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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
从上图可以看出，今年7月份以来三居成交下滑明显，待售产品丰富多样，目前一共112套，成交少，核心还是价格。
热门成交的价格区间：
①、售价1450万至1600万。
非南北户型，产品集中在阳春和光大，以及碧水、锋尚和康桥120-130㎡的小三居。
东南或西南户型，价格相对会高一些，但客户接受有限。目前价格都在不同程度回调，估计还得降一段时间。
1450万以下，万柳可选择产品还是很少！
②、售价2100万至2300万。
南北户型，不仅楼层、位置有要求，且价格也得到位才行。
售价＜2000万的房子，主要集中在阳春光华橡树园，其他小区较少，一二层、临街、或其他不足。
大部分南北三居，售价在2300万以上，目前库存积压明显，当价格都在同一档位的时候，就很容易相互比价。
这阶段越是着急出售，降价幅度就越大，否则很难成交！
对于置换客户，切忌先买后卖。
售价＞2500万的房子，总价越高，降幅越大，去年突破三千万的几个户型，这阶段价格都降到2500万以内。
去年售价2300万-2500万的南北三居，降幅反而更小！
目前僵持的市场下，并不缺有购买力的客户，大多是持币代购，都在盯好房子，有合适的一定得主动洽谈。
待售业主，一定得珍惜客户，切忌与市场不同频，按自己个人意愿来卖房，这样很容易错过最佳售房时机。
首先心态平和，其次把售房周期拉长、价格预期降低就可以。
热卖三居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、万泉新新，173㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2550万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子位于三期中心位置，闹中取静，这种楼出房少，有一定稀缺性，以往价格也比其他高。
室内三个卧室+一个储物间，楼下还有一个地下室和车位。
南北双阳台，南向全部落地窗，中高层，室内采光好；房子产权清晰，业主急售，价格还有惊喜。
目前新新家园，关注度最高的一套三居！
2、阳春光华，144㎡西南三居，低层，满五唯一，原始名额，售价1650万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：位置安静，考虑枫树园北门，出行方便；南向正对园区花园，楼间距大。
普宅，首套最高可贷975万！
产权清晰，周期灵活，适合贷款高，预算＜1600万的客户。
3、阳春光华，139㎡东南三居，高层，满两年，名额五年级，售价1650万。
房源标签：精装+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东南朝向，正对园区枫林大道，窗外景色好。
前几年的全新精装，可拎包入住，省时、省力，又省钱的房子。产权清晰，满两年，税费低。
目前自住，看房方便，名额2026年可用。
4、万泉新新，143㎡南北三居，高层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2480万。
房源标签：观景
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子东南紧邻33000㎡的中心花园，次顶层，前后楼间距大，视野开阔。
满五唯一，税费少；地下带一个车位和一个储物间。
万泉新新南北三居中，预算＜2100万，这套房子可重点考虑！
5、碧水云天，142㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，一个产权车位单卖，售价2048万。
房源标签：花园+性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体，南北双通透的户型；南向带一个下沉式的花园，面积大概30㎡左右。
为了增加私密性，南侧是竹林；离学校、公园都近。
室内无浪费面积，得房率高达85%；其中阳台不算面积，房本只有141.69㎡，而楼上同户型148.69㎡！
产权清晰，适合考虑南北三居，预算＜2000万的客户。
6、涧桥泊屋，171㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2550万。
房源标签：楼间距大
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：与隔壁单元错开，虽是中间户，但能做到三面采光。南向78m、北向55m，前后楼间距大，中高层，视野开阔。
三个卧室+一个储物间，餐客分离！
地下带一个车位，产权清晰，业主急售，价格可谈。
7、光大水墨，147㎡南北三居，底层，满五唯一，原始名额，售价2480万。
房源标签：花园+急售
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：一层带25㎡南向花园，临长春健身园、临三小南校区，水墨总价最低的南北三居。
适合喜欢花园，预算＜2050万的客户！
户型餐客分离，南北直通，进深短；产权清晰，业主急售。
8、碧水云天，121㎡西南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1750万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅双卧朝南，两个卧室在两边，南向面宽大，私密性好；得房率高达85%，基本无过道，利用率高。
高层，室内采光好。
产权清晰，房子在三小南北校区之间，上学方便！
9、万泉新新，163㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个车位和一个储物间，售价2470万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：整个万泉新新仅7号楼分布，进深短、南北双通透；离华联超市、地铁巴沟站近，出行方便！
位置安静，4/6层，产权清晰，附赠一个车库和一个储物间。
家人考虑海外置业，诚意出售，价格可谈。
10、碧水云天，167㎡南北三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价2450万。
房源标签：观山
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体、南北双通透的户型，北侧俯瞰万城华府，有点一览众山小的感觉；远眺整个西山。
除了主卧室飘窗之外，其他全是落实窗设计，室内采光好；客厅面积5.3米，将近52㎡，五年前的精装，算是碧水品质房。
去年成交价在3000-3100万之间，现在价格下来，具体还能谈。
11、碧水云天，147㎡南北三居，中层，满五唯一，原始名额，带一个租赁车位，售价2300万。
房源标签：园区中心+降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：餐客一体的设计，客厅更显宽敞大气，面积将近48㎡。
南北双阳台，三个卧室全是赠送的飘窗，室内无浪费面积，得房率高达85.82%，非常实用。
房子位于园区中心，中高层唯一在售！
前后楼间距大，距离公园、学校都很近；产权清晰，价格可谈。
12、光大花园，137㎡西北三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1580万。
房源标签：园区中心
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：两梯六户，全部都是三居、四居，圈层纯粹。虽然是塔楼，但没有任何遮挡，且每个空间都方正。
主卧带明卫和270°落地阳台，厨房窗户多，可以改出一个保姆间。
房子位置安静，北侧视野开阔，类似园区中心！
13、光大花园，151㎡东南三居，高层，满两年，名额四年级，售价1750万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：园区安静位置，东南金角，南向是三个园区的绿化结合部，楼间距大、视野开阔。
满两年，比满五唯一税费还低，仅契税！
三个卧室+一个保姆间，主卧带明卫和转角阳台；三小和万泉“双选园区”，名额占用，指标2027年可用。
14、光大花园，143㎡东北三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1570万。
房源标签：明厨明卫+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：室内带三个阳台，房本143㎡，实际面积150多平米，曾获鲁班奖的户型。
可以做成三个卧室+一个保姆间！
明厨明卫，入户带玄关，虽然主体朝北，但室内亮堂；位置安静，窗外视野好，同户型总价最低。
普通住宅，税费低；已收钥匙，不接受贷款，价格还能谈。
15、新起点嘉园，158㎡西南三居，高层，满五唯一，原始名额，售价1700万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：双卧朝南，带明卫，主卧和客厅带“匚”字型落地大阳台；其中餐厅带窗户，可改三加一。
园区中心，位置安静，南向正对花园，楼间距大！
地铁12号楼和16号线交汇处，出行方便。产权清晰，业主诚意出售，适合预算＜1620万的客户。
16、山水倾城，161㎡东北三居，高层，满五唯一，名额四年级，售价1699万。
房源标签：双明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子在12/15层，室内采光好；房子自住，产权清晰，付款和周期灵活可谈，业主也是置换。
双明卫，餐客厅独立分开的设计，单价10.55万/㎡。
17、锋尚国际，139㎡东南三居，高层，满两年，原始名额，售价1980万。
房源标签：科技住宅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：原值1550万，类似于“公房”，可以高贷低税。
首套最高可贷1085万！
东南金角，位置安静；双卧朝南，每个房间都可以沐浴阳光。
高层，新风+恒温恒湿，室内常年保持在20-26℃，人体最适宜的温度和湿度，告别空调和暖气。
满两年，交易税费低；已留钥匙，看房方便。
18、山水倾城，164㎡东北三居，顶层，不满两年，原始名额，售价1688万。
房源标签：精装+居室多
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅层高4m，大落地窗；跃层，客厅与卧室分开，有点空中别墅的感觉。
明厨明卫，装修保养好，目前业主四个卧室+一个储物间，利用率高。
房子位于顶层，非常安静。
电梯只能到次顶层，需要走一层台阶，相当于不带电梯的二层。
19、光大花园，121㎡东南三居，高层，满五年包个税，原始名额，售价1550万。
房源标签：双卧朝南+高层
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：整个房子没有任何遮挡，室内采光好；双卧朝南，共有一个大阳台，出房率低，有一定稀缺性。
普通住宅，税费低！
东南金角，次顶层，户型紧凑好用；位置安静，南向视野开阔。
20、阳春光华，132㎡西北三居，中层，满五唯一，原始名额，售价1580万。
房源标签：明厨明卫
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向对着枫叶广场，楼间距超过百米；西侧对着涧桥泊屋三、四号楼之间的花园，视野好、位置安静。
除顶层之外，同户型这套总价最低！
三室两卫，明厨明卫的户型设计；产权清晰，周期灵活。
21、康桥水郡，123㎡东西三居，中层，满五年包个税，名额三年级，售价1650万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：房子与三小南校区一墙之隔，上学不用过马路。
东西通透，全天采光的户型；一梯三户的板楼，电梯刷卡入户，园区虽然不大，但去哪都方便。
这套房子连续降价，同户型在售中，总价最低！
22、光大花园，113㎡西北三居，低层，满两年，名额四年级，售价1190万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：正规三居，室内框架结构，户型可塑性强；很多业主把客厅改到中间，空间利用更好。
除回迁和怡秀园之外，总价最低的正规三居！
好房大集
以表格形式，按照预算区间、价格从高到低整理，考虑万柳三居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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