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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
服务说明
公号是个人在运营，就职于麦田房产，从业已14年，深耕万柳和世纪城，对周边也很熟悉，聚焦商品园区。
做房产，我是认真的！
一直秉承专心致志、做到极致的态度，希望为顾客创造更多有价值的内容和服务。
买房或卖房，欢迎大家加微信私聊！
最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响房子价格的因素很多，比如位置、楼层、装修、车储、学位、付款和周期等。
现在楼市已经是一房一价，历史成交仅供参考！
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主心理预期。
与成交周期结合起来，可以判断房子成交难易程度。
中介公司之间是竞争关系，信息并不共享，具体成交价上难免有些许出入，大家综合参考。
库存与市场
目前万柳待售三居一共113套，不同园区、不同产品之间变现各有不同，具体如下：
南北户型
万泉新新是成交热点！相对优质的三居基本卖空，目前园区中心、中高层的产品紧缺。
新增房源，只要价格合理，一个月内成交很普遍。
碧水云天、光大水墨和康桥水郡这三个临河社区，碧水中心位置、中高层产品紧缺；水墨价格虚高、康桥待售少。
涧桥泊屋产品丰富，少数价格凸显的房子，本身有有些硬伤，需要时间碰特定的客户，整体价格坚定。
阳春橡树园，价格有松动，陆续会有成交。
整体来看，好位置、中高层的南北三居，关注度还是很高，价格相对凸显，成交还是很快。
非南北户型
产品主要集中在阳春、光大、碧水和锋尚这四个小区。
阳春和光大价格尚未企稳，待售多、成交少，陆续有业主降价，成交估计还会持续一段时间。
碧水产品差异很大！
东南或西南，中高层的产品紧缺；东西朝向，价格虚高，暂时很难成交；东北或西北产品丰富，成交也在僵持中。
锋尚则整体价格坚挺，对比南北户型，优势不足。
成交还是以低总价为主，除少数稀缺户型之外，整体价格还未企稳。
成交行情
上个月万柳二手房一共成交33套，环比下滑38.9%、同比上涨17.9%，市场反馈还是不错。
一是成交速度加快、二是价差变小。
这个月启动也很快，月初三天已成交6套，其中三居2套，报价高，但都是一个月内快速降价成交。
当前，万柳三居成交仍是以价换量！
热卖三居
以下是个人筛选的万柳热卖三居，仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
排序上，根据优质程度、每次都会灵活调整。
1、阳春光华，144㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位，售价1980万。
房源标签：南北+独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户，总高12层的板楼，房子在5层。
南北双通透的户型，客厅面宽4.8米，与餐厅一体，面积将近52㎡；室内无明显浪费，空间利用率高。
南北双阳台，其中北向阳台带上下水。
小区纯人车分流，车位相对宽松，价格包含一个地下协议车位，直通地库，停车方便。
目前仅委托麦田！
产权清晰，业主自住，看房提前预约。
三小和万泉的“双选”学区，二选一，业主自主选择，名额未占用，落户即可上学；房子在三个校区之间，上学方便。
2、碧水云天，146㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2250万。
房源标签：位置好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期8号楼，相当于园区中心，前后楼间距大，西侧紧邻长春健身公园。
餐客一体、南北双通透的户型！
客厅面宽4.9米，南向带“匚”字型落地大阳台，与餐厅一体，面积将近48㎡，宽敞大气。
室内基本无过道，得房率高达85.82%，三个卧室的飘窗不算面积。
地下带一个B2层的租赁车位，租金630元/月，停车方便；一手业主，目前自住，看房提前预约。
3、涧桥泊屋，161㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，售价2350万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：涧桥的特殊户型，仅分布在2号楼三单元，一共才7套。
南向正对园区唯一的水系，总高10层，房子在8层，楼间距大，客厅和主卧采光充足。
房子位于“匚”字型楼体的拐角处，北向西侧与隔壁单元紧挨着。
层高2.9米，比万柳大多数园区高出5-10公分，室内空间感更舒服；其次南向全落地窗，北向厨房也是，且开窗面大。
主卧带南向明卫，躺在浴缸都可以晒太阳；现在格局是3室2卫2储，简单装修，需要重装。
房子临近西门，上学和出行方便，目前空置，已留钥匙。
目前涧桥总价最低的南北三居！
4、万泉新新，163㎡南北三居，低层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2500万。
房源标签：独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于新新家园二期，紧邻东门近，出行方便。
总高6层，一梯两户的花园洋房，整个万柳除了华府之外，仅万泉新新才有，密度低、带电梯。
三个卧室+一个保姆间，经典的三加一户型。
南北双阳台，客厅和主卧宽敞大气、落地窗设计，其中厨房、餐厅、客厅和阳台可以融为一体。
户型沉稳，南北互不打扰！
价格包含一个地下车位和一个储物间，目前仅委托麦田。
5、万泉新新，165㎡南北三居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2450万。
房源标签：新增
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：三个卧室+一个保姆间，经典的三加一户型！与二期、三期户型有所不同，北向无阳台，改为飘窗。
靠近小区西门，离三小、华联和地铁近！
高层，价格包含一个地下车位和一个储物间；税费低，仅契税。
6、阳春光华，137㎡南北三居，高层，公房，原始名额，带一个租赁车位，售价2050万。
房源标签：高层+双明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于安静位置，10/12层，西南北三面采光。
南北通透，餐客一体的户型设计；整体显大，客厅+阳台将近52㎡。
室内框架结构，目前北向两个卧室已打通，很好恢复。
双明卫、南北双阳台！
电梯直通地库，地下带一个车位，停车方便。
满五唯一的公房，房本面积做成130㎡，实际是137㎡；产权清晰，付款好，价格＜1900万。
7、阳春光华，137㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个地下协议车位，售价2080万。
房源标签：位置安静
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高12层，一梯两户，带电梯的南北板楼。
房子前后不临街，位置安静。
南北双通透+南北双阳台，餐客一体的户型设计，客厅显大。
面宽4.8米，面积将近51㎡！
带一个地下协议车位，直通地库，停车方便。目前业主自住，保养不错。
产权清晰，付款和周期灵活，价格＜1980万。
8、康桥水郡，123㎡东西三居，底层，满五唯一，原始名额，售价1690万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
前后带双花园！
西侧对着园区，花园已经做了硬化，大概12㎡左右；东侧花园大一些，大概18㎡左右。
东侧对着三小的围墙，视野、采光不如高层，位置安静。
前后都是落地窗，阳台放在主卧，晾晒衣服方便，私密性更好。
东西通透，一梯三户的楼板！
9、光大花园，112㎡东北三居，低层，满五唯一，原始名额，售价1245万。
房源标签：精装+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝北，主卧带一个西南落地阳台和南向窗户；框架结构，客厅改到中间之后，过道变小。
2021年的全新精装，整体保养不错，可省装修！
总价低，产权清晰、无抵押、可高贷。
10、阳春光华，132㎡西北三居，中层，满五唯一，原始名额，一个车位单算，售价1494万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，北向正对枫叶广场，视野开阔、楼间距大。
三室两卫，其中主卧带一个明卫；客厅和厨房各带一个阳台。
主卧带西南转角窗，室内有穿堂风，餐厅位置还带一个储物间。
户型紧凑，带非常好用！
小区纯人车分流，绿化率高、配套齐全，房子有一个地下产权车位。
满五唯一，可高贷低税；一手业主，产权清晰，看房方便。
11、碧水云天，125㎡东南三居，中层，满五年包个税，原始名额，带一个租赁车位，售价1720万。
房源标签：户型好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：小区位于三小南北两个校区之间，西侧紧临巴沟山水园和长春健身园。
上学和出行方便！
万柳130㎡以内，塔楼中最好的三居户型，没有竞品。
入户带玄关，客厅双卧朝南、一卧朝东的眼镜户型，主卧带斜角的落地阳台，其他都是飘窗。
室内基本无过道，得房率85％！
南向正对广场，楼间距超百米；楼下是商铺屋顶，窗前的视野一般。
东南金角，户型进深短，南向阳光可以打满整个卧室。
产权清晰，目前空置，看房方便。
12、光大花园，151㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1650万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：楼下就是5000㎡的小区会所；南侧是三个园区的绿化结合部，楼间距大、位置安静。
西南朝向，13/17层，采光时间长。
三个卧室+一个储物间，其中主卧带南向明卫和270°的落地阳台。
南向次卧部分遮挡，一天也有阳光照进来；整个楼盘曾获建筑最高的“鲁班奖”，每层都装了隔音垫，室内净高低些。
业主出国急售，同户型总价最低，性价比高！
13、光大花园，151㎡东南三居，高层，满两年，名额四年级，售价1650万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：小区建筑质量过硬，曾经获得过“鲁班奖”的荣誉称号。
房子位于二期的集贤阁！
两梯六户，一层带入户大堂，全部是改善的三居、四居。
楼下就是5000㎡的健身会所。
东南金角，客厅和次卧朝东、厨房和两卧朝南，其中主卧带明卫、东南落地阳台。
厨房带一个保姆间，目前已经打通，做成餐厨一体。
与三小南校区一路之隔，名额占用，上学指标2027年可用。
无增值税、无个税！产权清晰，有商业按揭，同户型总价最低。
14、新起点嘉园，158㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，一个车位和一个储物间单算，售价1650万。
房源标签：双卧朝南+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，南向正对园区花园、楼间距大。
双卧朝南、客厅和次卧朝西，户型动静分离，室内带三个阳台；其中主卧带一个明卫、一个南向落地阳台。
次顶层，地下有一个车位和一个储物间另算。
园区已换万科物业，东南门紧邻地铁12号线和16号线交汇的苏州桥站，出行方便。产权清晰，租户在住，看房预约。
15、万泉新新，137㎡南北三居，低层，满五唯一，名额五年级，带一个储物间，售价2080万。
房源标签：临地铁
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区最北排，北侧临市政公园，远眺可以观山。
距离巴沟地铁站、华联超市近，出行和生活方便。
总高6层，一梯两户的板楼！
户型南北通透，南北双阳台，另外还有一个2.7㎡的外置阳台，可以做成晾晒区。
双入户的设计，客厅显得没那么大，室内基本无过道，户型紧凑。
地下附赠一个储物间！
三小和万泉的“双选”学区，业主自住选择，名额五年级，不过已经休学。
万泉院内总价最低的南北三居！
16、锋尚国际，147㎡东南三居，顶层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价1980万。
房源标签：三卧朝南
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向正对园区花园、水系，东侧是三个园区的绿化结合部。
位置安静、楼间距大！
客厅双卧朝南，主卧东南，全家都可以住朝阳的房间。
两个卫生间，其中一个明卫，面积都在6㎡以上，可以改三卫。
地下带一个7㎡左右储物间，隔壁小区还有一个固定车位。
干挂饰面的幕墙，每块砖都是用八颗螺丝钉拧上的，加上德国旭格的Low-e玻璃。
室内保温效果好，室内历久弥新。
虽然房子在顶层，但室内安静、采光好，关键性价比也高！
17、康桥水郡，159㎡南北三居，低层，满五唯一，名额三年级，售价2280万。
房源标签：上学方便
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区与三小南校区、长春健身园之隔，上学不用过马路。
人车分流，内部带会所，有泳池！
前后都是落地窗，南向正对园区花园、北侧是水墨，前后楼间距大。
主卧带南向阳台，作为晾晒区；客厅落地窗，私密性更好。
一梯两户的板楼，电梯刷卡入户；满五唯一，可以高贷低税。
产权清晰，业主自住，考虑置换；三小划片，名额占用，上学指标2028年可用。
18、光大水墨，150㎡南北三居，低层，满五唯一，名额一年级，售价2400万。
房源标签：独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于水墨4号楼，南向正对园区花园、水系。
小区是三小划片，位于南北两个校区之间，上学方便。
餐客厅直通的户型，进深短，主卧和客厅能够打满阳光，室内通透。
满五唯一，可高贷低税！
学区名额占用，上学指标2030年可用；产权清晰，价格可谈。
居家装修，看房提前预约。
19、怡水园，161㎡东北三居，高层，满五唯一，名额四年级，售价1699万。
房源标签：双明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：入户玄关带窗户，双明卫、餐客分离的全明格局。
室内空气对流，12/15层，客厅带落地大阳台，主卧带东南转角窗。
单价＜10.55万/㎡！
中关村三小划片，名额占用，上学指标2027年可用。
园区比较低调，一共才311户，整体以大户型为主，停车方便。
20、碧水云天，116㎡东北三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1618万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和次卧朝北，双卧朝西南，得房率82.94%。虽然是塔楼，但没有遮挡，室内亮堂。
厨房是落地阳台，带上下水；入户还有一个储物间，北向是斜飘窗，下午也能进阳光、东南都是转角窗。
次顶层，北向晴天能观佛香阁、西山；近处俯瞰万城华府、三小。
三小学区，与三小北校区一路之隔，距离南校区也近，上学方便；房子满五唯一，仅契税。
房况一般，需要重装，在售同户型总价最低！
21、新起点嘉园，170㎡南向三居，高层，满两年，名额二年级，售价1280万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：室内除了承重柱之外，就是一个大开间，DIY户型设计。
南向全景落地窗，面宽大，室内采光好；次顶层，视野开阔，可以看中央电视塔、昆玉河。
万柳价格洼地，单价＜7.6万/㎡！
中关村三小划片，名额占用，学区指标2029年可用。
楼下就是双轨交汇的地铁站，出行方便；产权清晰，交易税费低。
热卖大集
以表格形式，热卖房源按照预算区间、价格从低到高分类整理。
表格中的售价，全部是业主委托的报价，并不是最新底价！
每一套房子的底价，与业主、房子和市场三者密切相关，任何一个变化，价格也会随之改变。
千万不要只看报价！
每一套房子都是精挑细选而来，一定有选择的理由。大家综合对比，更多还是建议实地多看房。
学区提示
整个海淀被划分为17个学区，万柳是海淀学区，划片包括中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小：北京市“市重点”，一流一类综合排名第一，包括南校区（1-3年级）和北校区（4-6年级）。
万泉小学：海淀区“区重点”，素质教育校，一流二类。
十九中附小：九年连续的直升校，中学已并入人大附中教育集团，生源主要是以教师子弟、非京籍和片区调剂为主。
其中万泉和三小招生上有4个小区重叠：万泉新新、阳春光华、光大花园和怡秀园，被称之为“双选”园区。
就是万泉和三小都可以报名，但只能二选一，业主自己来选择。
万柳无落户年限要求！
对口初中：八一学校、中关村中学、中关村中学知春校区、十九中。另外，万泉小学有一定比例直升理工附中。
执行“1911多校划片”、“2211全区派位”和“六年一学位”等入学政策。
其中，“六年一学位”政策从2016年开始执行，原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如名额占用，指标需要等毕业当年才能释放。
从2024年开始，“1911”以后的房产，入学已经变为以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
入学政策每年都可能调整，更多参考海淀区教委每年发布的《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
对应的义务服务范围、招生规模和入学相关材料，则参考学校历年的《招生简章》。
作者介绍
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江西省宜春人，2009年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田房产，2011年晋升。
目前是麦田九星经纪人！
从业已14年，坚持每天梳理产品，大量看房、拜访和洽谈等，对万柳、世纪城和周边都很熟悉。
不止于房产，对学区、信贷、政策、落户等都有很深研究。
不唯跌、不唯涨，只唯实！
运营这个公号，并不是为了博取眼球，靠流量挣钱，而是建立个人品牌，靠帮业主卖房、客户买房来挣钱。
优势：懂房子、有经验，对市场长期观察，有自己的理解。
不局限于某一个房子，某一个楼盘，根据客户需求，可以从全盘为顾客分析，更高效的找房或卖房。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号，点击好看、并设置为星标用户。
茶馆推荐：万柳茶院。
