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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
据不完全统计，截至22日，2024年10月万柳二手房买卖已成交47套，环比和同比均大幅上涨。
成交活跃，业主预期变化，但整体仍是以价换量。
目前万柳待售三居一共113套，库存仍在高位。除康桥、水墨房源少之外，其他小区产品都很丰富。
客户可选择多！
其次，当前客户还是以刚需为主，购买速度虽然比之前快，遇到合适房子也愿意适当加价，但整体还很理性。
一套房子，如果不优质，带看少的情况很普遍。
要想尽快成交，核心还是降价！
从成交价上来看，目前已经陆续企稳；相同户型，价格也高些。
比如：
万泉新新三期，173㎡南北三居，4/7层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，2200万成交。
紧接着，隔壁单元成交一套4层的同户型，2215万成交，而且没有车位，只有一个储物间。
刨除付款、周期等条件，单纯价格上，相差85万左右。对于两千多万的总价而言，这个差距其实很小。
从成交类型上来看，除了复式暂时没成交之外，万柳这阶段可谓是全面开花，整体还是以总价低的一居、两居和三居为主。
其中三居成交13套！
以目前各小区优质的三居来看，估计这两个月成交都会不错。
热卖三居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万泉新新，163㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2380万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：进深短，南北双通透、双入户的户型设计。
整个小区仅7号楼有分布！
前后楼间距大，位置安静，离华联超市、巴沟地铁站近，出行方便。
产权清晰，地下附赠一个车库和一个储物间，之前一直自住，目前空置，已留钥匙。
院内150㎡以上三居，这套总价最低，而且付款和周期灵活可谈。
2、碧水云天，148㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2250万。
房源标签：高层+园区中心
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后不临街，位置安静。
次顶层，楼间距大，采光好！
餐客分离，可改正规四居；其中阳台只算一半面积，楼上同户型152.35㎡，三个卧室飘窗也不算面积。
得房率高！
房子位于三小南北两个校区之间，上学方便；目前自住，保养不错。
3、涧桥泊屋，162㎡东南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带两个协议车位，售价2626万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐厨一体，面积将近17㎡；完美改出一个书房或者保姆间。
做成正规三加一！
东南北三面采光，东向进深短，所有房间都可以打满阳光，与传统的南北户型有所不同。
三面都是花园，刚好在树梢层之上，窗外一片绿色。
价格包含两个地下协议车位，停车方便，市值75万-80万/个。
目前业主急售，价格可大谈！
上一套同户型成交，带一个协议车位2900万，2022年4月成交。
4、万泉新新，170㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2480万。
房源标签：位置好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，南侧正对33000㎡的花园，楼间距大，采光、视野好。
万泉新新的楼王！
挂牌价3410万，前后降了930万，性价比已经凸显。
地下带一个车位和一个储物间；原值高，比正常满五唯一的税低。
三个卧室+一个保姆间，前后双阳台，其中客厅和主卧都是落地窗，随时可能成交。
5、碧水云天，144㎡南向三居，低层，满两年，原始名额，售价2000万。
房源标签：精装+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅三卧朝南，面宽14.6米、进深8.4米；入户门上开个窗户，室内穿堂风呼呼的。
2021年的全新精装，业主自住，整体保养不错，可拎包入住。
满两年，税费低！
房子南侧临路，基本都是万柳内部火车；与蜂鸟楼间距大。
两梯三户，得房率高，上学方便。
6、光大花园，113㎡西北三居，低层，满两年，名额四年级，售价1190万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：三室两厅一卫，原始户型过道长，因为是框架结构，很多业主把客厅改中间。
普通住宅，与三小南校区一路之隔，上学方便，内部还有会所。
关键是总价低！
目前阳春、光大没有竞品。
7、碧水云天，142㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2048万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向带一个下沉式的花园，面积30㎡左右；院外被一排竹林隔开，增加私密性。
房子相当于一层半，餐客一体、南北三通透的户型。
特点一是得房率高；二是客厅宽敞，面宽大、面积大。
虽然房本141.69㎡，但由于阳台不算面积，楼上同户型148.69㎡。
万柳临河，总价最低的南北三居！
8、万泉新新，171㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价2700万。
房源标签：急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于新新家园三期，地库按抗十级地震的标准而建，建筑质量更好。
次顶层，室内采光不错；与其他楼层的区别，主卧不是落地窗。
地下带两个车位和一个储物间！
目前空置，看房方便；产权清晰，业主急售，价格可谈。
9、阳春光华，137㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个地下车位，售价2080万。
房源标签：位置安静
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高12层，一梯两户，带电梯的南北板楼。
房子前后不临街，位置安静。
南北双通透+南北双阳台，餐客一体的户型设计，客厅显大。
面宽4.8米，面积将近51㎡！
地下带一个车位，停车方便。业主自住，整体保养不错。
带车位，价格＜2000万。
10、万泉新新，144㎡南北三居，中层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2350万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区中心，靠近33000㎡的中心花园和小区北门，位置安静，去哪都比较方便。
满两年，只有契税，税费低！
明厨明卫，地下带一个车位和一个储物间；诚意出售，价格可谈。
园区中心、总价最低的南北三居。
11、涧桥泊屋，161㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，售价2350万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于“匚”型楼体的拐角处，整个小区仅7套。
南向正对花园，能看到水系！
户型动静分离，主卧带明卫+衣帽间，可以做成三加一。
客厅和主卧都是大窗户，层高2.9米，加上楼层高，室内采光好。
业主急售，连续降价，还能谈！
12、碧水云天，147㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2300万。
房源标签：园区中心+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体的设计，客厅更显宽敞大气，面积将近48㎡。
南北双阳台，三个卧室全是赠送的飘窗，室内无浪费面积。
得房率高达85.82%，非常实用！
位于园区中心，碧水二期、中高层南北三居，唯一在售。
前后楼间距大，距离公园、学校都很近；业主自住，价格可谈。
13、涧桥泊屋，164㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，售价2560万。
房源标签：拎包入住
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：现代简约的装修风格，全新精装之后，一天未住。
位置安静，前后楼间距大；室内全屋定制，做了很多储物空间。
细节很到位，可以领包入住。
其中，客厅和厨房阳台打通，6.1米面宽和落地窗的设计，给人眼前一亮，非常震撼！
14、碧水云天，170㎡南北三居，中层，不满二，名额一年级，售价2280万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2023年的全新环保精装，现代轻奢风格。
新风+地暖+中央空调，全屋定制的百万精装，可拎包入住。
户型宽敞大气，其中客厅面宽5.4米，面积超60㎡。
北侧全落地窗，观山、观佛香阁！
业主去年3033万买入，总成本至少3250万，付款和周期灵活可谈，同户型总价最低。
需要返租6年，正常给租金！
15、山水倾城，161㎡东北三居，高层，满五唯一，名额四年级，售价1699万。
房源标签：双明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：入户玄关带窗户，双明卫、餐客分离的全明格局。
室内空气对流，12/15层，客厅带落地大阳台，主卧带东南转角窗。
三小学区，单价＜10.55万/㎡！
16、光大花园，151㎡东南三居，高层，满两年，名额四年级，售价1700万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，东南金角，南向是三个园区的绿化结合部，楼间距大、视野开阔。
满两年，税费低，仅契税！
三个卧室+一个保姆间，主卧带明卫和转角阳台。
三小和万泉“双选”园区，名额占用，指标2027年可用。
17、阳春光华，139㎡西南三居，低层，满五唯一，原始名额，售价1650万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主卧和儿童房在一起，与老人房隔开，互不打扰。其中主卧朝南，带一个明卫和落地窗。
客厅朝西，对面就是涧桥泊屋，位置安静。
房子装修之后一直自住，窗户全部换成铝包木，整体保养不错；小区集中供暖+24小时热水，生活方便。
18、碧水云天，121㎡西南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1750万。
房源标签：高层+客厅双卧朝南
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室在两边，南向面宽大，私密性好；得房率高达85%，基本无过道，利用率高。
高层，室内采光好。
产权清晰，价格可谈；房子在三小南北校区之间，上学方便！
19、阳春光华，132㎡西北三居，中层，满五唯一，原始名额，售价1549万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向对着枫叶广场，楼间距超过百米；西侧对着涧桥泊屋三、四号楼之间的花园，视野好、位置安静。
除顶层之外，同户型这套总价最低！
三室两卫，明厨明卫的户型设计；产权清晰，周期灵活。
20、怡秀园，155㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1380万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，餐客分离的户型设计，15/18层，窗外视野开阔、室内采光好。
位置安静，目前自住，整体保养不错。
产权满五唯一，税费少，付款和周期灵活，价格可谈。
具备总价低、单价低的特性！
21、万泉新新，117㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，售价1288万。
房源标签：总价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户，总高六层的南北板楼，得房率高。房子在一层，出行方便。
2016年买的二手房，税费低，装修保养不错！
三面采光+双卧朝南，位置安静，万柳低总价的南北三居。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳三居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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