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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
从产品类型来讲，万柳两居可以分为以下几类：
①、怡秀园、新起点嘉园和蜂鸟家园。
两个小区都在万柳的东南角，各自有一些不足。怡秀园属于老旧小区；新起点则有部分办公，其中一栋楼还没天燃气。
相对于其他商品园区，价格要低一些！
其中怡秀园，今年三月份至今一共成交32套；便宜的房子基本卖空，上个月零成交。
毕竟其他两居降价之后，客户被分流。
新起点不存在扎堆抛售，待售稳定在10-15套之间，成交取决于业主降价程度和速度。
蜂鸟两居分布少，待售也少。
②、汇新家园和万泉新新水产局宿舍。
两个回迁小区，目前库存积压严重，价格在不同程度下调，估计价格会滑向950万以内。
当前关注低，成交也少！
一旦横向价格凸显的话，估计会陆续成交几套。
③、阳春光华和光大花园。
万柳商品两居中，入门级的产品，关注度高。阳春两居基本卖空，光大相对多些，目前都处于僵持阶段。
只要价格到位，这两个小区房子还是不愁成交。
④、万城华府。
园区仅龙园1号楼和2号楼三个单元有分布，一共才15套，出房少，且价格高。
这种房子需要碰特定客户，一房一价。
⑤、碧水云天、光大水墨和康桥水郡等其他小区。
水墨、涧桥和怡水园待售少，售价都在1500万以上；碧水和锋尚待售相对多一些。
碧水降幅有限、锋尚陆续会冒出砸盘的房子，不过多是一二层、顶层，或开发商的房子。
康桥则挂牌价高，基本都是经过一段时间，最终大幅降价成交。
目前万柳待售两居产品丰富，价格可谈，静待成交！
热卖两居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、阳春光华，105㎡南向两居，中层，满五唯一，原始名额，售价1296万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，基本在一个水平面上，没有任何窝天井，室内采光好。
满五唯一，税费低，最高可贷714万！
位于小区东南角，楼间距大，目前空置，已留钥匙。
产权清晰，付款和周期灵活可谈。业主急售，已连续降价154万，目前园区关注度最高的两居，随时可能成交。
2、碧水云天，99㎡西向两居，中层，满五年包个税，原始名额，售价1380万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和两个卧室全部采用斜飘窗设计，一是增加室内采光；二是增加使用面积。
得房率高达85%，比很多板块都高！
卧室方方正正，次卧13-14㎡、主卧15-16㎡。
整个小区沿昆玉河地势而建，并不是正南正北，实际是西偏南20°左右，室内采光充足。
正对二期广场，楼间距大、视野开阔。
普通住宅，业主急售，目前碧水在售同户型，这套总价最低！
3、康桥水郡，127㎡南北两居，底层，满五唯一，原始名额，售价1640万。
房源标签：花园
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯两户的板楼，南北通透，其中客厅和主卧宽敞；南北带双花园，位置安静。
与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路！
两室两卫，其中客厅面积将近40㎡，可以在餐厅位置隔出一个书房，当成二加一使用。
万柳两居户型很多，但南北户型少，具备一定稀缺性。
4、光大花园，91㎡西南两居，低层，满五年包个税，原始名额，售价1048万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室带西南转角窗，每个空间都可以照进阳光，不窝天井。
光大和阳春，除了一层之外，总价最低两居！
产权清晰，业主已买房，着急腾资格，希望周期快一些。
5、新起点嘉园，134㎡北向两居，中层，满两年，名额六年级，售价1150万。
房源标签：三加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：框架结构，目前业主已改成三个卧室+一个书房+两个卫生间，非常实用。
前几年的精装，保养好，可以拎包入住。
南侧紧邻双轨交汇的苏州桥站，北侧正对园区，室内安静。已开通燃气，产权清晰，价格可谈。
6、汇新家园，78㎡西南两居，高层，满五唯一，原始名额，售价872万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，其中一个卧室西南转角窗；中高层，房子位于万柳中心，去哪都很方便。
首套最高可贷530万，首付＜350万！
一手业主，产权清晰，价格可谈；很多业主把厨房挪到客厅阳台，做成一个正规三居，比较实用。
7、锋尚国际，105㎡南向两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1400万。
房源标签：新增
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，其中次卧和厨房共有一个阳台；室内恒温恒湿+新风系统，常年保持人体最适宜的温度和湿度。
高层，南向楼间距大，室内采光好！
开发商精装，整体房况不错。产权清晰，看房提前预约。
8、新起点嘉园，122㎡西向两居，中层，满两年，原始名额，售价1240万。
房源标签：二改三
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：主体朝西，客厅带“匚”字型的落地窗，可以轻松改正规三居的户型。
双轨交汇，地铁12号线和16号线。
产权清晰，无抵押、无贷款、无户口，小区已换成万科物业。
9、锋尚国际，110㎡西向两居，高层，满五唯一，原始名额，售价1280万。
房源标签：两卫+观山
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：锋尚两居户型很多，但大多是一个卫生间，两卫的户型比较少。
客厅和双卧朝西，室内采光充足。
视野开阔，楼下俯瞰整个三小南校区；远处西山尽收眼底。
高层，房子已经住了二十多年，没有漏水的痕迹，室内安静。
普通住宅，产权清晰，价格可谈！
10、阳春光华，104㎡南北两居，中层，满两年，原始名额，售价1500万。
房源标签：南北通透
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：阳春光华曾被评为“北京十大安静社区”，这套房子在园区中心，真正做到出则繁华、入则宁静。
南北通透，前后双阳台，一个卫生间，可改两卫。
2017年的全新精装，室内做了很多储物空间；产权清晰，业主诚意出售，价格可谈。
11、锋尚国际，94㎡东北两居，中层，满两年，名额二年级，售价1200万。
房源标签：低总价+装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子刚好位于三个园区的绿化结合部，相当于园区中心，位置安静。
全新精装，可拎包入住，目前已改成三居！
满两年，税费低，仅委托麦田。
预算＜1100万，2027年以后入学的客户，这套房子值得一看。
12、锋尚国际，110㎡东向两居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个储物间，售价1350万。
房源标签：二加一
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两个卧室+一个书房+两个卫生间，可以轻松改三居。
普通住宅，税费低！
楼下还带一个7-8㎡的储物间，非常实用。房子在高层，正对园区花园、水系，位置安静。
13、光大花园，86㎡东南两居，高层，公房，原始名额，售价1100万。
房源标签：公房+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，其中一个卧室，楼层低的话，采光有遮挡；这套次顶层，采光就要好很多。
公房，最高可贷880万，首付＜220万！
目前房屋空置，业主专门过来开门，售房诚意，价格可谈。
14、新起点嘉园，101㎡西北两居，高层，满两年，名额一年级，售价1100万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于园区中心，西北朝向，位置安静；北侧视野好，可以观山的房子。
满两年，税费低，名额2030年可用！
户型紧凑，基本无浪费面积，主卧带落地阳台；园区紧邻双轨交汇的苏州桥站，园区已换成万科物业。
15、蜂鸟家园，80㎡西北两居，中层，满五年包个税，名额三年级，售价930万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向带三个阳台，客厅和主卧正对园区花园、水系；厨房阳台则带上下水，相当于一个天然冰箱。
2022年的全新精装，税费也低！
与三小南校区一路之隔，上学方便；总价低，价格＜900万。
16、万泉新新，86㎡南北两居，底层，满两年，原始名额，售价979万。
房源标签：板楼+低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一梯三户的板楼，虽然没电梯，不过在一层，出行方便。户型南北通透，前后无遮挡。
产权清晰，业主急售，适合预算＜950万的客户，税费也低。
小区外立面已翻新，环境也在变好。
17、新起点嘉园，118㎡南向两居，低层，满五年包个税，原始名额，售价999万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，全落地窗设计，室内框架结构，户型可塑性强。
双轨交汇，地铁12号线和16号线！
中关村三小划片，单价＜8.46万/㎡，产权清晰，价格还能谈。
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳两居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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