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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
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最新成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考！
库存与行情
据不完全统计，截至23日，2024年12月万柳二手房买卖已成交27套，其中四居4套。
“9.30”新政之后，万柳四居一共成交18套，其中14套是南北户型，较比刚需客户，四居客户更关注户型和性价比。
万泉新新无疑是成交热点！
之所以成交活跃，首先是产品丰富，可选择多；其次是降价明显，单价比碧水、涧桥等园区低。
关键基本都带车位和储物间，附加功能多。
目前万泉四居所剩不多，待售四居集中在涧桥，单价要高很多。不降价的情况下，新增反而更容易成交，比如万泉刚成交的28号楼带露台四居。
其中碧水二期一套182㎡南北四居，成交价超预期。
毕竟前几个月碧水连续成交几套四居，裸房价在2010万至2155万之间，而刚成交这套是2900万带车位。
之前成交几套确实性价比很高！
不过是两个不同户型，之前成交是碧水一期的错层，刚才的是二期平层，户型和位置更好。
横向对比，客户买很正常！毕竟园区中心、中高层、带车位、装修好的南北四居，整个万柳确实仅此一套。
对比历史成交，以及同户型在售，这套都具备性价比。
非南北户型成交少，除了涧桥一套200㎡东西南的特殊户型之外，其他三套总价都在1700万以下（含）。
目前售价＜2600万的四居变少，优质房源不多；尤其是1700万以下，基本卖空。
未来几个月，万柳四居成交还是以南北户型为主！
热卖四居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、涧桥泊屋，192㎡东南北四居，中层，满五唯一，原始名额，售价3030万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后花园、楼间距大，室内安静。
一梯两户，总高9层的板楼，户型稀缺，整个小区仅14套。
前后都是落地窗，层高2.9米；客厅和双卧朝南，南向面宽大，两个卧室都在17㎡以上。
双明卫，三面采光、南北三通透。
品质户型，出房率低！
同户型2022年4月成交，裸房价最高成交过20万/㎡。
这套房子有大额抵押，价格一降再降，性价比很高。
目前空置，已留钥匙，看房方便。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，前后楼间距大、位置安静。
两梯一户，私密性高；除了电梯厅可以利用起来之外，入户玄关空间也更大。
餐厅和厨房更好用！
182㎡南北四居的特殊户型，整个小区仅6套，非常稀缺。
客厅和双主卧朝南，南向全部落地窗，面宽大、进深短，室内采光好。
厨房也是落地窗，层高2.95米，比万柳大多小区高10-15公分。
地下有两个协议车位，停车方便！
3、阳春光华，177㎡东南四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2350万。
房源标签：楼王
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东侧、南侧都是园区组团的花园，楼间距大。
房子在树梢之上，恰到好处，窗外望去，有点林海之上的感觉。
枫树园最大的户型！
整个小区仅分布在4号楼，中间层一共才28套，出房率低，具备一定稀缺性。
客厅双卧朝南、双卧朝东、明厨明卫，另外还带一个储物间。
居住舒适度高！
地下有一个车位，电梯直通地库。
位置安静，产权清晰，目前业主自住，看房提前预约。
4、万泉新新，192㎡东南北四居，低层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2550万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南北三面采光，明厨明卫，南向带一个25㎡的花园。
楼上是198㎡的户型，一层南向阳台不算面积，房本面积变小。
满两年，税费低！
业主急售，价格从3450万降到2550万，已降价900万。
周期和付款灵活可谈，目前在出租，看房提前预约。
地下带一个车位和一个储物间。
房子靠近西门和北门，离华联超市、三小北校区和巴沟地铁近。
房子有抵押，诚意出售！
房源标签：科技住宅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：低能耗、高舒适度的科技住宅，常年保持在20-26℃。
恒温恒湿+新风系统！
外立面是干挂石材，历经二十多年，看起来仍像新楼盘。
小区绿化高达64％，内部带水系、会所、网球场等，配套齐全。
房子是二期最大户型！
三个卫生间，其中两个明卫。户型动静分离，老人房与其他房间独立分开，互不打扰。
地下带一个车位和一个储物间。
不足之处就是楼层低，西侧视野一般，对着恒温恒湿的设备。
6、光大花园，177㎡东南四居，低层，满五年包个税，原始名额，成交价1880万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南侧是三个园区的绿化结合部，位置安静。
楼下就是5000㎡的独立会所，与三小南校区也近，生活方便。
塔楼户型，没有任何空间窝天井。双卧朝南，客厅和双卧朝东南，厨房带一个储物间。
楼盘建筑质量曾被评为“鲁班奖”，墙体很厚，一层带入户大堂。
目前在售同户型，这套总价最低！
房源标签：高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和双主卧朝南，全部落地窗，面宽大、进深短。
涧桥热销的四居户型！
前后楼间距都超过60米，其中南侧对着光大花园，11/14层，视野好。
地下带一个协议车位，停车方便；已降价300万，具体还能谈。
8、碧水云天，200㎡观景四居，高层，满五唯一，原始名额，带两个地下车位，售价2650万。
房源标签：双车位+观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商专为观景而设计的特殊户型，270°圆弧观景。
在家就可以观河、观山！
一艘游轮从女儿窗前驶过，在别处是风景，在这里是生活。
每个空间都能进阳光，除了餐厅有斜角之外，其他空间都很方正。
两梯两户，楼下就是公园，在三小南北校区之间，生活方便。
价格包含两个地下车位！
产权清晰，付款和周期灵活可谈。
9、锋尚国际，188㎡西南四居，中层，满两年，原始名额，带一个储物间，售价2560万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：锋尚最大的户型，仅分布在C座，一共才18套。
户型设计前卫！
老人房带卫生间，与其他三个卧室隔着客厅，互不打扰。
三个卫生间，其中两个明卫。
主卧带一个步入式衣帽间，室内还带一个储物间，地下还有一个储物间，功能齐全。
双卧朝南，全部带斜角落地窗，观园区花园、水系。
整个锋尚仅两个户型才有！
前几年的百万精装，目前自住，价格从3100万陆续降下来。
位置安静、中高楼层，价格可谈。
10、康桥水郡，203㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2800万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的临河板楼，电梯刷卡入户。
小区与三小南校区一路之隔，上学不用过马路，离公园也近。
客厅双卧朝南、南北双通透、前后落地窗+南北双阳台的户型。
与传统的户型不同，南向阳台放在主卧，而不是客厅。
室内框架结构，户型可塑性强。
整个小区仅26套！
出房少，上一套同户型还是2023年9月成交，裸房价3550万。
对比历史成交，降价明显。目前已改成三居，出租中，看房提前预约。
11、涧桥泊屋，220㎡东南北四居，中层，满五唯一，名额四年级，带一个地下车位，售价3965万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：涧桥泊屋最大的平层，整个小区仅12套，三四年才出一套的稀缺户型。
四个卧室+一个书房！
东南北三面采光、客厅双卧朝南、明厨+双明卫、前后都是大落地窗。
层高2.9米，比很多小区高出5-10公分，室内采光好。
前后楼间距大，其中北侧是市政公园，楼间距高达140米，位置安静、视野开阔。
整个万柳的品质房！
2015年的全新精装，整体保养不错，目前业主自住，看房预约。
产权清晰，有贷款，价格可谈。
12、涧桥泊屋，200㎡东西南四居，低层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个25㎡租赁的储物间，售价2800万。
房源标签：4+1
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高9层的板楼，位于“匚”字型楼体的拐角处，特殊户型。
整个小区仅7套！
东西通透，主卧朝南，与其他卧室独立分开，互不打扰。
室内储物空间多，客厅朝西，带一个南向阳台，可改成“五加一”。目前楼上有一个改好的同户型，全新精装，3398万在售。
房子带一个地下车位和一个25㎡的储物间，虽然储物间是租赁的，但园区少，比较稀缺和实用。
位置临街，诚意出售，价格可谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳四居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院。
2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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