泰国房地产市场咱们黎叔说栏目已经分享过太多了，这里就不重复说明，我们重点看看东南亚东盟国家，还有哪些值得我们关注的地方。
柬埔寨
在2024年，金边的房地产市场在销售和租赁价格方面都出现了下滑，涵盖了公寓、办公室和商业等重要领域。
金边的公寓销售价格持续下降，2024年上半年市场各级价格均有所下滑。
例如，过去每平方米10万泰铢的高档公寓，价格已降至90,000泰铢。
同时，2024年上半年有约2,200套新公寓上市，而公寓的年收益率为5.5%。
菲律宾
市场情况有所改善，马尼拉在2023年售出超过23,400套公寓，高于2022年的20,000套。
住宅价格也在持续上涨。
独栋别墅价格净增长5.4%，公寓价格微增0.1%，双拼房价格略有下降。
菲律宾经济表现良好，预计经济增长率为6.5%-7.5%。
然而，马尼拉的住宅开发主要集中在20平方米以下的小型公寓，而别墅住宅则分布在外围区域，但由于公共交通系统不完善，进城交通较为困难。
马来西亚
2024年上半年，住宅价格仅增长0.88%，但扣除通胀因素后，实际房价下降1.1%。
全国平均房价为370万泰铢。
数据显示，独栋别墅价格下降2.2%，双拼房价格下降3%，联排别墅下降1.7%，公寓下降2.3%。
尽管如此，市场需求仍然旺盛，上半年住宅交易量达121,964套。预计2024年经济增长率为4%-5%，这表明住房市场仍在增长。
越南
越南《2023年住宅法》、《2023年房地产经营法》和《2024年土地法》的实施，将推动未来房地产价格的上涨。
越南在基础设施和配套设施上的投资增加，城市住宅项目也将随之增多。
根据他们那里的《房地产经营法》，开发商必须在销售前披露项目的完整和准确信息，并公开建设周期，增加透明度。
土地法则规定了闲置土地税，以促进土地开发。
当前，河内、胡志明市的公寓价格正在明显上涨。
新加坡
新加坡的房价上涨和高利率成为购房者的难题。
政府还加强了贷款政策，并提高公寓购买税，以遏制投机行为，减缓价格增长。
特别是对外国人征收高达60%的购房税，直接限制了外国人购房。
尽管新加坡经济保持稳定，新建公寓的价格比二手公寓平均低37%。
与此同时，新加坡国家房屋管理局（占住宅总量的80%）价格上涨5.67%，但私人公寓价格下降4.19%。
印度尼西亚
疫情已经完全过去，政府推迟了增值税（11%）的实施，促使住宅市场活跃。
尽管计划将首都迁至婆罗洲，但雅加达的住宅市场依旧繁荣。
政府计划新建1,500万套住宅以满足需求，显示出市场的成长潜力。
然而，雅加达的住宅开发更倾向于类似泰国“Muang Thong Thani”模式的大型项目，而非小型开发项目。
东盟国家投资建议：
1. 柬埔寨：距离泰国最近，且非常喜爱泰国产品（尽管文化上也有一些反叛情绪），在柬埔寨开发住宅机会较大，且易于管理。
2. 印度尼西亚：拥有17座人口超过100万的城市，住宅需求旺盛。
3. 菲律宾：有近10座城市人口超过100万，发展潜力大。
这些国家年轻人口多，老年人口少，社会负担轻。
相比之下，泰国的老龄人口已达20%。
虽然缅甸也有较大的投资潜力，但由于目前处于独裁统治之下，投资者（除中国外）几乎没有进入。
对于开发商来讲，特别是中国开发商，除了当地市场行情以及发展潜力的考虑外，对于外国人的包容度和友好程度，也是一个非常重要的因素。
这方面作为旅游大国，佛教大国，中泰友好邦交的泰国，也是一项优势之一。
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