温馨提示
微信公众号已彻底改版，关注并设置星标用户，才能第一时间查阅最新文章，否则就收不到通知。
楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
服务说明
公号是个人在运营，就职于麦田房产，从业已14年，深耕万柳和世纪城，对周边也很熟悉，聚焦商品园区。
做房产，我是认真的！
一直秉承专心致志、做到极致的态度，希望为顾客创造更多有价值的内容和服务。
买房或卖房，欢迎大家加微信私聊！
成交分析
今天初八，已经正式上班，在此给大家拜个年！愿大家身体健康、诸事顺遂。
在春节放假之前，陆续在梳理万柳和世纪城2024年年成交，趁着新年上班之际，陆续发布。
个人总结仅供参考，更多是成交数据！
据不完全统计，2024年万柳二手房买卖成交359套，其中一居98套，成交仅次于两居和三居。
从上图可以看出，2018年至2021年是成交高峰，峰值是224套。
峰值之后，成交一路下滑，近三年稳定在100套上下。虽然新生儿整体在逐渐变少，但万柳作为海淀热门学区，还是存在虹吸效应的。
小学更稳定，入学方式由以“多校划片”为主，转为以登记入学为主；划片中学变强，十九中已并入人大附中集团。
来海淀上学的客户，万柳仍是不错的选择！
除了回迁和老小区之外，万柳一居和两居的价差还是很大，预算有限的情况下，就只能考虑一居。
从每月成交来看，除了2月份和8月份成交少之外，其他月份都在5套以上（含），最多的月份19套。
2月份是春节假期、8月份是市场最低迷的时候。
以蜂鸟家园为例，年初原始名额价格在600万以上，南向高层甚至成交到700万以上；春节之后，库存积压。
持续到8月份，价格降到500万以下，部分业主恐慌。
“9.30”新政之后，第一周还有少数业主砸盘成交；10月底市场才开始反弹，到年底重新站上600万。
短期波动大，很多业主对年后市场有期待，担心卖亏，观望者多。
海淀幼升小从2016年开始实行“六年一学位”的政策，大多客户都是孩子上幼儿园之后才开始考虑学区房。
名额基本是三年级以上！
当然，还有一部分客户，担心调剂和政策变化，几个学区中来回对比，往往到入学前一年才决定。
从上图可以看出，2024年成交还是以六年级和原始名额的为主，一共成交54套，占比55%；而1-3年级的占比不到30%。
名额占用之后，客户就会有局限，尤其是1-2年级的房子。
业主置换，一定得综合评估。
一居分为开间和正规一居，变现各有不同。
2024年成交还是以开间为主，正规一居少。开间集中在蜂鸟家园，其次是万泉新新、怡秀园和新起点嘉园。
之所以蜂鸟成交多，主要是产品多、价格低。
正规一居成交集中在锋尚国际和怡秀园，锋尚差不多降到2016年的水平、怡秀园则是总价低，与蜂鸟开间持平。
碧水云天、光大花园零成交，之所以少，核心还是价格高。
2024年，一居最高和最低成交如下：
最低成交价：370万。
蜂鸟家园4号楼，一套45㎡的北向C户型，1/14层，满两年，名额一年级，2024年10月成交。
虽然房子有不足，窗户是半截窗，但价格确实很吸引人。
最高成交价：850万。
锋尚国际C座，68㎡北向一居，15/18层，满两年，名额三年级，2024年4月成交。
改成两居，全新装修，可拎包入住。
开间最高成交价：727.5万。
蜂鸟家园1号楼，47㎡南向B户型，13/14层，满五唯一，原始名额，2024年1月成交。
虽然都是占坑房，但不同户型、朝向之间，价格还是有差异。蜂鸟历史上的高价，基本是南向户型创造的。
蜂鸟原始名额，最低成交价是452万！
挂牌三年多，一直没跟上市场节奏，降幅高达47.52%，差不多腰斩。
一居客群基本来自于外区，流动性比较大，成交多是以人找房，就是根据客户需求，把所有房子捋一遍，选择几套洽谈。
以房找客较少！
主要是价格降幅大，谈价就像割肉一样，基本都是反复洽谈，僵持好久，实在没有其他选择，业主临签约才松口价格。
正规一居和开间，未来分化会越来越明显。其中正规一居，由于成交少，且两居降价之后，价格回归是肯定的。
开间的话，我没有网上那么悲观，个人判断还会持续跑量，供需紧张之后，价格还会适当回调，但幅度有限。
刨除学区因素，万柳还是非常宜居！
除了蜂鸟家园和怡秀园以小户型为主之外，大多小区都是2-4居为主，且每个园区风格各异。
从43㎡的开间到上亿的联排别墅，各种产品都有，内部置换活跃。
很多一居业主卖房，就是为了附近置换。
成交很容易带动其他成交，被誉为市场的风向标。
成交明细
影响房子价格的因素很多，比如位置、楼层、装修、车储、学位、付款和周期等。
现在楼市已经是一房一价，历史成交仅供参考！
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主心理预期。
成交周期是第一次挂牌到最终签约的时间段，反馈一套房子成交的难易程度；价差是（挂牌价-成交价）/挂牌价的比值。
中介公司之间是竞争关系，信息并不共享，具体成交价上难免有些许出入，大家综合参考。
学区提示
整个海淀被划分为17个学区，万柳是海淀学区，划片包括中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小：北京市“市重点”，一流一类综合排名第一，包括南校区（1-3年级）和北校区（4-6年级）。
万泉小学：海淀区“区重点”，素质教育校，一流二类。
十九中附小：九年连续的直升校，中学已并入人大附中教育集团，生源主要是以教师子弟、非京籍和片区调剂为主。
其中万泉和三小招生上有4个小区重叠：万泉新新、阳春光华、光大花园和怡秀园，被称之为“双选”园区。
就是万泉和三小都可以报名，但只能二选一，业主自己来选择。
万柳无落户年限要求！
对口初中：八一学校、中关村中学、中关村中学知春校区、十九中。另外，万泉小学有一定比例直升理工附中。
执行“1911多校划片”、“2211全区派位”和“六年一学位”等入学政策。
其中，“六年一学位”政策从2016年开始执行，原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如名额占用，指标需要等毕业当年才能释放。
从2024年开始，“1911”以后的房产，入学已经变为以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
入学政策每年都可能调整，更多参考海淀区教委每年发布的《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
对应的义务服务范围、招生规模和入学相关材料，则参考学校历年的《招生简章》。
作者介绍
更多房源、学区和市场信息，欢迎长按上边二维码加微信私聊或者文章下方留言！
江西省宜春人，2009年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田房产，2011年晋升。
目前是麦田九星经纪人！
从业已14年，坚持每天梳理产品，大量看房、拜访和洽谈等，对万柳、世纪城和周边都很熟悉。
不止于房产，对学区、信贷、政策、落户等都有很深研究。
不唯跌、不唯涨，只唯实！
运营这个公号，并不是为了博取眼球，靠流量挣钱，而是建立个人品牌，靠帮业主卖房、客户买房来挣钱。
优势：懂房子、有经验，对市场长期观察，有自己的理解。
不局限于某一个房子，某一个楼盘，根据客户需求，可以从全盘为顾客分析，更高效的找房或卖房。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号，点击好看、并设置为星标用户。
茶馆推荐：万柳茶院。
