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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，我一直秉承专心致志、做到极致的态度。
希望能给大家创造更多有价值的内容，欢迎文末加微信私聊！
最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车位、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，代表业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与行情
“9.30”新政以来，万柳两居累计成交38套，成交最多的小区是怡秀园，其次是新起点嘉园。
锋尚国际、阳春光华和康桥水郡并列第三！
价格≤1200万的成交30套，占比超过78%；而价格＞1200万的成交才8套，当前两居成交还是以低总价为主。
从市场成交来看，1000万以下的两居，要么老旧园区、要么回迁、要么一层或顶层。
优质房源所剩不多，价格上陆续在企稳。
1000万至1200万之间，成交集中在新起点嘉园和阳春光华，其他小区成交较少，以价换量的市场并未改变。
优质房源较少，与一千万以下类似！
万柳两居客户，除了少部分内部置换之外，大部分还是来自于外区。客户流动性比较大，对学区政策、价格都很敏感。
目前万柳待售两居还很多，售价集中在1300万以上，与市场热点成交区间还有一定的价差。
1300万以上，现在还谈不上企稳，还需要两三个月的去化。
业主要想当下尽快成交，降价仍是绕不开的话题！
热卖两居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、阳春光华，106㎡南向两居，高层，公房，名额四年级，售价1300万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：万柳塔楼中，排名靠前的两居户型。
客厅和双卧朝南，无任何遮挡，南向采光面大，室内利用率高。
其中卫生间干湿分离，厨房宽敞，将近7.5㎡，另外还带一个南向阳台。
房子靠近小区南门，出行方便；次顶层，楼间距大、采光好。
园区绿化高，网球场、枫叶广场、滑滑梯等配套齐全，每栋楼前都是花园，非常宜居。
曾被评为“北京十大安静”！
三小和万泉“双选”学区，业主自住选择；目前名额占用，上学指标2027年可用。
2、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1030万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室对着墙体，房子在次顶层，采光要比低层好很多。
另一个卧室带东南转角窗。
厨房很大，方正好用，面积将近9.2㎡；另外还带一个2.3㎡的阳台。
室内都是轻体墙，可塑性强！
三小和万泉的“双选”园区，业主自住选择；与三小南校区一路之隔，上学方便。
满五不唯一的公房，可高贷。
阳春和光大在售中高层两居中，这套总价最低！
目前空置，产权清晰。
3、锋尚国际，110㎡东向两居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个储物间，售价1350万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房+两个卫生间，可以轻松改三居。
客厅带阳台，在两个墙体之间，采光不如两个卧室。
地下带一个7-8㎡的储物间！
高层，东向正对园区，可以观花园、水系，位置安静。
窗户全是德国旭格的中空玻璃，加上干挂饰面的外墙，保温隔热、隔音效果好。
小区带会所，绿化高，生活方便。
满五年包个税，适合高首付、低贷款，或者全款的客户。
4、康桥水郡，99㎡东西两居，低层，满五唯一，原始名额，售价1250万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：小区与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，主体朝东，厨房带西窗，室内有穿堂风。
两个卧室在客厅两侧，互不打扰；其中主卧带落地阳台。
满五唯一，可以高贷！
业主诚意出售，已降价100万；产权清晰，名额未占用。
5、碧水云天，99㎡西向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1360万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和两个卧室全部采用斜飘窗设计，一是增加室内采光；二是增加使用面积。
得房率高达85%！
卧室方方正正，次卧13-14㎡、主卧15-16㎡，厨房带阳台。
整个小区沿昆玉河地势而建，并不是正南正北，实际是西偏南20°左右，室内采光充足。
正对碧水二期的广场，楼间距大、视野开阔、无遮挡。
满五唯一，可高贷低税。
目前老人在住，室内干净；产权清晰，已连续降价，具体还能谈。
6、锋尚国际，121㎡东向两居，中层，满两年，名额三年级，售价1460万。
房源标签：位置安静
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东侧是锋尚、怡水和光大三个园区的绿化结合部。
位置安静、楼间距大！
客厅和双卧朝东，其中一个卧室缩在楼体之间，采光一般。
室内承重墙少，目前业主就把两室一卫改成三室两卫，各家都有所不同，户型可塑性强。
园区绿化率高达64％，人车分流，停车方便，内部带会所。
室内保温、隔音效果好！
学区名额占用，指标2028年可用；目前在出租，价格可谈。
7、碧水云天，101㎡东向两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1450万。
房源标签：新增
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两梯八户的塔楼，得房率82.95％，户型方正好用。
客厅和双卧朝南，全部是斜飘窗设计，一是为了增加采光；二是增加使用空间。
与万城华府是一个开发商，之前专做海景房，户型设计好。
室内特别亮堂，14/16层，在家就能看到三小北校区。
产权清晰，业主考虑置换，已经有看好的房，诚意出售，价格可谈。
8、蜂鸟家园，96㎡西北两居，低层，满五唯一，原始名额，售价1020万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区一共1264户，90％都是学位占坑房。
这种户型仅14套，位置安静。北侧临路，与碧水之间有一个绿化带；西侧是少年宫。
两个卧室+一个书房+三个阳台！
小区位置优越，在三小南北校区之间，离公园也近，生活方便。
供暖是水暖的中央空调，后期可以改成地暖+空调。
总价低，目前空置，价格可谈。
9、锋尚国际，94㎡西北两居，中层，满两年，名额三年级，售价1150万。
房源标签：装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于C座，园区最安静的楼栋。
北侧正对光大，室内框架结构，前几年的全新精装，目前已改成三居。
房子保温、隔音效果好；园区绿化高、带会所、配套齐全。
仅委托麦田，看房提前预约！
三小划片，名额占用，上学指标2028年可用。
10、汇新家园，105㎡南向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1028万。
房源标签：双卧朝南
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室都在13㎡以上；客厅和主卧带一个8.4㎡的大阳台。
中高层，南向正对一个广场，楼间距55米，室内采光好。
目前已改成三居！
一手业主，产权清晰；出租状态，看房提前预约。
小区是三小划片，在两个校区之间，上学方便；名额未占用。
另外，小区还有一套14层同户型在售，2022年的精装。
两套房子，可以一起对比。
11、涧桥泊屋，121㎡东西两居，低层，满两年，名额三年级，售价1439万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：层高2.9米，前后落地窗，东西通透的户型。
客厅朝西，阳台旁边有一个晾衣间，提升房子私密性。
主卧朝东，对着园区，安静。
室内带一个4.2㎡储物间，可以改成二加一使用。
总高8层，一梯两户的板楼；房子位于三小南北校区之间，上学方便。
满两年，税费低！
价格可谈，地下有一个车位单卖。
12、新起点嘉园，134㎡北向两居，中层，满两年，名额六年级，售价1150万。
房源标签：三加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：室内框架结构，目前业主已改成三个卧室+一个书房+两个卫生间，非常实用。
室内全部落地窗！
业主几年前的精装，一直自住，整体维护得不错。
南侧紧邻双轨交汇的苏州桥站，北侧正对园区，室内安静。
已通燃气，产权清晰，价格可谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳两居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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