自今年6月底以来，泰铢持续升值，泰铢兑美元汇率一个季度就上涨了10%，创下了1997年金融危机以来的最大涨幅。
泰铢持续升值且涨幅过大，将导致旅游业和出口发展陷入困境，房地产行业也不好过。
泰铢升值，冲击了外国人购买泰国公寓市场，REIC专家和泰国公寓协会呼吁政府挽救市场，弥补泰国购买力的不足。
他们担忧购买力将放缓，每年影响的损失或将达千亿泰铢。
2024年第二季度，中国、俄罗斯和缅甸买家的公寓过户量出现明显下降，而第四季度等待过户的公寓有86,000套，其中20%-30%是外国买家。
在经济波动的同时，地缘政治冲突，尤其是中东地区的战争，局势延长且愈加严重。
这些外部因素可能会影响泰国，尤其是高油价带来的运输成本等问题，从而也影响到房地产行业。
外国人需要兑换更多的本国货币才能购买到同样价格的房产，这也导致许多人推迟决定，等待更为明朗的汇率。
此外，泰国的银行政策也在收紧，以前即使是持有短期旅游签证来泰国买房，凭借买卖合同即可在泰国开立银行账户，现在也很难了。
因为泰国政府规定，外国人买房需要通过海外银行，把房款打入购买人本地银行账户。
现在连银行账户都不给开？请问如何购买？
尽管私营部门已经建议简化这些规定以方便外国人，但实际上现在的阻力是越来越大。
在2024年第二季度，来自中国、俄罗斯和缅甸的买家过户量显著下降，特别是中国的过户量同比下降了40%。
其主要原因，就是资金转移存在障碍。
中国那边，我们就不说了，懂的都懂。
俄罗斯则受到美国的制裁，因此也很难在泰国购买房产。
而缅甸则因军政府的资金管制，限制资金外流。
加上泰国的银行手续严格，以及泰铢长期升值，可能会导致未来三个月外国买家的公寓购买和过户量进一步下降。
虽然之前法规有允许外国人在泰国本地的合法收入，可以作为购买房产的资金，但实际操作上，泰国的标准就是没有标准。
2024年第二季度，泰国外国人的公寓过户量为3,342套，同比下降6.2%，总价值为148.74亿泰铢，同比下降17.7%，外国人在泰国的公寓过户面积为152,219平方米，同比下降8.5%。
可谓是三连跌！
如果政府将外国人公寓持有比例提升至75%，以及允许外国人签订99年长期租约的话，那么泰国房地产市场依旧未来可期。
外国市场对泰国来说至关重要，外国人的公寓过户金额占总市场转让金额的25%，约为1,000亿泰铢。
如果一切问题能够解决，那么今年的外国人公寓过户金额有望接近2023年的731.6亿泰铢，毕竟今年上半年就已经达到为328.88亿泰铢。
泰国公寓协会主席 Prasert Taedullayasatit 先生表示，今年泰国公寓市场整体将放缓约15-20%，价格低于300万泰铢的房产贷款拒绝率飙升。
上半年市场已经萎缩了28%，但第四季度有86,000套公寓等待过户，这将有助于刺激年末的市场。
希望泰国政府能够出台激励措施，同时探讨如何向傀儡公司名义购买泰国房地产的外国人征税，估计这部分的总价值高达1万亿泰铢。
此外，还应考虑允许外国人拥有带地别墅60至80年的权利，而不是99年。
如果有高于目前30年的最长租期，我想应该会有更多的企业愿意长期租赁，而不是买下现在暴涨的土地。
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