温馨提示
微信公众号已经彻底改版，如果没有关注《万柳二手房》并设置为星标用户，基本就收不到通知。
很容易错过我干货满满的内容！
为了随时了解万柳、世纪城、五道口楼市和学区动态，赶紧关注并设置为星标用户。
楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
据不完全统计，截至23日，2024年10月万柳二手房买卖已成交48套，其中两居12套。
从具体成交来看，超过1300万的成交仅两套！
一套是锋尚二期南向两居，面积大；另一套是阳春橡树园，南北户型，其他成交都在1200万以下。
价格＜1200万，待售变少，主要集中在以下小区：
①、锋尚国际
目前待售产品很丰富，一共15套。以朝北户型为主，其中还有一些顶层、名额占用等，需要碰特定的客户，最终还是靠性价比成交。
朝向或户型好的房源，价格还在僵持中。
②、光大花园
上个月两套砸盘成交，一套908万、一套861.5万，市场成交起来之后，客户预期也上来一些，但与业主预期有差距。
③、汇新家园、万泉新新、怡秀园和新起点嘉园。
要么回迁社区、要么园区比较老或有一些不足，只有预算有限+环境要求不高的客户才能考虑。
价格必须与其他小区拉开差距，性价比足够高才行。
蜂鸟情况也类似，园区两居分布少，待售也少，就没有单列出来。
其他小区两居售价基本都在1200万以上！
按照目前的成交来看，再过一个多月，两居成交的价格区间会集中在1200万至1300万之间。
价格超过1300万，仍是少数南北或大面积的户型。
毕竟1450万-1650万之间的三居，目前万柳还有一批房子，两居和三居有一定价差。
当前客户仍理性，成交还得看业主降价多少。
热卖两居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、锋尚国际，105㎡南向两居，高层，满五唯一，原始名额，带一个储物间，售价1450万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，其中次卧和厨房共有一个阳台，
恒温恒湿+新风+同层排水等八大系统的科技住宅，室内常年保持人体最适宜的温度和湿度。
地下带一个7㎡左右储物间！
产权清晰，普宅税低，整体房况维护得不错，简单收拾就入住。
2、康桥水郡，127㎡南北两居，底层，满五唯一，原始名额，售价1640万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的板楼，南北通透，其中客厅和主卧宽敞；南北带双花园，位置安静。
与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路！
两室两卫，其中客厅面积将近40㎡，可以在餐厅位置隔出一个书房，当成二加一使用。
万柳两居户型很多，但南北户型少，具备一定稀缺性。
3、锋尚国际，94㎡东北两居，顶层，公司产权，原始名额，售价1070万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商预留的房子，公司产权，客户只需缴纳契税，其他费用业主承担，税费低。
目前锋尚在售两居中，这套总价最低！
北向正对花园和水系。
恒温恒湿+新风系统的科技住宅，顶层有隔热层，室内安静。
付款越快，价格越低！
4、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1030万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室，楼层低的话，采光有遮挡，这套次顶层，采光要好很多。
稀缺公房，最高可贷880万。
首付＜150万！
目前空置，业主过来开门；产权清晰，无抵押无贷款。
5、新起点嘉园，125㎡西向两居，高层，满两年，名额一年级，售价1290万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：室内除了卫生间是承重墙之外，其他都是框架结构，户型可塑性强。
餐客厅位置可改一个房间，完美做三居，目前业主是隔的客厅阳台。
前几年的精装，房况维持不错！
楼下是双轨交汇的苏州桥站，出行方便；高层，在家就能观西山，室内采光好。
目前自住，看房方便。
6、汇新家园，105㎡南向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1028万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室都在13㎡以上；客厅和主卧带一个8.4㎡的大阳台。
中高层，南向正对一个广场，楼间距55米，室内采光好。
产权清晰，普宅税低！
2号楼有一套14层同户型在售，2022年的精装，可以一起对比。
7、涧桥泊屋，157㎡南北两居，中层，满两年，原始名额，售价1960万。
房源标签：品质房+二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北侧一个市政公园，楼间距超过100米；南侧园区花园，楼间距55米。
万柳最大的南北两居！
位置安静，前后都是落地窗，客厅面宽4.9米，将近60㎡，宽敞大气。
满两年，税费低。
可改三居，目前自住，业主急售。
8、新起点嘉园，134㎡北向两居，中层，满两年，名额六年级，售价1150万。
房源标签：三加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：框架结构，目前业主已改成三个卧室+一个书房+两个卫生间，非常实用。
前几年的精装，保养好，可以拎包入住。
南侧紧邻双轨交汇的苏州桥站，北侧正对园区，室内安静。
已通燃气，产权清晰，价格可谈。
9、光大花园，91㎡西南两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1098万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：对比86㎡东南或西南的两居，这个户型没有明显窝天井。
客厅和双卧都对着园区，采光好、位置安静。
中高层，普宅税低！
在售同户型，这套总价最低。
10、锋尚国际，110㎡东向两居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个储物间，售价1350万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房+两个卫生间，可以轻松改三居。
普通住宅，税费低！
楼下带一个7-8㎡的储物间，客厅缩进来一些，采光差一些。
房子在高层，东向对着园区花园、水系，位置安静；价格可谈。
11、怡水园，167㎡东南两居，低层，满五唯一，原始名额，带一个储物间，售价1680万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅层高4.2米，比很多园区至少高出1.4米；面宽4.6米，大落地窗，有别墅的感觉。
可改成3室2卫，明厨明卫！
位置安静，业主2013年买入的二手房，税费比满五唯一的低。
12、碧水云天，99㎡西向两居，中层，满五年包个税，原始名额，售价1380万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和两个卧室全部采用斜飘窗设计，一是增加室内采光；二是增加使用面积。
得房率高达85%，比很多板块都高！
卧室方方正正，次卧13-14㎡、主卧15-16㎡。
整个小区沿昆玉河地势而建，并不是正南正北，实际是西偏南20°左右，室内采光充足。
正对二期广场，楼间距大、视野开阔。
普通住宅，业主急售，目前碧水在售同户型，这套总价最低！
13、碧水云天，92㎡东北两居，低层，满两年，名额五年级，售价1345万。
房源标签：板楼
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户的板楼，房子位于二期安静位置，东向、北向都是花园。
客厅落地窗，两个卧室飘窗，室内无浪费面积，得房率高达85％。
室内框架结构，已改成三居！
目前业主自住，前几年的精装，产权清晰，看房方便。
14、锋尚国际，94㎡东北两居，中层，满两年，名额二年级，售价1150万。
房源标签：低总价+装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子刚好位于三个园区的绿化结合部，相当于园区中心，位置安静。
拎包入住的精装，已改三居！
满两年，税费低；名额2029年可用，诚意出售，价格可谈。
15、汇新家园，78㎡西南两居，高层，满五唯一，原始名额，售价900万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室西南转角窗；中高层，房子位于万柳中心，去哪都很方便。
普通住宅，税费低；最高可贷530万，首付＜370万！
一手业主，价格可谈。
很多业主把厨房挪到客厅阳台，做成一个正规三居，比较实用。
16、蜂鸟家园，80㎡西北两居，中层，满五年包个税，名额三年级，售价899万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向带三个阳台，客厅和主卧正对园区花园、水系。
厨房阳台则带上下水，相当于一个天然冰箱，2022年的全新精装。
满五年包个税，仅契税！
与三小南校区一路之隔，上学方便；业主急售，价格还能谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳两居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是海淀学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号！
点击好看、并设为星标，以便第一时间掌握万柳楼市动态。
