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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
普通住宅标准和贷款政策调整之后，对万柳低总价的两居、小三居刺激明显，尤其是降价之后，这几个月成交活跃。
今年5月份至今，每月两居成交如下：
5月份：13套；
6月份：10套；
7月份：13套；
两居库存下滑明显，怡秀园和阳春光华，便宜的房子基本已经卖空。房源内部分化上也比较明显！
一方面，低总价成交的趋势明显。
售价＜1050万的成交变多，之前主要集中在怡秀园，其他小区较少；现在新起点嘉园、阳春光华和光大花园也变多，价格在松动。
回迁的汇新家园和万泉新新10号楼、11号楼，受其他小区降价影响，价格也陆续下来。
另一方面，价格坚挺的小区也不少。
比如碧水云天、涧桥泊屋和光大水墨，并不是这些小区多么抗跌，而是愿意砸盘卖的业主少。
很多业主价格也能谈，但降幅有限，低了就不卖。
价格僵持会持续一段时间，但不排除个别业主会砸盘成交，毕竟时间一长，难免有业主绷不住。
售价＞1400万的两居，当下市场成交少。
当前客户以刚需为主，更多追求实用、性价比。少数考虑品质的客户，对户型、朝向和园区等都有要求。
不符合客户标准，当下就很难成交！
以目前两居的库存量，如果后续新增跟不上，市场也就还能持续2-3个月，估计又会进入僵持期。
对于预算有限，高杠杆才能勉强上车的客户而言，时机还是很重要，毕竟不是所有房子都可以高贷。
上学名额也不一定符合，一定得在市场中，别一味观望！
热卖两居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、光大花园，91㎡西南两居，低层，满五年包个税，原始名额，售价1055万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室带西南转角窗，每个空间都可以照进阳光，不窝天井。
光大和阳春，除了一层之外，总价最低两居！
产权清晰，业主已买房，着急腾资格，希望周期快一些。
2、阳春光华，107㎡东南两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1266万。
房源标签：降价+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卫生间，其中一个还是明卫，次顶层，正对园区花园，位置安静，室内采光好。
降价急售，需要付款快！
普宅住宅，仅契税，交易成本低；产权清晰，关注度高。
3、新起点嘉园，97㎡东北两居，中层，不满两年，原始名额，售价1050万；
房源标签：急售+精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：2023年的全新精装，目前自住，整体保养不错，可拎包入住。
紧邻苏州桥地铁站——地铁12号线和16号线交汇处，出行方便。
户型无任何浪费面积，实用性强；全屋落地窗设计，室内采光好；东北两个方向都对着园区，位置安静。
已开通燃气，付款好，价格还有惊喜！
4、阳春光华，105㎡南向两居，高层，公房，原始名额，售价1350万。
房源标签：公房+独家
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，南向楼间距大，14/16层，室内采光好、窗外视野开阔。
仅委托麦田，已收钥匙，看房方便！
公房，已经做完上市审批，价格参考上一套成交，灵活可谈。
5、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1100万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室，楼层低的话，采光有遮挡；这套次顶层，采光就要好很多。
公房，最高可贷880万，首付＜220万！
6、蜂鸟家园，80㎡西南两居，低层，满两年，名额三年级，售价1020万。
房源标签：精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：蜂鸟家园最好的两居户型，客厅和主卧朝南，带两个落地大阳台，一卧朝西，室内采光好。
前几年的全新精装，简单收拾就可以入住，省装修！
中关村三小划片，名额占用，指标2028年可以释放；产权清晰，周期灵活，价格可谈。
7、康桥水郡，127㎡南北两居，底层，满五唯一，原始名额，售价1650万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的板楼，南北通透，其中客厅和主卧宽敞；南北带双花园，位置安静。
与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路！
两室两卫，其中客厅面积将近40㎡，可以在餐厅位置隔出一个书房，当成二加一使用。
万柳两居户型很多，但南北户型少，具备一定稀缺性。
8、锋尚国际，94㎡东北两居，中层，满两年，名额二年级，售价1200万。
房源标签：低总价+装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子刚好位于三个园区的绿化结合部，相当于园区中心，位置安静。
全新精装，可拎包入住，目前已改成三居！
满两年，税费低；名额占用，2028年指标释放，价格可谈。
9、万泉新新，86㎡南北两居，底层，满两年，原始名额，售价1000万。
房源标签：板楼+低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户的板楼，虽然没电梯，不过在一层，出行方便。户型南北通透，前后无遮挡。
产权清晰，业主急售，适合预算＜950万的客户，税费也低。
10、汇新家园，78㎡西南两居，高层，满五唯一，原始名额，售价880万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室西南转角窗；中高层，房子位于万柳中心，去哪都很方便。
首套最高可贷530万，首付＜350万！
一手业主，产权清晰，价格可谈；很多业主把厨房挪到客厅阳台，做成一个正规三居，比较实用。
11、蜂鸟家园，95㎡西北两居，低层，满五唯一，原始名额，售价1150万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房，可以改成三居，非常实用。
满五唯一的普通住宅，首套可贷645万！
房子位于三小南北校区之间，上学方便；预算＜1050万的客户，蜂鸟这套两居值得一看。
12、康桥水郡，99㎡东西两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1350万。
房源标签：全新装修
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，私密性好。
客厅和两卧朝东，两个卧室独立分开；厨房朝西，东西有闯堂风，室内基本无浪费面积。
全新装修，与三小南校区一墙之隔，上学方便。
13、新起点嘉园，122㎡西向两居，中层，满两年，原始名额，售价1250万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，客厅带“匚”字型的落地窗，可以轻松改正规三居的户型。
双轨交汇，地铁12号线和16号线。
产权清晰，无抵押、无贷款、无户口，小区已换成万科物业。
14、锋尚国际，110㎡东向两居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个储物间，售价1350万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房+两个卫生间，可以轻松改三居。
普通住宅，税费低！
楼下还带一个7-8㎡的储物间，非常实用。房子在高层，正对园区花园、水系，位置安静。
15、新起点嘉园，118㎡南向两居，低层，满五年包个税，原始名额，售价999万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，全落地窗设计，室内框架结构，户型可塑性强。
双轨交汇，地铁12号线和16号线！
中关村三小划片，单价＜8.46万/㎡，产权清晰，价格还能谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳两居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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