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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，我一直秉承专心致志、做到极致的态度。
希望能给大家创造更多有价值的内容，欢迎文末加微信私聊！
最新成交
对比上边文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与行情
去年5月份至今，除了豪宅稀缺，有自己独特的行情之外，万柳大户型成交少、库存积压。
挂牌时间长，一两年是常态！
大多价格可谈，但降幅有限，整体价格还是很僵持。少数几套大幅降价的房子，基本都是有大额抵押或查封。
一是对资金和付款要求高；二是手续相对复杂一些。
筛选下来，符合当下成交的房子很少，成交少也就很正常，尤其是装修好的房子，更是少之又少。
如果有装修好的复式，当前溢价成交也很正常。
虽然之前市场已经进入一房一价的阶段，但当库存积压，房子不再稀缺的时候，就很容易相互比价。
价格上，客户也就很容易横向对比，以及参考历史成交。
以万泉新新二期282㎡至286㎡的南北复式为例，2017年1月份至今的历史成交如下：
【最高成交】
2021年10月，万泉26号楼，282㎡南北复式，6/6层，满五唯一，原始名额，成交价4535万。
带两个车位和一个储物间。
【最低成交】
2018年11月，万泉28号楼，286㎡南北复式，6/6层，满五唯一，成交价3280万。
带两个车位和一个储物间。
【最新成交】
2024年1月，万泉28号楼，286㎡南北复式，6/6层，法院拍卖，成交价3445万。
带两个车位，税费高一些。
这种户型目前有七八套在售，报价在3800万至5120万之间，与客户预期有不小差距。
暂时成交少也就很正常，其他园区的复式，情况类似。
万柳很多小区有复式分布，产品丰富，对于够不少华府、书院，又想居室、功能多的客户，复式还是不错的选择。
谈价上，需要更多耐心才行！
以下是万柳相对优质的复式，其中第一套关注度高，随时可能成交，可重点关注。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择。
热卖复式
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
1、万泉新新，261㎡南北复式，底层，满五唯一，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价3330万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期最北排，北侧对着一个市政公园，位置相对安静。
特殊户型，仅分布在20＃、21＃两栋楼，客厅和餐厅朝北，挑空4米，有别墅的空间感。
其中厨房是一个亮点！
餐客一体的设计，面积将近25㎡，特别适合喜欢烹饪或聚餐的家庭。
南侧分为上下两层，四个卧室全部朝南，与客厅互不打扰，对着园区，室内安静。
一层南向还带一个7.4m×4.8m的私家花园，适合老人居住。
西南北三面采光，楼上楼下4个卫生间，其中两个明卫。
地下附赠两个车位和一个储物间！
产权清晰，性价比高。目前空置，看房提前预约，可以高贷款。
房源标签：独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层是139㎡餐客一体、南北通透的三居，南北双阳台，室内无明显过道。
利用率高，业主把南向卧室打掉，与客厅合二为一，更显大气。
二层双卧朝南，北向带一个30㎡左右的露台，已做成阳光房。
位于园区中心，位置安静！
地下带两个车位，电梯直通地库，停车方便，目前自住。
小区是三小和万泉“双选”学区，业主自主选择，落户即可上学。
仅委托麦田，看房提前预约。
3、万泉新新，284㎡南北复式，顶层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价4500万。
房源标签：临花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期安静位置，临近33000㎡中心花园。
一层是165㎡的南北三加一，前后带阳台，目前客厅与主卧打通，北向两个次卧打通。
二层南北双露台，屋顶是斜坡设计，已隔出一个23㎡左右的阁楼，既保温隔热、又增加使用空间。
地下带一个车位和一个储物间，电梯直通车库，停车方便。
普通装修，需要重装，目前空置。
目前在售同户型一共7套，售价3800万至5120万，不要看报价，这套综合性价比最高！
4、万泉新新，240㎡南北复式，底层，满两年，原始名额，带一个车位和两个储物间，售价2880万。
房源标签：花园+挑空
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅朝北，正对市政公园，挑空4.1米；五个卧室全部朝南，上下分为两层。
带一个25㎡左右的南向花园。
房子原值3250万，跟新房一样，差不多可以按成交价来贷款。
适合高贷低税的客户！
额外还带一个车位和两个储物间，现在业主赔本出售。
房子位于小区东北角，离万泉快速道近；简装，相当于毛坯。
目前空置，已留钥匙，业主急售。
5、万泉新新，287㎡南北复式，顶层，公房，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价3800万。
房源标签：公房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于一期，离华联超市、三小北校区和地铁站近。
一层是175㎡南北三居，主次卧南北对流，客卫带窗户。
进深长，增加厚重感。
餐厅、客厅和阳台连在一起，面积超过60㎡；二层斜顶设计，南北双露台，北向可观西山。
公房，可高贷低税！
一手业主，产权清晰；目前空置，看房提前预约。
地下带两个车位和一个储物间。
6、万泉新新，285㎡南北复式，顶层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价3950万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期安静位置，靠近小区东门，出行方便。
一层是165㎡的南北三加一户型，三个卧室+一个保姆间。
客厅与主卧、北向两个次卧之间都不是承重墙，户型可塑性强。
二层南北带双露台，屋顶是斜顶设计，可以隔出一个23㎡的阁楼，既保温隔热，又非常实用。
满两年，地下还带一个车位和一个储物间，装修保养好。
房子靠近小区东门，出行方便！
7、涧桥泊屋，299㎡西南北复式，高层，满两年，原始名额，带一个产权车位，售价5200万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：复式在万柳很常见，大多是顶层或底层，中间层就很少。
这种户型，仅分布在4号楼三单元，一共才7套，非常稀缺。
位于园区中心，类似于楼王！
三面临花园；其中西向近处俯瞰园区水系，远眺可观西山晴雪。
餐厅5.8米挑空，类似于空中别墅。
客厅和三卧朝南，全落地窗设计，其中三个卧室都是两面采光，室内宽敞、明亮。
装修保养好！
产权清晰，目前自住，价格可谈。
8、碧水云天，234㎡南北复式，12/12层，满五唯一，原始名额，售价2950万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层是153㎡餐客分离的南北三居，双明卫、主次卧直通，户型可塑性强。
南北通透，客厅挑空，可以封起来，做成一个卧室；二层北侧是斜顶，稍有不足。
前后楼间距大，南侧是蜂鸟社区与海淀少年宫之间的绿化带，视野开阔、无遮挡，室内采光好。
单价＜12.61万/㎡！
碧水单价、总价最低的复式。
有大额抵押，交易手续相对复杂些；目前业主自住，着急出售。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳复式的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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