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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
成交行情
据不完全统计，截至11号，2024年10月份万柳已成交28套，市场明显回暖，一天三四套变为常态。
其中一居成交14套，蜂鸟家园就占了12套！
上图是2023年1月至今，蜂鸟家园每月成交的走势图，上一次超过10套的月份，还是去年三月份。
按照目前蜂鸟的市场反馈来看，月成交有望突破20套。
从具体成交来看，“9.24”新政出台之后，前期成交主要还是以价换量，很多成交价都是2017年至今的历史新低。
具体如下：
【一年级】
蜂鸟4号楼，45㎡北向A户型，1/14层，满两年，成交价370万。
备注：上一套470万，2024年8月成交；历史最高900万，2021年2月成交。
【二年级】
蜂鸟4号楼，43㎡西南P户型，5/14层，满两年，成交价418万。
备注：上一套430万，2024年10成交；历史最高975万，2022年4月成交。
【三年级】
蜂鸟4号楼，44㎡南向C户型，10/14层，满两年，成交价512万。
备注：上一套530万，2024年5月成交；历史最高933万，2021年1月成交。
【四年级】
蜂鸟3号楼，44㎡西向C户型，8/9层，满五唯一，成交价485万；
备注：上一套540万，2024年10月成交；历史最高980万，2021年2月成交。
【五年级】
蜂鸟4号楼，51㎡北向A户型，3/14层，满两年，成交价468万。
备注：上一套617万，2023年11月份；历史最高975万，2021年6月成交。
【六年级】
蜂鸟1号楼，43㎡北向C户型，9/14层，满两年，成交价505万。
备注：上一套625万，2019年3月成交；历史最高862万，2020年8月成交。
【原始名额】
蜂鸟1号楼，44㎡北向C户型，3/14层，满五唯一，成交价452万。
备注：上一套498万，2024年9月成交；历史最高1030万，2021年3月成交。
上边说的“上一套”是倒数第二的成交价！
从具体成交来看，还是有很多业主想趁着这波行情，把自己房子卖掉，或者完成置换。
成交量起来之后，一是小幅带动价格，上涨30-50万不等，目前500万以下，可选择房源少；二是成交速度加快。
这阶段的蜂鸟成交，确实很活跃，都快变为“疯鸟”！
一方面是价格降到位，网上形成热点，与其他热点学区有价差，客户导流过来；另一方面信贷政策给力，受众客群变多。
蜂鸟过去一年多的成交都在低位，积压了一大批待售房源，有房、有客，成交活跃很正常。
同时也再次证明，中关村三小还是很有魅力。
从名额上来看，集中在三年级以上，也就是2025年、2026年和2027年入学的客户。
一二年级的还是少！
小户型成交活跃之后，势必带动其他居室成交。
目前万柳两居成交价集中在950-1250万之间，一居价格上限就卡着，这波成交之后，价格也会陆续企稳。
客户再想回到450万以下的价格，已经很难啦！
蜂鸟的占坑房，当前一天一个价很正常，客户得有耐心，积极洽谈才行。
历史成交
以下是2024年6月至今，蜂鸟家园买卖的成交，按照学位占用、成交月份分类整理。
税费以最低指导价45220元/㎡计算，如果高贷款，就以为网签价高、税费高，各有不同。
参考成交的时候，大家综合参考！
特别说明
影响一套房子价格的因素很多！
比如户型、楼层、位置、税费、名额、装修、交易周期、付款方式、市场趋势和业主认知等。
表格中的挂牌价、成交周期解释如下：
挂牌价：并不是成交之前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主最初的心理预期。
成交周期：第一次挂牌到最终签合同的时间，代表一套房子成交的难易程度。
学区提示
蜂鸟家园的划片小学是中关村三小！
2016年以来，海淀区幼升小实行“六年一学位”的入学政策。
原则上，一套房子六年内只有一个上学指标，符合计划生育的除外，如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放。
蜂鸟作为学位占坑房，学位是否占用，价格差别还是很大。
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，入学政策每年都会调整，更多参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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