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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
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历史成交
对比上篇文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与成交
今年九月份以前，万柳小户型连续几个月成交低迷，加上小升初政策变化。
占坑房学区属性强！
几套砸盘成交之后，业主多少有一些恐慌，价格陆续有松动。
不过“9.24”新政之后，小户型成交率先起来，价格快速回弹，惜售者多。
对于万柳大多占坑一居的业主，即使现在价格涨了一些，但由于之前跌幅太多，现在仍是赔本出售。
业主惜售很正常！
网上挂牌的房子很多，但客户实地看房才发现，可选择少。
尤其是想高贷的客户，就必须找满五唯一，或者原值超过460万的房子。
可选择就更少！
因为很多房子虽然满两年，但不唯一，不能高贷款。
一旦高贷，就涉及20％个税。
从买入的角度，现在占坑一居的业主价格不好谈，这是很正常的。
估计这种情况，至少会持续到明年5月份信息采集之前。
原始名额相对会更紧俏，客户毕竟是刚需，待售价格大多在600万以上。
再想按低点的价格买入，现在已经不现实，要买就只能提高预期。
价格大涨也不可能！
现在万柳处于快速去库存的阶段，十月份以来已成交100套房，成交活跃。
再过两三个月，供需就会紧张。
当然，市场是否已经企稳，这个暂时还需要时间再观察。
毕竟现在大多客户还在观望！
只有等经济、产业和就业数据好转，大家收入和预期上来之后，大家对楼市的信心才能真正起来。
富人愿意投资，中产轻松置换，市场才算好转。
热卖一居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、蜂鸟家园，49㎡东向一居，中层，满两年，名额四年级，售价550万。
房源标签：独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房本之外，门口有1.2㎡玄关，可以做鞋柜。
热销的A户型，厨房和卫生间在一侧，客厅显得更方正，好用。
东向正对园区花园、水系，楼间距大、位置安静，室内采光不受影响。
满两年，不能高贷！
三小学区，名额占用，上学指标2027年可用；产权清晰，价格可谈。
2、蜂鸟家园，52㎡西北一居，低层，满五唯一，原始名额，售价595万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：由于在楼体拐角处，B户型的阳台变为斜角，特殊户型。
前后都有窗户，室内通透，面积比正常的大4㎡左右。
西北窗户正对园区，室内安静，采光相对暗一些；楼下就是三小南校区，上学方便。
满五唯一，可高贷低税！
3、蜂鸟家园，52㎡东向一居，高层，满五唯一，原始名额，售价630万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，前后都有窗，室内通透。
前后带阳台，客厅正对园区花园、水系，位置安静，视野好。
次顶层，前两年重新收拾了一下，墙面换成壁纸，房况保持得不错。
满五唯一，可高贷低税！
产权清晰，无抵押，可快速过户。
4、汇新家园，61㎡西南一居，底层，满五唯一，名额五年级，售价630万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：目前已改成两室一厅一卫，另外还有一个储物间。
2019年的全新精装，水电、门窗全部改造换新，房况不错，目前自住。
三小划片，位于三小南北校区之间，上学方便。
出门就是万柳中路，离公交站、地铁站近。
满五唯一，可高贷低税！
业主考虑置换，产权清晰，付款和周期灵活可谈，名额2026年可用。
5、蜂鸟家园，48㎡南向一居，中层，满两年，名额六年级，售价625万。
房源标签：南向
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于1号楼，南向正对小区花园、水系，楼间距大。
位置安静，室内采光好！
厨房和卫生间在一侧的A户型，相对于其他户型，卧室更显大。
另外，门口还赠送1㎡多的玄关，目前已改两居，租金也高。
产权清晰，名额2025年可用。
6、蜂鸟家园，48㎡东向一居，中层，满五唯一，原始名额，售价639万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，前后都有窗户，室内空气能对流。
东向正对园区，树梢层，窗外视野好，位置安静。
客厅是正常窗户，不带阳台；名额未占用，落户即可上学。
产权清晰，有商业按揭；满五唯一，可高贷低税。
7、万泉新新，59㎡东向一居，低层，满五唯一，名额四年级，售价600万。
房源标签：1+1
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高9层，一梯六户，东侧紧临万泉小学。
相对于02和06户型，这个户型多了一个储物间，可以改成1+1。
虽然也是占坑房，但户数要比蜂鸟少很多，租金相对也高些。
三小和万泉“双选”学区，业主自住选择，目前名额占用，指标2027年可用。
满五唯一，可高贷低税！
小区集中供暖，上学方便。
8、蜂鸟家园，46㎡西向一居，高层，满两年，名额三年级，售价580万。
房源标签：急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，开放式厨房，与卧室独立分开。
高层，西向对着水墨园区！
房子整体维护不错，学区名额占用，指标2028年可用。
业主置换，诚意出售，看房预约。
9、碧水云天，67㎡南向一居，低层，满两年，名额五年级，售价1120万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：框架结构，可塑性强，室内无浪费面积，得房率高达85％。
已改成两室一厅一卫！
南侧视野一般，楼间距大，室内采光好；入户门开个窗户，室内有穿堂风。
三小学区，房子在南北两个校区之间，上学方便；名额占用，指标2026年可用。
产权清晰，价格可谈，不能高贷。
10、新起点嘉园，53㎡北向一居，中层，满五唯一，原始名额，售价630万。
房源标签：满五唯一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西侧带一个小窗，可以改成正规的一室一厅。
满五唯一，可高贷低税！
北向带两个阳台，客厅是落地窗，正对园区，室内安静，普通装修。
三小学区，名额未占用。
房子临近地铁10号线和16号线交汇的苏州桥站，出行方便。
11、康桥水郡，49㎡西向一居，低层，满两年，名额二年级，售价690万。
房源标签：板楼
优质成都：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户，总高15层的板楼，电梯刷卡入户。
与三小南校区一墙之隔，万柳唯一上学不用过马路的社区，非常方便。
西向对着园区，室内框架结构，可改紧凑型的1+1。
名额占用，指标2029年可用！
12、碧水云天，59㎡西南一居，高层，满五唯一，原始名额，售价880万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期高层，位置安静，近处观园区绿化、远眺可观西山，视野和采光好。
得房率高达84%！
房子在三小南北两个校区之间，西侧紧临两个公园，非常方便。
满五唯一，可高贷低税；业主诚售，付款和周期灵活可谈。
产权清晰，无抵押无贷款，户口随时可迁，出租中，看房提前预约。
好房大集
以表格形式，按照名额占用、价格从高到低整理，考虑万柳一居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策年都会灵活调整。
更多政策建议参考海淀区教委每年发布《义务教育阶段入学工作的实施意见》。
义务服务范围、招生规模和入学相关材料则参考历年招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号！
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