曼谷城市总体规划自2013年颁布实施已有10多年时间，最近在2023年发布了第4次修订版，规划修订工作已经进行了5次公开的会议，预计将于2025年正式颁布实施。
新版的曼谷城市总体规划将不设时效期限， 而是根据城市实际情况和发展需求不定期更新。
新版可能会增加城市中心商业区(CBD)的可建筑面积上限20%， 给予开发商和居民更多的面积利用率。
如果项目能够提供公众可以使用的通道或天桥， 也会获得额外的建筑面积奖励。
此外， 正在研究减少位于轨道交通站周边的公寓停车位要求， 从现行每1个车位120平方米提升至240平方米， 以降低建设成本， 从而使公寓价格更加亲民。
另一个亮点是， 位于曼谷河西的吞武里区土地利用，有大量的农村和农业用地调整为黄色低密度住宅用地。
曼谷西南区Bang Khun Thian 的白绿色区域将被改为绿色区域(农业用地)。
而在Nong Chok、Min Buri、Khlong Sam Wa和Lat Krabang地区，泄洪(Floodway)区域将从150平方公里缩减到50平方公里，原因是扩大了运河面积以应对洪水问题。
在保护区(Rattanakosin Island)将允许更灵活的土地利用，如唐人街和Bang Lamphu，目前土地价值很高，蓝色区域将划为政府机构，其他区域将改为商业用地。
在皇宫周边地区，建筑物高度将限制在12米/16米/20米以内。
关于土地类型和规划颜色划分，可以黎叔已经发布过的文章：曼谷城市规划分析｜土地属性说明
由于最近很多中国制造业企业搬迁到泰国，这里再单独重点说一下工业用地的知识。
工业用地在城市规划图上用紫色表示，并有 O.1-O.3 的分级代码。
O.1 土地代码适用于污染较低的工业。
O.2 土地代码侧重于制造业。
O.3 土地代码指定为亚洲东南部区域物流仓储用地，使用橄榄绿标识。
这类土地不止可以建仓库工厂，还可以建设住宅，如别墅、宿舍楼或小型公寓，但不能建设高层住宅楼或大型公寓以及商铺楼。
工厂应该离住宅区多远?
尽管紫色区域的工业用地可以建设住宅，但需要同时考虑《工厂法》的相关规定。
根据曼谷市规定，工厂分为3类:
第一类工厂:机器总功率5-20马力，或雇佣7-20名工人(除了有污染的工厂归为第三类)。
这类工厂可以立即开始经营，但必须遵守部颁法规和部令的相关标准。
第二类工厂:机器总功率超过20马力但不超过50马力，或雇佣21-50名工人(除了有污染的工厂归为第三类)。
这类工厂无需申请工厂许可证，但同样需遵守相关标准，并在开始经营前通知主管部门。
第三类工厂:机器总功率超过50马力，或雇佣50人以上，或属于有污染类型。这类工厂必须先获得许可证才能设立，申请人须提交申请。
根据工厂法(1992年)，第2号部长令规定，禁止在以下区域设立一类和二类工厂:
1) 集中住宅区、公寓和连排房屋。
2) 距离公共设施(如学校、教育机构、寺庙、宗教场所、医院、古迹以及政府机构)50米范围内。
禁止在以下区域设立第三类工厂:
1) 集中住宅区、公寓和连排房屋。
2) 距离公共设施(如学校、教育机构、寺庙、宗教场所、医院、古迹以及政府机构)100米范围内。
第三类工厂除了不得设在上述区域外，还必须坐落在适当的地点和环境中，有足够的用地面积，且经营规模和类型合适，不会对他人造成危害、骚扰或损失。
自行检查曼谷的城市规划方法:
1. "Check Bangkok Urban Plan"应用程序
曼谷城市规划和开发办公室开发了"Check Bangkok Urban Plan"应用程序，这是一个地理信息系统网络，可以检查曼谷城市总体规划法的最新版本以及曼谷市条例。
它包括土地利用规划图、交通和运输规划图、开放空间规划图和公用设施规划图。
这个应用程序可以帮助公众查看自己的土地是否符合相关的城市规划法规，如2013年颁布的曼谷城市总体规划法令和曼谷市有关建筑物禁止建造、改建、使用或改变用途的条例。
它还可以检查距离城市轨道交通站500米范围内的情况，并查看每个区块的标准，如建筑面积比例系数(FAR)和空地系数(OSR)。
2. 通过"SmartLands"应用程序
"SmartLands"应用程序提供了15种来自土地局的服务，其中包括"LandsMaps"土地查询服务，可以查阅3300万个地块的土地权证信息。
3. 通过"NOSTRA map"应用程序
另一种检查曼谷及其周边地区以及其他府和城市规划的方法，是使用"NOSTRA map"应用程序或网站，可以轻松浏览"城市规划"数据层。
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