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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，一直秉承专心致志、做到极致的态度。
成交行情
据不完全统计，截至16日，2024年11月万柳二手房买卖已成交23套，除了一居价格上涨之外，其他成交仍是以价换量。
优质库存正在快速去化！
具体如下：
一居
当前成交房源，还是以原始名额为主，客户都是明后年入学的刚需；1-2年级成交少。
蜂鸟和万泉占坑一居，原始名额的成交价在575万至585万。
待售房源不少，但售价整体都在600万以上，且很多不稳定，业主也是怕卖亏，想等市场稳定再卖。
原始名额，售价＜600万的房源还是很紧张！
两居
除康桥水郡一套111㎡东西两居，成交价在1300万以上之外，其他都在1200万以下。
成交仍是偏向于低总价，客户对价格敏感。
比如光大花园86㎡或92㎡东南/西南两居，9月份成交两套，一套861.8万、一套908万。
两个业主都是先买后卖，着急出售，所以才把价格降到位。
现在市场回暖，客户愿意多几十万，但超过一百万就很难。
其他小区两居，情况也类似。
三居
成交全部都是南北户型，非南北户型暂时零成交。
从成交来看，南北户型更受客户青睐。“930新政”之前积压了一批房子，陆续降价之后，成交带动成交。
万泉新新是成交热点！
十月份以来，一共成交8套，安静位置的房子基本卖空。
非南北户型的价格还未筑底，目前买卖双方仍处于价格僵持之中，待售集中在阳春光华、光大花园。
四居
除涧桥泊屋一套法拍之外，其他两套都是万泉新新，具备单价低、总价低的特性。
差不多是三居价格、四居享受！
稀缺的品质房，存在一定的溢价，但客户能接受的幅度很小。
复式
成交少，仅1套，万泉新新回迁，没有电梯，全南向。
豪宅
万柳的豪宅从来不缺乏热度，而是缺乏让客户心动的产品！
一旦有好产品，即使付款苛刻，也能很快成交。
万城华府成交一套546㎡的联排别墅，2021年的千万精装，不到三个月，连续降价成交！
以价换量的市场下，房子是否好卖，核心还是看价格。
新增房源，如果定价合理，挂牌一周内即成交变得很普遍。
比如锋尚99㎡两居、万泉198㎡四居和阳春107㎡两居等。
库存现状
目前万柳待售一共417套，库存仍在高位，随着“9.24”新政的刺激，各小区快速去化。
9月份以来，万柳二手房买卖已成交96套！
虽然成交了很多房子，但还有很多房子在售，表现也各不同。
万柳一共15个楼盘，碍于篇幅的原因，这次先说部分楼盘。
万柳书院
今年无论是法拍，还是二手成交，整体价格降幅很大。
其中三套下跃产品，单价都在16-16.5万/㎡；平层都是法拍成交，单价在22万/㎡以下。
虽然豪宅一房一价，但客户预期也会受影响，毕竟价差大。
另外，在售房源以最北排、最东排或低层为主，好位置、好楼层或好户型的在售还是少。
万城华府
价格上，华府业主对自己房子未来都很有信心，降幅有限。
少数几套降价，对付款和周期都有要求，很少接受置换周期！
产品上，一二层带花园的官邸、中高层的EC平层和CD好山阁还是比较紧缺。
碧水云天
从待售量来讲，碧水是万柳的库存大盘！一居至四居产品都很丰富，不同产品之间差异很大。
一居价格最近才陆续松动，但对比锋尚68㎡正规一居的成交价，价差还是很大。
两居的价格都在1300万以上，很多房子都挂牌一两年。
除了7号楼之外，碧水三居面积相对小一些，总价差不多的情况下，单价就要高很多。
目前园区中心、中高层产品紧缺，待售多是临路，或者一二层。
二期200㎡观景四居，本身是特殊户型，其次对比万泉新新205㎡南北四居的成交价，暂时很难成交。
中心位置的南北四居，售价都停留在最高点！
一期180㎡的错层四居，降价之后连续成交4套，目前仅剩一套。
光大水墨
待售少、单价高，成交也少。
水墨的房子胜在园区，好户型基本不怎么出房，普通户型又不如涧桥、碧水等园区。
房子不在稀缺之后，溢价也就降低。
水墨有特定的客群，好位置、好户型的房子，只要价格相对合理，还是不愁客户。
康桥水郡
南北户型出房少，待售主要是西向一居、东西两居或三居。
其中东西两居和三居，大多是低层，由于东侧与三小一墙之隔，有些单元的采光或视野受影响。
南北两居在万柳具备稀缺性，康桥126㎡或128㎡户型成交不错。
南北三居则横向竞品多，南向阳台在主卧，增加客厅私密性，优势是前后落地窗。
四居仅一套在售，复式出房少，单价参考平层，总价相对就高了。
涧桥泊屋
目前万柳的南北三居，主要集中在涧桥泊屋，产品很丰富，不同楼层、不同户型。
价格虽然降了一些，但横向对比，仍是高出不少。
相对凸显的几套房子，要么付款苛刻、要么本身有一些不足，整体仍处于价格僵持中。
两居都是通透户型，面积大、总价高，不是市场成交热点。
涧桥待售四居，不乏品质房，价格虽然降了一些，但幅度有限。
复式的话，价格则基本对标华府。
锋尚国际
一居降幅大，目前仅剩两套。
两居积压了一批房子，锋尚是科技住宅，当初买的时候，价格就比周边贵。
降价上，业主也相对慢一些！
另外户型和朝向上，与传统的房子有所不同，需要碰客户。
目前有几套房子凸显，估计成交会很快跟上。
三居和四居价格坚挺。
虽然陆续有松动，但降幅与市场不同频；横向对比，竞争力不足，导致整体成交少。
整个市场陆续在筑底！
置换客户还是需要把握好周期，一是万柳库存仍在高位，房子难卖并未完全改变。
二是客户理性，挑房子、挑价格。
成交明细
麦田操作的楼盘，以商品房为主。
回迁楼、老破小会有一些局限；由于中介公司之间信息并不共享，表格中的成交价难免有些许出入。
大家参考成交价的时候，一定得综合对比！
现在市场已经非常成熟，信息很透明，房子便宜有便宜道理，贵有贵的理由。
影响房子价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、税费、名额、车储、装修、交易周期、付款方式、市场趋势和认知等。
挂牌价：并不是成交之前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主最初的心理预期。
成交周期：第一次挂牌到最终签合同的时间，代表一套房子成交的难易程度。
特别声明
以上仅是个人观点，非机构建议，大家综合参考！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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