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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
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最新成交
对比上边文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与行情
稀缺是豪宅的属性，想买的人很多，但能拥有的人却很少。
华府和书院又各有不同。
万城华府被定义为城市别墅，园区1.04的容积率、47％的绿化率，关键是占地面积大。
户型设计前卫！
室内基本是框架结构，每个户型都有附赠面积，利用率高。
进深短、面宽大，室内通风、采光好，以307㎡EC平层为例，面宽23.2米、进深14.5米。
一层带花园，100-200㎡是起步，有些甚至五六百平。
现在新开发的楼盘，受地块、容积率和成本限制，很难做出华府这种产品。
除了龙园有一百套68㎡-145㎡的小户型之外，其他都在260㎡以上。
不足之处：物业一般、建成年代早。
待售产品丰富，可以满足不同人群的居住需求，成交一直很活跃。
华府从来不缺客户，价格优质的话，经常能卖出流量盘的节奏。
万柳书院更多是建筑品质和物业管理，对标京城顶豪。
整个万柳最新的楼盘！
虽然2014年开盘，距今已十年，但大家还是习惯性的把它当成次新盘。
书院307户，待售长期保持在个位数，且大多是最北排临路、最东侧临华联的房子。
好位置的房子少之又少！
豪宅的价值，往往都是这些稀缺的品质房来拉动。
书院今年仅成交7套，二手成交3套，全是一层的下跃产品，单价16万多。
虽然产品不同，但仅从数值上来看，较比高点的36万/㎡，差距不小，也会适当拉低客户预期。
由于进深长、楼间距小的原因，成交不如华府。
个人还是希望书院多出些好房子！
无论是华府，还是书院，客户买房首先看房子是否符合需求，其次才是价格是否合理。
谈价上还是需要一些耐心，想捡漏的话，现在还是比较有难度。
热卖豪宅
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万城华府，317㎡DH复式，1/5层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价6800万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位置安静，南向带一个长12.65m、宽7.2m，面积90㎡左右的花园。
中间户，室内框架结构，可塑性强，户型进深短。
一层带一个南向的老人套房，带明卫，可直通到花园，接地气。
客厅原始户型是挑空，现在已封，二层做成四个卧室+一个会客厅。
目前格局是5室3厅4卫！
地下附赠一个车位和一个储物间，其中储物间53㎡，已做成两层，非常实用。
产权清晰，一手业主，之前一直老人在住，看房提前预约，诚意出售。
目前华府带花园的大户型中，这套总价最低、关注度也最高。
2、万柳书院，323㎡西南北四居，3/7层，满两年，原始名额，带两个车位，售价8800万。
房源标签：顶豪
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：京城顶豪，住户非富即贵，配套齐全，一共才301户。
由于北侧临巴沟路、东侧临华联超市，位置和楼层好的房子一直出房少，有一定稀缺性。
330户型，目前唯一在售！
全明格局，西南北三面采光、三个卧室+一个书房+一个花房。
功能相当于4+1。
位置安静，地下带两个车位，目前业主自住，看房方便。
总高7层，房子在3层，临近小区南门，出行方便。
三小划片，学区名额未占用；小区北门就是地铁口。
产权清晰，诚意出售，累计降价已超千万，具体还能谈，性价比高。
3、万城华府，355㎡DN平层，5/5层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价7480万。
房源标签：顶层+阁楼
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：屋顶是“官帽”的斜顶设计，最高处6.8米，可以隔出100多平的阁楼。
一层一户，三面观景！
面宽25.5米、进深15.2米，真正的大面宽、短进深。
南向整个房间都能沐浴阳光，室内通风效果好，居住舒适度高。
新中式精装，全球一线品牌，细节之处尽显生活品味。
产权清晰，地下带一个车位和一个25㎡的储物间，税费低！
北侧可观佛香阁、玉泉山。
房源标签：大平层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：好山阁是华府最好的平层户型，分布在四个园的中心位置。
有点众星捧月、独领风骚的寓意！
整个华府一共669户，好山阁仅83套，周围的楼都是5-7层，只有7层以上才能真正观山。
北侧佛香阁、玉峰塔、西山一览无余；近处万国朝拜的感觉。
高层出房少，非常稀缺！
价格历来比低层高很多，绝对是身份和地位的象征。
这套好山阁位于8/10层（无4层），房本面积394㎡，赠送五个阳台，实际面积将近430㎡。
一层一户、南向面宽23米，真正的大面宽、短进深。
室内采光、通风好。
其次就是360°采光和观景，整个京西没有与之PK的产品，具有唯一性、不可复制性。
室内格局好，框架结构，可以满足不同客户个性化的居住需求。
京城可珍藏、可传世的亿级豪宅！
另外，海园还有一套6层的同户型在售，可以一起对比着看。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于玺园，北侧临巴沟路，北向开窗少，主体朝南和朝东。
一层带一个老人房，南向是一个面宽9米的方厅，面积超过90㎡。
楼梯位置6.4米挑空，带一个20㎡左右的空中庭院，有业主封成两层，空间利用率更高。
二层是4个卧室，其中主卧套书房、衣帽间和一个明卫。
地下带一个车位和一个储物间，产权满五唯一，可高贷低税。
单价17.05万/㎡！
华府最低单价，目前空置。
6、万城华府，307㎡EC平层，3/7层，满五唯一，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价7350万。
房源标签：双车位
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西南北三面采光、两梯一户，华府最热卖的平层户型。
这套307㎡EC大平层，位于龙园中心位置，整个华府的龙头位置，位置安静。
户型好，面宽23.2米，进深14.5米，真正的大面宽、短进深！
带两个车位和一个储物间，产权清晰，无抵押无贷款。
产权满五唯一，税费低。
已降价1150万，具体还能谈。
7、万城华府，319㎡DH复式，3/5层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价7700万。
房源标签：装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于海园9号楼，西侧与巴沟山水园一路之隔，类似于公园地产。
前后楼间距大，室内采光充足。
2021年的新中式婚房装修，基本没怎么住过，整体保养好。
产权清晰，无抵押、无查封。
客厅挑空已封，使用面积增加35㎡左右，价格包含一个车位和一个储物间。
诚意出售，价格可谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳复式的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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