可以LDKG一体化设计，室内空间感和通透性更强。主卧带落地窗和衣帽间，储物空间多。
地下附赠一个车位和一个储物间！
产权清晰，业主自住，看房提前预约。较比挂牌价，陆续降了920万，诚意出售，具体还能谈。
5、万泉新新，192㎡东南北四居，底层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2650万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南北三面采光，明厨明卫，南向带一个25㎡的花园。
楼上是198㎡的户型，一层南向阳台不算面积，房本面积变小。
满两年，税费低！
业主急售，价格从3450万降到2650万，已降价800万。
周期和付款灵活可谈，目前在出租，看房提前预约。
地下带一个车位和一个储物间。
房子靠近西门和北门，离华联超市、三小北校区和巴沟地铁近。
房子有抵押，诚意出售！
6、康桥水郡，203㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，一个车位单算，售价2800万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的临河板楼，电梯刷卡入户。
小区与三小南校区一路之隔，上学不用过马路，离公园也近。
客厅双卧朝南、南北双通透、前后落地窗+南北双阳台的户型。
与传统的户型不同，南向阳台放在主卧，而不是客厅。
室内框架结构，户型可塑性强。
整个小区仅26套！
出房少，上一套同户型还是2023年9月成交，裸房价3550万；对比历史成交，降价明显。
目前已改成三居，出租中，看房提前预约。
7、碧水云天，200㎡观景四居，高层，满五唯一，原始名额，带两个地下车位，售价2650万。
房源标签：双车位+观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商专为观景而设计的特殊户型，270°圆弧观景。
在家就可以观河、观山！
一艘游轮从女儿窗前驶过，在别处是风景，在这里是生活。
每个空间都能进阳光，除了餐厅有斜角之外，其他空间都很方正。
两梯两户，楼下就是公园，在三小南北校区之间，生活方便。
价格包含两个地下车位！
产权清晰，付款和周期灵活可谈。
8、锋尚国际，188㎡西南四居，中层，满两年，原始名额，带一个储物间，售价2560万。
房源标签：装修好+位置好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：锋尚最大的户型，仅分布在C座，一共才18套。
户型设计前卫！
老人房带卫生间，与其他三个卧室隔着客厅，互不打扰。
三个卫生间，其中两个明卫。
主卧带一个步入式衣帽间，室内还带一个储物间，地下还有一个储物间，功能齐全。
双卧朝南，全部带斜角落地窗，观园区花园、水系。
整个锋尚仅两个户型才有！
前几年的百万精装，目前自住，价格从3100万陆续降下来。
位置安静、中高楼层，价格可谈。
9、锋尚国际，172㎡西南四居，低层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2380万。
房源标签：恒温恒湿+新风
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：低能耗、高舒适度的科技住宅，常年保持在20-26℃。
恒温恒湿+新风系统！
外立面是干挂石材，历经二十多年，看起来仍像新楼盘。
小区绿化高达64％，内部带水系、会所、网球场等，配套齐全。
房子是二期最大户型！
三个卫生间，其中两个明卫。户型动静分离，老人房与其他房间独立分开，互不打扰。
地下带一个车位和一个储物间。
不足之处就是楼层低，西侧视野一般，对着恒温恒湿的设备。
10、光大花园，177㎡东南四居，低层，满五年包个税，原始名额，售价1880万。
房源标签：总价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南侧是三个园区的绿化结合部，位置安静。
楼下就是5000㎡的独立会所，与三小南校区也近，生活方便。
塔楼户型，没有任何空间窝天井。双卧朝南，客厅和双卧朝东南，厨房带一个储物间。
楼盘建筑质量曾被评为“鲁班奖”，墙体很厚，一层带入户大堂。
目前在售同户型，这套总价最低！
11、涧桥泊屋，183㎡南北四居，高层，满五唯一，原始名额，带一个地下车位，售价3200万。
房源标签：高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和双主卧朝南，全部落地窗，面宽大、进深短。
涧桥热销的四居户型！
前后楼间距都超过60米，其中南侧对着光大花园，11/14层，视野好。
地下带一个协议车位，停车方便；已降价300万，具体还能谈。
12、涧桥泊屋，220㎡东南北四居，高层，满五唯一，名额四年级，带一个地下车位，售价3965万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：涧桥泊屋最大的平层，整个小区仅12套，三四年才出一套的稀缺户型。
四个卧室+一个书房！
东南北三面采光、客厅双卧朝南、明厨+双明卫、前后都是大落地窗。
层高2.9米，比很多小区高出5-10公分，室内采光好。
前后楼间距大，其中北侧是市政公园，楼间距高达140米，位置安静、视野开阔。
整个万柳的品质房！
2015年的全新精装，整体保养不错，目前业主自住，看房预约。
产权清晰，有贷款，价格可谈。
热卖大集
以表格形式，热卖房源按照预算区间、价格从低到高分类整理。
表格中的售价，全部是业主委托的报价，并不是最新底价！
每一套房子的底价，与业主、房子和市场三者密切相关，任何一个变化，价格也会随之改变。
千万不要只看报价！
每一套房子都是精挑细选而来，一定有选择的理由。大家综合对比，更多还是建议实地多看房。
学区提示
整个海淀被划分为17个学区，万柳是海淀学区，划片包括中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小：北京市“市重点”，一流一类综合排名第一，包括南校区（1-3年级）和北校区（4-6年级）。
万泉小学：海淀区“区重点”，素质教育校，一流二类。
十九中附小：九年连续的直升校，中学已并入人大附中教育集团，生源主要是以教师子弟、非京籍和片区调剂为主。
其中万泉和三小招生上有4个小区重叠：万泉新新、阳春光华、光大花园和怡秀园，被称之为“双选”园区。
就是万泉和三小都可以报名，但只能二选一，业主自己来选择。
万柳无落户年限要求！
对口初中：八一学校、中关村中学、中关村中学知春校区、十九中。另外，万泉小学有一定比例直升理工附中。
执行“1911多校划片”、“2211全区派位”和“六年一学位”等入学政策。
其中，“六年一学位”政策从2016年开始执行，原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如名额占用，指标需要等毕业当年才能释放。
从2024年开始，“1911”以后的房产，入学已经变为以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
入学政策每年都可能调整，更多参考海淀区教委每年发布的《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
对应的义务服务范围、招生规模和入学相关材料，则参考学校历年的《招生简章》。
作者介绍
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江西省宜春人，2009年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田房产，2011年晋升。
目前是麦田九星经纪人！
从业已14年，坚持每天梳理产品，大量看房、拜访和洽谈等，对万柳、世纪城和周边都很熟悉。
不止于房产，对学区、信贷、政策、落户等都有很深研究。
不唯跌、不唯涨，只唯实！
运营这个公号，并不是为了博取眼球，靠流量挣钱，而是建立个人品牌，靠帮业主卖房、客户买房来挣钱。
优势：懂房子、有经验，对市场长期观察，有自己的理解。
不局限于某一个房子，某一个楼盘，根据客户需求，可以从全盘为顾客分析，更高效的找房或卖房。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号，点击好看、并设置为星标用户。
茶馆推荐：万柳茶院。
