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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
据不完全统计，截至15日，2024年10月万柳二手房买卖已成交36套，其中四居4套。
成交活跃，成交价比上一套高一些，但整体仍是以价换量！
当前四居成交，还是以总价低、单价低为主。品质户型，虽然价格也降了一些，但幅度有限，成交少。
目前待售四居一共48套，好房子已经所剩不多，新增房源少。
具体成交如下：
1、碧水云天，183㎡南北四居，9/12层，满五唯一，原始名额，成交价2080万。
备注：报价2550万，快速降价、快速成交的一套房子。
2、碧水云天，179㎡南北四居，8/12层，满五唯一，原始名额，成交价2150万。
备注：“9.24”新政之后，同户型连续成交三套，一套比一套高；这套并未正式挂牌，私下推荐。
3、万泉新新，206㎡南北四居，3/6层，满五唯一，名额二年级，带一个车位和一个储物间，成交价2255万。
备注：跟之前网上疯传的1945万是同户型，位置和楼层更好，额外还多了一个车位。
价格高了310万！
4、万泉新新，250㎡南北四居，7/7层，满五唯一，原始名额，带一个车位，成交价2960万。
备注：楼下是一梯两户，172㎡的南北三居，顶层合二为一，南北双露台的稀缺户型。
斜顶设计，客厅三卧朝南，报价3450万，两个月内成交。
成交热点是2000-2300万之间的南北四居，集中在碧水云天、万泉新新和阳春光华这三个园区。
定价合理的情况下，新增房源反而更容易成交。
热卖四居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、阳春光华，177㎡东南四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2360万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：楼前都是花园，楼间距大；房子刚好在树梢之上，窗外望去，就像在林海之上，非常惬意。
客厅双卧朝南、双卧朝东、明厨明卫的户型设计，整个小区仅4号楼有分布，中间层一共才28套，出房率低，具备稀缺性。
园区内部改善的最大户型！
唯一直通车库的楼栋，位置安静；产权清晰，看房方便。
2、碧水云天，178㎡南北四居，中层，满五唯一，名额占用，带一个租赁车位，售价2380万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：错层，客厅与卧室不在一个水平面上，有2个台阶的高度差，目的就是动静分区。
与三小北校区一路之隔，上学方便；北向视野开阔，可观西山；南向对着园区，客厅双卧朝南，室内安静。
产权清晰，已留钥匙，价格与很多南北三居相当。
3、光大花园，177㎡东南四居，低层，满五年包个税，原始名额，成交价1900万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南侧是三个园区的绿化结合部，位置安静；楼下就是5000㎡的独立会所，生活方便。
双卧朝南，客厅和双卧朝东南，厨房带一个储物间！
单价低、总价低。
4、万泉新新，191㎡东南北四居，中层，满两年，名额四年级，带一个车位和一个储物间，售价3100万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西侧紧邻33000㎡的中心花园，站在客厅270°的落地阳台上，感觉整个花园就在脚下。
西南北三面采光，现代简约的全新精装，可拎包入住。
满两年，税费比满五唯一的还低，就一个契税；地下还带一个车位和一个储物间，名额2027年可用。
5、涧桥泊屋，192㎡东南北四居，中层，满五唯一，原始名额，售价3090万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，室内安静，前后楼间距大。客厅双卧朝南+双明卫，卧室方正好用，面积都在13㎡以上。
东南北三面采光、南北三通透，品质房！
同户型2022年4月成交，裸房价20万/㎡，较比之前降了不少。
产权清晰，看房方便，诚意出售。
6、万泉新新，249㎡南北四居，高层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价3550万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期中心，位置安静；次顶层、西南北三面采光。
方方正正、客厅双主卧朝南、餐客厅南北直通的舒适户型。
室内赠送三个阳台，明厨明卫；即使对比今天很多新盘，这个户型也很有竞争力。
万泉新新的品质房！
另外，新新家园三期有一套中间户的同户型在售，可以一起对比。
7、康桥水郡，203㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2800万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户，电梯刷卡入户；园区不大，但南北两栋楼出房率低，四居更是如此！
园区与三小南校区一路之隔，上学不用过马路，离公园也近。
框架结构，户型可塑性强；客厅双卧朝南、南北双通透、前后落地窗+双阳台，客户认可度高。
目前已改三居，看房效果一般。
上一套同户型还是2023年9月成交，裸房价3550万，降价明显。
8、万泉新新，192㎡东南北四居，低层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2550万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区中心，安静位置，南向带一个25㎡的花园；东南北三面采光，带一个明卫，户型比205㎡更好。
满两年，税费低！
业主急售，连续降价，价格从3450万降到2550万，关键周期和价格均可谈，一切只为尽快成交。
额外还带一个地下车位和一个储物间，看房提前预约。
9、光大花园，178㎡东南四居，高层，满五唯一，原始名额，带两个租赁车位，售价1950万。
房源标签：高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南朝向，没有任何窝天井；房子在高层，室内采光充足、窗外视野开阔。
南侧是三个园区的绿化结合部，位置安静！
小区车位紧张，房子带两个租赁车位，这个非常难得；目前自住，看房方便，价格和周期可谈。
10、万泉新新，200㎡南北四居，底层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2580万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：楼上是206㎡的户型，一层南向阳台不算面积，带一个25㎡左右的私家花园。
直通车库，地下带一个车位和一个储物间。
房子离华联超市、巴沟地铁站和三小近，出行方便。一手业主，产权清晰，价格和周期灵活可谈。
11、涧桥泊屋，200㎡东西南四居，高层，满五唯一，原始名额，带一个车位，售价3088万。
房源标签：4+1户型
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东西南三面采光，室内通透；主卧带一个明卫和一个书房，与其他卧室独立分开，互不打扰。
业主诚意出售，价格参考新新家园206㎡的户型！
房子位于整栋楼“匚”字型的拐角处，南向正对园区花园、水系，楼间距大，采光和视野好。
12、新起点嘉园，229㎡西南四居，中层，满五唯一，原始名额，售价1700万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：除了卫生间是承重墙之外，其他都是框架结构，户型可塑性强；全落地窗设计，室内敞亮。
单价7.42万/㎡，三小划片的价格洼地！
小区东南侧就是地铁12号线和16号线，紧邻三环，出行方便。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳四居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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