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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
目前万柳一居的现状，简单概况：成交放缓，客户被两居分流、库存下降、价格并未继续走低。
六月份万柳一居成交不错，主要还是价格降到位！
今年三小入学结果好于预期，7月初成交的几套房子，价格也起来一些，业主预期变化。
但小升初政策也随之调整，让很多客户犹豫，成交立马下来。
除此之外，越来越多的两居价格降到1050万以下成交，分流了部分一居客户。
毕竟普通住宅标准和贷款调整之后，客户首付多加100-200万，就可以买套两居！
举例如下：
阳春光华，92㎡东南两居，成交价1020万，首付395万。
蜂鸟家园，48㎡南向一居，成交价580万，首付254万。
首付仅差141万！
如果阳春两居是公房的话，贷款还可以更多，首付才204万，比蜂鸟一居还低。
客户被分流也正常，毕竟现在市场还在底部徘徊，客户本身就不多，哪里是价格洼地，客户就流向哪里。
目前万柳售价＜1100万的两居，还有不少，仍会是成交热点！
万柳一居和两居还是有明显的价差，至少400万；对于预算有限的客户，一居仍是唯一选择。
这类客户对价格更为敏感！
当下卖房，确实比较艰难，业主首先是放平心态；其次是多家委托，价格统一。
一居客户多数来自于网络，其次门店和老客户转介绍，链家网客户多一些，但其他公司也有成交。
对于客户而言，看似在售房子很多，但真正符合的却很少，还是得根据自身需求，综合来选。
以贷款为例，并不是所有房子都可以高贷低税，需要满五唯一或公房。
万柳一居公房极少，仅一套房的业主少，配合唯一也需要条件。
目前成交还是以价换量！
价格不优质，鲜有关注；房源上，蜂鸟相对选择更多、总价更低。
科普一个房产小知识！
去年调整的普通住宅标准，政策主要利好56㎡-144㎡之间的房子，尤其是之前“普宅豪宅化”的一些房子。
面积＜56㎡的房子，面积越小，贷款反而越少！
现在北京市五环内普通住宅的标准，需要同时满足以下三个条件：
①、小区容积率≥1.0。
②、单套房子面积≤144㎡。
③、网签单价＜8.5万/㎡。
每个小区都有一个地区指导价，就是交税的最低价格。
现有的指导价还是2013年7月1日调整，距今已十一年，大多低于8.5万/㎡。
房子不唯一的情况下，税费就会很高，涉及差额20%的个税。
热卖一居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、蜂鸟家园，48㎡东向一居，中层，满五唯一，名额五年级，售价595万。
房源标签：降价+高贷
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，正对园区花园、水系，位置安静。
满五唯一的普通住宅，首套最高可贷326万！
名额2026年可用，产权清晰，目前在出租，租户稳定，价格可谈。
2、蜂鸟家园，46㎡南向一居，高层，满两年，名额六年级，售价640万。
房源标签：南向+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向C户型，高层视野、采光好，楼下就是三小南校区，上学方便！
名额2025年可用，付款好，价格＜600万。
3、蜂鸟家园，43㎡西南一居，中层，满两年，名额二年级，售价520万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：蜂鸟面积最小的P户型，西南朝向，室内采光好；业主二次装修，保养不错，好出租。
名额2029年可用，产权清晰，价格可谈！
5、蜂鸟家园，52㎡南向一居，中层，不满二，名额一年级，售价590万。
房源标签：南向+装修好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向D户型，面积比其他户型大，南向正对三小南校区，上学方便，室内采光好。
前几年的全新精装，保养好！
产权清晰，周期可长可短，业主考虑置换，价格可谈。
6、蜂鸟家园，44㎡西向一居，高层，满五唯一，名额四年级，售价595万。
房源标签：高贷
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，次顶层，室内采光好；产权清晰，名额2027年可用，价格可谈。
满五唯一，高贷税低，首套最高可贷299万！
7、蜂鸟家园，52㎡北向一居，顶层，满五唯一，原始名额，售价599万。
房源标签：高贷低税+视野好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向D户型，客厅带大阳台，北向视野好。
三小学区，名额未占用，落户即可上学！
首付＜245万，首套最高可贷353万，产权清晰，价格可谈。
8、锋尚国际，68㎡北向一居，顶层，满两年，原始名额，售价752万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：前后不临街，德国旭格的窗户、霍曼的门，室内安静；一室一厅，部分业主改成两居。
大面宽、短进深，虽然朝北向，但室内很亮堂；厨房带阳台，一梯六户，利用率高；原值低，有20%个税。
价格已降到2016年，综合性价比高！
9、蜂鸟家园，46㎡西向一居，高层，满两年，名额三年级，售价590万。
房源标签：急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，高层，室内采光好；业主考虑置换，付款周期可长可短，价格可谈。
满两年，税费低，不能高贷！
10、蜂鸟家园，48㎡东向一居，底层，满两年，原始名额，售价610万。
房源标签：急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，正对园区花园、位置安静；产权清晰，业主着急出售，价格可大谈。
满两年，税费低，不能高贷
11、锋尚国际，68㎡北向一居，高层，满五年包个税，原始名额，带一个地下储物间，售价850万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：刚好在三个园区的绿化结合部，楼间距大、位置安静；高层，室内采光好。
地下还附赠一个7-8㎡的储物间！
正规一居，室内框架结构，少部分业主改为两居；门窗全是德国一线品牌，产权清晰，价格可谈。
12、万泉新新，55㎡东向一居，高层，满两年，名额四年级，售价646万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高九层，一梯六户，万泉和三小的“双选园区”，与万泉小学一路之隔，上学方便。
满两年，税费低！
名额占用，2027年可用，适合预算＜570万的客户。
好房大集
以表格形式，按照名额占用、价格从高到低整理，考虑万柳一居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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