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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，一直秉承专心致志、做到极致的态度。
据不完全统计，2024年10月万柳二手房买卖一共成交58套，环比上涨241%、同比上涨107%。
2021年2月以来，万柳单月最高成交量，交易活跃！
简单概括：
①、优质库存，快速去化。
②、以价换量，价格企稳。
大部分业主对未来楼市持谨慎态度，当前还是愿意降价成交，但对政策刺激之后的短期市场有期待，预期上涨。
客户则仍理性，挑房子、挑价格！
虽然上个月成交活跃，市场信心逐渐修复，但万柳库存仍在高位，大多成交还是以价换量。
目前待售410套，产品还是很丰富，但也出现断档，比如售价＜550万的一居、售价＜1200万的两居、售价＜2300万的四居等。
参考前两个月的成交价，符合当下成交的房源变少。
目前万柳优质产品主要集中在三居！
其他产品大多处于价格博弈中，客户预期虽然比之前高些，但对价格敏感，超过一百万就宁愿再等等。
受“9.24”政策刺激，九月底、十月初需求集中释放，上半月成交活跃，但从第三周开始就有所放缓。
当前成交客户还是以刚需为主，估计11月份成交会在32套左右。
整体新增房源少！
以价换量的市场并未转变，对于置换客户，如果先买后卖，一定得控制好差价，其次周期宽松。
否则就把压力全部留给自己，越往后越被动。
成交居室
除复式零成交之外，其他产品成交都不错！成交集中在一居、两居，一共36套，占比超过62%。
小户型成交活跃，侧面说明万柳学区的魅力依旧。
另外，万城华府和万柳书院为代表的豪宅也成交3套，价格较比去年也降了不少。
各居室成交价如下：
一居
成交价集中在在550万以下！超过550万的仅两套，一套是锋尚68㎡北向正规一居、一套蜂鸟50㎡南向B户型。
两居
成交价集中在1200万以下！超过1200万的房子，要么通透户型，一梯两户的板楼；要么面积大，130㎡以上。
三居
南北户型，成交价集中在2050-2250万之间。非南北户型，除碧水一套146㎡南向三居价格高一些之外，其他都在1550万以下。
四居
成交价集中在2080-2280万之间，与很多南北三居价格相当。
豪宅
较比去年同期，价格也降了不少。
成交周期
挂牌一个月内就成交的房子仅9套，占比不足16%！这类房子的特点，要么定价合理；要么快速降价。
其中周期最长的是25.75个月！
蜂鸟家园，52㎡北向D户型，挂牌价940万，成交价548万，前后卖了两年多，期间多次调价。
降价幅度也是最大，高达41.7%。
大多房子，业主买入的时候都是精挑细选，认为自己房子好于别人；卖出的时候定价往往会高于市场价。
价格回归合理，周期因人而异！
目前万柳除了一居热度高，降价就能立马成交之外，其他居室即使降价，也需要时间碰客户，毕竟供需并不紧张。
价差
除一套蜂鸟43㎡北向一居溢价成交之外，其他都是降价成交，平均价差在17%左右。
其中最大价差41.7%，来自于蜂鸟一居！
价差超过百分之二十的房子，大多成交周期都在半年以上，最长的两年多，仅一套是一个月内。
价差大的房子，基本都是挂牌价虚高，定价不合理所致。
万柳从来不缺客户，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。任何房子只要价格降到位，就一定能成交。
即使房子有明显硬伤，最终也能成交！
所谓的定价合理，就是结合历史成交、横向竞品、市场趋势和房子优缺点等，结合业主售房的急迫度，综合商定一个成交区间。
根据成交区间，来选择如何报价。
截至发稿前，月初万柳已成交5套，其中三套一居，两套三居。
成交明细
麦田操作的楼盘，以商品房为主。
回迁楼、老破小会有一些局限；由于中介公司之间信息并不共享，表格中的成交价难免有些许出入。
大家参考成交价的时候，一定得综合对比！
现在市场已经非常成熟，信息很透明，房子便宜有便宜道理，贵有贵的理由。
影响房子价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、税费、名额、车储、装修、交易周期、付款方式、市场趋势和认知等。
挂牌价：并不是成交之前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主最初的心理预期。
成交周期：第一次挂牌到最终签合同的时间，代表一套房子成交的难易程度。
特别声明
以上仅是个人观点，非机构建议，大家综合参考！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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