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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
据不完全统计，2024年1-7月份万柳二手房买卖一共成交187套，刨除豪宅之后，三居成交50套。
其中南北户型20套，价格主要集中在2000-2500万之间！
价格＞2500万，半年多仅成交一套，还是自行成交。成交少，库存积压严重，价格在陆续松动。
房源以涧桥泊屋、万泉新新和光大水墨为主。
价格＜2000万，全部来自橡树园，最低是1820万。从近期成交来看，阳春光华这种137-144㎡的南北三居，价格并未持续走低，稳定在1900万左右。
非南北户型，低总价趋势明显！
怡秀园成交9套，集中6号楼，成交价在850万以下。除此之外，其他园区价格集中在1200-1550万之间。
价格＞1550万，基本都是东南或西南，且面积超过140㎡。
目前万柳待售三居一共107套，看似产品很多，但不同园区、不同产品之间，情况又有所不同。
非南北户型，参考上一套成交价，其他价格很难跟进。
以阳春光华139㎡西南三居为例，成交如下：
2024年7月：7号楼6层，1460万；
2024年6月：7号楼3层，1480万；
如果按照这个单价标准的话，128㎡东北或西北的户型，价格就得降到1350万左右，关键售价全部在1500万以上。
客户参考上一套成交，但业主价格降不到，目前仍在僵持中。
南北户型，情况就比较有意思。
一方面，超过两千三百万的房子42套，产品丰富。但在降价上，很多业主跟商量好一样，步调保持一致，同一价格好几套在售。
彼此没差距，降了等于没降！
另一方面，产品又存在断档，比如碧水云天、光大水墨和康桥水郡这三个临河社区，缺中高层的产品。
价格区间上，2100-2250万之间，缺好产品。
不管是非南北户型，还是南北户型，需要打破现状，房子才好成交，否则目前这种情况还会持续一段时间。
热卖三居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、碧水云天，142㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2050万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体，南北双通透的户型；南向带一个下沉式的花园，面积大概30㎡左右。
为了增加私密性，南侧是竹林；离学校、公园都近。
室内无浪费面积，得房率高达85%；其中阳台不算面积，房本只有141.69㎡，而楼上同户型148.69㎡！
产权清晰，适合考虑南北三居，预算＜2000万的客户。
2、光大花园，143㎡东北三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1580万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：室内带三个阳台，房本143㎡，实际面积150多平米，曾获鲁班奖的户型。
可以做成三个卧室+一个保姆间！
明厨明卫，入户带玄关，虽然主体朝北，但室内亮堂；位置安静，窗外视野好，同户型总价最低。
普通住宅，税费低；已收钥匙，不接受贷款，价格还能谈。
3、新起点嘉园，158㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1795万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，带明卫，主卧和客厅带“匚”字型落地大阳台；其中餐厅带窗户，可改三加一。
园区中心，位置安静，南向正对花园，楼间距大！
地铁12号楼和16号线交汇处，出行方便。产权清晰，业主诚意出售，适合预算＜1650万的客户。
4、光大水墨，147㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，售价2480万。
房源标签：花园+急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层带25㎡南向花园，临长春健身园、临三小南校区，水墨总价最低的南北三居。
适合预算＜2100万的客户！
户型餐客分离，南北直通，进深短；产权清晰，业主急售。
5、涧桥泊屋，171㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2550万。
房源标签：楼间距大
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：与隔壁单元错开，虽是中间户，但能做到三面采光。南向78m、北向55m，前后楼间距大，中高层，视野开阔。
三个卧室+一个储物间，餐客分离！
地下带一个车位，产权清晰，业主急售，价格可谈。
6、万泉新新，170㎡南北三居，低层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2480万。
房源标签：急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：三个卧室+一个保姆间，南北双阳台，南向全落地窗设计，万泉新新的主力户型。
位置安静，地下带一个车位和一个储物间！
业主希望尽快成交，已经降价370万的基础上，还能谈。三期总价最低的南北三居，值得关注。
7、碧水云天，121㎡西南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1780万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室在两边，南向面宽大，私密性好；得房率高达85%，基本无过道，利用率高。
高层，室内采光好。
产权清晰，房子在三小南北校区之间，上学方便！
8、山水倾城，164㎡东北三居，顶层，不满两年，原始名额，售价1688万。
房源标签：精装+居室多
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅层高4m，大落地窗；跃层，客厅与卧室分开，有点空中别墅的感觉。
明厨明卫，装修保养好，目前业主四个卧室+一个储物间，利用率高。
房子位于顶层，非常安静。
电梯只能到次顶层，需要走一层台阶，相当于不带电梯的二层。
9、万泉新新，163㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2480万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：整个万泉新新仅7号楼分布，进深短、南北双通透；离华联超市、地铁巴沟站近，出行方便！
位置安静，4/6层，产权清晰，附赠一个车库和一个储物间。
家人考虑海外置业，诚意出售，价格可谈。
10、涧桥泊屋，183㎡南北三居，中层，满五年包个税，名额五年级，一个产权车位单卖，售价2500万。
房源标签：楼间距大+单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：位于园区3号楼，北侧超过140m、南向超过55m，位置安静、前后视野开阔。
南北双通透、餐客分离的舒适户型！
主次卧南北对流，客厅与次卧共有一个大的落地阳台，开窗面积大，室内采光好。
单价＜13.7万/㎡，产权清晰，业主置换，着急出售。
11、万泉新新，166㎡南北三居，中层，满五唯一，名额二年级，带一个车位和一个储物间，售价2480万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：二期安静位置，经典的三加一户型，三个卧室+一个保姆间，南北双阳台。
客厅和主卧宽敞，全落地窗；地下还带一个车位和一个储物间。
二期中心位置，总价最低南北三居！
业主出国急售，产权清晰，名额2029年可用。
12、光大花园，151㎡东南三居，高层，满两年，名额四年级，售价1750万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，东南金角，南向是三个园区的绿化结合部，楼间距大、视野开阔。
满两年，比满五唯一税费还低，仅契税！
三个卧室+一个保姆间，主卧带明卫和转角阳台；三小和万泉“双选园区”，名额占用，指标2027年可用。
13、阳春光华，132㎡西北三居，中层，满五唯一，原始名额，售价1580万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向对着枫叶广场，楼间距超过百米；西侧对着涧桥泊屋三、四号楼之间的花园，视野好、位置安静。
除顶层之外，同户型这套总价最低！
三室两卫，明厨明卫的户型设计；产权清晰，周期灵活。
14、阳春光华，144㎡西南三居，低层，满五唯一，原始名额，售价1790万。
房源标签：税低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：位置安静，考虑枫树园北门，出行方便；南向正对园区花园，楼间距大。
普宅，首套最高可贷975万！
产权清晰，周期灵活，适合贷款高，预算＜1650万的客户。
15、光大花园，121㎡东南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1550万。
房源标签：双卧朝南+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：整个房子没有任何遮挡，室内采光好；双卧朝南，共有一个大阳台，出房率低，有一定稀缺性。
普通住宅，税费低！
东南金角，次顶层，户型紧凑好用；位置安静，南向视野开阔。
16、康桥水郡，123㎡东西三居，中层，满五年包个税，名额三年级，售价1650万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
东西通透，全天采光的户型；一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，园区虽然不大，但去哪都方便。
同户型在售中，这套连续降价，总价最低！
17、碧水云天，170㎡南北三居，中层，不满二，名额一年级，售价2480万。
房源标签：全新精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2023年的全新环保精装，现代轻奢风格；全屋新风+地暖+中央空调，全屋定制家具家电，可拎包入住。
户型大气，客厅面宽5.4米，北侧能观山！
业主去年3033万买入，总成本至少3250万，赔本出售；周期灵活，价格还能谈，前提是接受六年租约，可支付租金。
18、光大花园，113㎡西北三居，低层，满两年，名额四年级，售价1230万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：正规三居，室内框架结构，户型可塑性强；很多业主把客厅改到中间，空间利用更好。
除回迁和怡秀园之外，总价最低的三居！
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳三居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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