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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
认房不认贷、首付比例和贷款利率降低、二孩或多孩家庭贷款优惠等利好政策不断出台的当下，信贷已经非常宽松。
当下买房客户，贷款的很多，但高杠杆的少！
杠杆有限的情况下，客户购买力有限。房子满足自身需求的情况下，当然是总价越低越好。
背后的核心还是对未来收入和经济预期的不乐观。
成交就是买卖双方预期达成一致，现在经济下行压力大，客户普遍认为市场还会下行，谈价就很正常。
从成交的角度，价格只有降到位，才会有客户下定。
越着急出售，越容易砸盘成交！
对于置换客户，当前市场下，先买后卖压力还是很大。
目前万柳待售四居一共57套，超过80%的价格在2500万以上，总价相对较高，近一年价格也在陆续回调。
去年靠单价低，陆续成交几套的热销户型：万泉新新206㎡南北四居和碧水云天200㎡圆弧四居。
现在虽然在售不少，但今年仅成交一套！
原因就是去年能让客户兴奋的价格，今年已经不行了。
大多待售业主，价格都能谈，但也在煎熬，很难先把价格降到位，报价高是常态，更多还是见到靠谱客户之后才会忍痛割肉。
客户购房，首先是房子合适，其次才是价格合适；但现在两个顺序正好相反，房子不好成交很正常。
热卖四居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、碧水云天，178㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，带一个产权车位和一个租赁车位，售价2380万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：错层，客厅与卧室不在一个水平面上，有2个台阶的高度差，目的就是动静分区。
业主急售，大幅降价，且还有空间，同户型总价最低！
价格包含一个地下产权车位和一个租赁车位，另一个产权车位单卖。
产权清晰，目前空置，已留钥匙。
与三小北校区一路之隔，上学方便；北向视野开阔，可观西山。
客厅和双卧朝南，对着园区花园，室内安静。
2、万泉新新，249㎡南北四居，高层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价3550万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于二期中心，位置安静；次顶层、西南北三面采光。
方方正正、客厅双主卧朝南、餐客厅南北直通的舒适户型。
室内赠送三个阳台，明厨明卫；即使对比今天很多新盘，这个户型也很有竞争力。
万泉新新的品质房！
另外，新新家园三期有一套中间户的同户型在售，可以一起对比。
3、万泉新新，206㎡南北四居，中层，满五唯一，名额二年级，带一个车位和一个储物间，售价2650万。
房源标签：位置安静
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，前后楼间距大；位置靠近北门，去巴沟地铁站和人大附中都很方便。
电梯直通车库，带一个车位和一个储物间！
客厅和主卧宽敞大气，具有厚重感。产权清晰，付款和周期灵活可谈，已降价350万，具体还能谈。
4、光大花园，178㎡西南四居，高层，不满两年，原始名额，售价2000万。
房源标签：高层+精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：位于园区安静位置，前后左右不临街；双卧朝南，客厅和两卧朝西，高层，室内采光好。
房子去年两千万法拍成交，除了税费、资金和精装成本，业主已经是赔本出售。
同户型总价最低！
楼下就小区会所，生活方便。
5、阳春光华，159㎡南北三居，中层，满两年，原始名额，带一个地下协议车位，售价2450万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2020年的全新精装，偏现代的轻奢风格；原始户型厨房在西北角，业主有改动，目前是三加一。
满两年，税费少！
客厅双卧朝南，装修花了一年多，整体保养好，可拎包入住。
业主自住，看房方便，地下还带一个储物间。
6、万泉新新，192㎡东南北四居，低层，满两年，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2690万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区中心，安静位置，南向带一个25㎡的花园；东南北三面采光，带一个明卫，户型比205㎡更好。
满两年，税费低！
业主急售，连续降价，价格从3450万降到2690万，关键周期和价格均可谈，一切只为尽快成交。
额外还带一个地下车位和一个储物间，看房提前预约。
7、新起点嘉园，229㎡西南四居，中层，满五唯一，原始名额，售价1700万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：除了卫生间是承重墙之外，其他都是框架结构，户型可塑性强；全落地窗设计，室内敞亮。
单价7.42万/㎡，三小划片的价格洼地！
小区东南侧就是地铁12号线和16号线，紧邻三环，出行方便。
8、康桥水郡，203㎡南北四居，中层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2890万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户，电梯刷卡入户；园区不大，但南北两栋楼出房率低，四居更是如此！
园区与三小南校区一路之隔，上学不用过马路，离公园也近。
框架结构，户型可塑性强；客厅双卧朝南、南北双通透、前后落地窗+双阳台，客户认可度高。
产权清晰，诚意出售，已降价610万，具体还能谈。
9、万泉新新，206㎡南北四居，低层，满五唯一，名额二年级，带一个车位和一个储物间，售价2450万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：六层带电梯的花园洋房，位于小区最北排，靠近华联超市和巴沟地铁站，出行方便。
楼下就是一个市政公园；在售同户型，这套总价最低！
餐客厅一体的设计，不算落地阳台的情况下，面积将近55㎡。
地下带一个车位和一个储物间，业主急售，价格还能谈。
10、万泉新新，173㎡南北四居，底层，满两年，原始名额，带一个储物间，售价2680万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：紧邻园区33000㎡的中心花园，位置安静。
南向带一个40㎡左右的私家花园，方方正正，8.5m×4.9m，与前边的园区绿化融为一体，私密性好。
西南北三面采光，地下还附赠一个储物间，无车位。
满两年，税费少；由于阳台不算面积，楼上中间层是180㎡，整个小区仅五栋楼有分布，出房率低。
11、碧水云天，200㎡观景四居，中层，满两年，原始名额，售价2650万。
房源标签：观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：开发商专为观景而设计的特殊户型，270°观景，每个房间都可以采光。
户型通透，在家就可以观昆玉河，一艘游轮从女儿窗前驶过，在别处是风景，在这里是生活。
临公园、临学校，生活非常方便！
业主2016年买的二手房，全新精装，可拎包入住。
满两年，税费低；目前有多套在售，可选择多，特点就是单价低。
12、碧水云天，181㎡南北四居，低层，满五唯一，原始名额，售价3000万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：碧水二期中心，前后楼间距大，位置安静。
客厅双卧朝南，餐客厅南北直通，双通透的舒适户型，得房率高达86％，利用率高。
室内框架结构，可塑性强！
同户型在售总价最低，目前空置，业主急售，价格还有惊喜。
13、涧桥泊屋，200㎡东西南四居，高层，满五唯一，原始名额，带一个车位，售价3088万。
房源标签：4+1户型
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东西南三面采光，室内通透；主卧带一个明卫和一个书房，与其他卧室独立分开，互不打扰。
业主诚意出售，价格参考新新家园206㎡的户型！
房子位于整栋楼“匚”字型的拐角处，南向正对园区花园、水系，楼间距大，采光和视野好。
14、涧桥泊屋，192㎡东南北四居，中层，满五唯一，原始名额，售价3300万。
房源标签：品质房
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，位置安静，前后楼间距大。
客厅双卧朝南+双明卫，卧室方正好用，面积都在13㎡以上。
东南北三面采光、南北三通透！
品质户型，之前成交过20万/㎡，现在价格也下来一些。
产权清晰，看房方便，价格可谈。
15、山水倾城，256㎡西南五居，中层，满两年，名额六年级，带一个租赁车位和一个储物间，售价3100万。
房源标签：挑空跃层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅挑空4.0米，上下分层，户型动静分离，具有叠拼别墅的居住感，具有一定稀缺性。
客厅三卧朝南、明厨明卫，正对园区花园，位置安静！
五室三卫，居室多，业主自住。
价格包含一个车位和一个储物间；满两年，税费低。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳四居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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