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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，一直秉承专心致志、做到极致的态度。
据不完全统计，2024年7月万柳二手房买卖一共成交28套，环比下滑24.32%，同比上涨133%。
成交量并未持续上涨，略有回落，整体成交还是以价换量。
当前市场还是很有挑战！
同比上涨，主要是去年7月份情况比较特殊，两个方面：
①、2023年是入学高峰，受“1911多校划片”政策影响，调剂人数多，导致客户锐减。
②、去年4月份以后，市场已经呈现疲软的迹象，客户纷纷开始观望，坐等政策出台。
今年三小入学好于预期，本身是一个大利好。奈何今年海淀小升初采取阳光招生，利好被抵消。
当前客户以刚需为主，少部分内部置换。
从各园区成交量来看，排名前三的园区依次是新起点嘉园6套、阳春光华5套和怡秀园4套。
其中怡秀园成交量下来一些，主要是六号楼的房子基本卖空，今年1-7月份就已成交24套，具备总价低的特性。
未来几个月，除了怡秀园之外，新起点嘉园、万泉新新、阳春光华和涧桥泊屋这四个小区都将是万柳成交热点，大家拭目以待！
成交居室
从上图可以看出，两居增多，主要是降价明显！
低总价特性明显，价格集中在970万-1100万之间，其中价格＜970万的两居，要么怡秀园；要么万泉和汇新的回迁。
价格＞1100万，对园区、朝向或面积都有要求；售价＞1350万的两居，这阶段成交少。
毕竟客户再加100-200万，就可以在万柳买一套正规三居。
一居和三居成交少，原因各有不同！
今年三小入学结果比往年好，陆续成交几套，一套比一套价格高，业主预期往上；但两居价格还在往下，客户被分流。
三居的话，非南北户型陆续有砸盘成交，客户都在等。南北户型集中在万泉新新和涧桥泊屋，目前价格都在松动中。
碧水、水墨和康桥这三个园区，除了一层、顶层之外，产品有一定断档，比如2150万-2250万这个区间。
四居和复式，当前成交低总价趋势非常明显！
万城华府、万柳书院，从当前成交的角度，但愿意大幅降价的业主少，陆续有业主售转租，比如之前主推的书院320㎡南北四居。
成交周期
挂牌超过一年，甚至两年的老房源，陆续有业主大幅降价成交。
一套房子能否降价，能否降到位，需要具备一些客观条件，比如必卖的理由、卖房的期限等。
并不是所有房子都能降价，且降到位！
对比之下，新增房源反而更容易降价，毕竟当下能挂牌出售的业主，对市场的了解更贴合实际。
当然，也有一些降价房源，虽然价格不错，但额外设置一些苛刻条件，比如一口价、全款、不承担佣金等，导致错过最佳售房时机。
从成交的角度，当前仍是买方市场！
买卖都是谈出来的，业主一定得积极配合洽谈才是。
对于置换客户，如果不想错过好房子，除了低买低卖之外，还需要把周期谈长，否则置换压力太大。
价差
从上图可以看出，较比6月份，7月份价差超过20%的房子变多。
降幅大的房子，基本都是挂牌超过六个月的老房源，有些甚至挂牌一两年，价差最大高达45.31%。
由怡秀园一套86㎡东北两居创造！
挂牌价1280万，最终700万成交，受整个市场降价、以及6号楼集中上市，陆续砸盘成交的综合影响。
从价差反馈来看，居室和小区之间的价格分化也越来越明显。
7-9月份是万柳租赁旺季，很多业主对价格不满意，陆续售转租，或者直接下架，库存看似很多，但好房子却很少。
以价换量的市场，八月份还会持续！
成交明细
麦田操作的楼盘，以商品房为主。
回迁楼、老破小会有一些局限；由于中介公司之间信息并不共享，表格中的成交价难免有些许出入。
大家参考成交价的时候，一定得综合对比！
现在市场已经非常成熟，信息很透明，房子便宜有便宜道理，贵有贵的理由。
影响房子价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、税费、名额、车储、装修、交易周期、付款方式、市场趋势和认知等。
挂牌价：并不是成交之前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主最初的心理预期。
成交周期：第一次挂牌到最终签合同的时间，代表一套房子成交的难易程度。
特别声明
以上仅是个人观点，非机构建议，大家综合参考！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升，2023年重回一线。
目前是麦田九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户、签单！
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号。
