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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，我一直秉承专心致志、做到极致的态度。
希望能给大家创造更多有价值的内容，欢迎文末加微信私聊！
历史成交
对比上边文章，新增成交字体加粗。
影响价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、装修、车储、学区名额、周期和付款等。
表格中的挂牌价，并不是成交前的报价，而是房子第一次挂牌的价格，反馈业主最初的心理预期。
中介之间信息并不共享，成交价难免有些许出入，大家综合参考。
库存与成交
“9.30”新政之后，万柳的去化速度很快，上个月56套，这个月也已突破50套。
不到两个月，去化一百多套！
之前库存长期稳定在450套左右，现在已经降到400套以下。
按现在的去化速度，再过三四个月，库存就会变紧张。
虽然现在成交活跃，但成交价集中在2400万以下，价格＞3000万的成交仅6套。
其中4套是华府、书院这类豪宅，普通商品房仅2套，万泉新新249㎡的大平层。
价格较比去年七八月份，也降了不少，大概七八百万。
万柳大标的成交还是很少！
目前万柳复式一共33套待售，售价＜3000万的房子仅5套。
产品很丰富，尤其是万泉新新，但整体价格仍停留在高位，暂时还是很难成交。
一旦有两三套降价成交，很容易带动其他成交！
以万泉二期284㎡南北复式为例，目前在售七八套，售价在3950万至5120万之间。
去年11月份成交一套同户型，装修好、位置好，价格才3780万。
万泉的顶层复式都是南北露台，之前很多人封起来，做成阳光房或者健身房等，居家功能更多。
今年全部拆除，客户很容易多方面对比。
除了万泉新新之外，其他小区复式分布少、出房也少，很多单价都是参考平层，总价就要高很多。
成交周期长，需要碰特定客户才行！
热卖复式
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万泉新新，284㎡南北复式，顶层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价4500万。
房源标签：临花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期安静位置，临近33000㎡中心花园。
一层是165㎡的南北三加一，前后带阳台，目前客厅与主卧打通，北向两个次卧打通。
二层南北双露台，屋顶是斜坡设计，已隔出一个23㎡左右的阁楼，既保温隔热、又增加使用空间。
地下带一个车位和一个储物间，电梯直通车库，停车方便。
普通装修，需要重装，目前空置。
在售同户型一共7套，报价3950万至5120万不等，这套综合性价比高。
2、万泉新新，261㎡南北复式，底层，满五唯一，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价3900万。
房源标签：花园+边户
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期最北排，北侧对着一个市政公园，位置相对安静。
户型比较特殊，北侧4米挑空，客厅、餐厅和厨房。
其中厨房是一个亮点，将近25㎡，特别适合喜欢烹饪或聚餐的家庭。
南侧分为上下两层，四个卧室全部朝南，对着园区，室内安静。
一层南向还带一个7.4m×4.8m的花园，适合老人居住。
西南北三面采光，楼上楼下4个卫生间，其中两个明卫。
地下附赠两个车位和一个就储物间，产权清晰，价格有惊喜。
3、万泉新新，287㎡南北复式，顶层，公房，原始名额，带两个车位和一个储物间，售价3800万。
房源标签：公房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于一期，离华联超市、三小北校区和地铁站近。
一层是175㎡南北三居，主次卧南北对流，客卫带窗户。
进深长，增加厚重感。
餐厅、客厅和阳台连在一起，面积超过60㎡；二层斜顶设计，南北双露台，北向可观西山。
公房，可高贷低税！
一手业主，产权清晰；目前空置，看房提前预约。
地下带两个车位和一个储物间。
4、万泉新新，240㎡南北复式，底层，满两年，原始名额，带一个车位和两个储物间，售价3000万。
房源标签：花园+挑空
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅朝北，正对市政公园，挑空4.1米；五个卧室全部朝南，上下分为两层。
带一个25㎡左右的南向花园。
房子原值3250万，跟新房一样，差不多可以按成交价来贷款。
适合高贷低税的客户！
额外还带一个车位和两个储物间，现在业主赔本出售。
房子位于小区东北角，离万泉快速道近；简装，相当于毛坯。
目前空置，已留钥匙，业主急售。
5、万泉新新，331㎡南北复式，顶层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价4500万。
房源标签：独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层是205㎡的南北四居，二层南北双露台。
目前格局是七居，现在已改成舒适型的4+1，整体装修保养好。
一层靠近厨房的两个卧室打通，变为餐厅，客厅阳台未封。
二层南向全部为主人空间，主卧+衣帽间，北向客厅和卧室。
房子靠近小区西北角，北向可以观西山，离地铁、华联近。
仅委托麦田，看房方便！
产权清晰，诚意出售，地下还带一个车位和一个储物间。
6、光大花园，255㎡西南复式，顶层，满两年，原始名额，售价2800万。
房源标签：单价低+观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：楼下是151㎡三卧朝南的三居，客厅5.6米的挑空，前两年的全新精装，可拎包入住。
单价低，价格可谈！
楼下就是三小南校区，视野开阔，西山晴雪尽收眼底。
小区位于万柳中心，生活方便；业主考虑置换，诚意出售。
目前自住，看房一般下午。
一般纳税人的公司产权，有一个9％的增值税，税费高。
产权清晰，客户不能高贷。
7、万泉新新，285㎡南北复式，顶层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价3950万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期安静位置，靠近小区东门，出行方便。
一层是165㎡的南北三加一户型，三个卧室+一个保姆间。
客厅与主卧、北向两个次卧之间都不是承重墙，户型可塑性强。
二层南北带双露台，屋顶是斜顶设计，可以隔出一个23㎡的阁楼，既保温隔热，又非常实用。
满两年，地下还带一个车位和一个储物间，装修保养好。
房子靠近小区东门，出行方便！
8、涧桥泊屋，299㎡西南北复式，高层，满两年，原始名额，带一个产权车位，售价5200万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：复式在万柳很常见，大多是顶层或底层，中间层就很少。
有一定稀缺性！
房子位于园区中心，三面临花园；其中西向近处俯瞰园区水系，远眺可观西山晴雪。
餐厅5.8米挑空，类似于空中别墅。
客厅和三卧朝南，全落地窗设计，室内采光好。
装修保养好，产权清晰，目前自住，价格可谈。
9、碧水云天，234㎡南北复式，12/12层，满五唯一，原始名额，售价2950万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层是153㎡餐客分离的南北三居，双明卫、主次卧直通，户型可塑性强。
南北通透，客厅挑空，可以封起来，做成一个卧室；二层北侧是斜顶，稍有不足。
前后楼间距大，南侧是蜂鸟社区与海淀少年宫之间的绿化带，视野开阔、无遮挡，室内采光好。
单价＜12.61万/㎡，碧水单价、总价最低的复式！
有大额抵押，手续繁琐些；目前业主自住，着急出售。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳复式的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳属于海淀17个学区中的“海淀学区”，板块内三所小学：中关村三小、万泉小学和十九中附小。
中关村三小是市重点，一流一类，综合排名第一；万泉小学是区重点，十九中附小建校晚，2021年才开始招生。
目前都暂无落户年限要求！
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。原则上，一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，政策每年都会灵活调整。
具体建议参考海淀区教委每年发布的入学政策，义务服务范围、招生规模和相关材料则参考该校历年的招生简章。
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十四年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号！
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