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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
做房产，一直秉承专心致志、做到极致的态度。
据不完全统计，2024年8月万柳二手房买卖一共成交15套，环比下降46.43%、同步下降21.05%。
今年6月份以来，连续两个月成交量下滑，原因是多方面的。
①、小升初政策调整，客户变少。
三小今年入学结果好于预期，正常情况下，学位占坑房会有一波不错的行情，现实却很少。
以蜂鸟为例，市场好的时候一个月成交二十多套，七八月份一共才成交6套，价格也比之前低。
反观西城的月坛、德胜板块，这阶段占坑房成交就不错。
万柳小户型学区属性强，客户基本都是外来，受学区政策影响大，具有很强的流通性和不确定性。
②、收入和预期往下，购房趋谨慎。
整个北京，售价＞2500万的房子成交变少，今年房价都在不同程度回调。万柳作为海淀富人区，房价历来就比周边高。
以改善为主的四居、复式和豪宅，成交变少！
客户购房上，更多追求性价比，稀缺和装修的溢价消失。
③、与周边横向对比，竞争力不足。
从产品类型来看，万柳要比世纪城更丰富，单价和总价更高。
以南北三居为例：
观山园刚成交一套173㎡南北三居，9/11层，满五唯一，原始名额，成交价1880万。
园区中心，客厅双卧朝南的户型，算是砸盘成交！
价格下来之后，售价1800-2000万之间的南北三居不少；而万柳除了边边角角之外，大多还集中在2250-2450万之间。
人大附小现在也是“1911”多校划片，部分去年刚买的也摇上，落户年限淡化，对于2026年以后入学的客户，很容易分流到世纪城，客户变少。
四居也是如此！
两居相对好一些，不过商品园区，低总价两居已经快卖空；产品主要集中在回迁、老小区，有一定局限性。
从降价时间来看，万柳比世纪城早，愿意降价的很多都已经成交，剩下的虽然能谈，但降幅有限，价格还处于僵持中。
具备钱生钱能力的仅是少数，大多数人投资渠道少，股票、基金和期货等又不敢碰，相对稳妥的方式还是买房。
买什么房子，什么时间买，客户更多聚焦品质房或者豪宅。
9月份，万柳仍将是以价换量的市场！
成交居室
从上图可以看出，一居和两居仍是成交主力，占比60%。
两居成交变少，主要是产品跟不上！
低总价的房子，主要集中在回迁或老小区。这类产品由于自身原因，本身就需要碰客户。
参考上一套成交，很多小区没有聚焦房源，关注度低。
三居和四居，成交以低总价或性价比为主！
以下两套很具代表性：
①、光大水墨，214㎡东西南四居，高层，满五唯一，原始名额，带三个租赁车位，成交价2782万。
备注：专为观景而设计的户型，2022年成交过3800万！
前后不到两个月成交，中间还独家委托一段时间，着急出售，每次降价都设置一些苛刻条件，导致错过一些客户。
②、涧桥泊屋，183㎡南北三居，高层，满五唯一，名额五年级，一个车位单卖，成交价2398万。
备注：同户型2023年上半年成交两套，带车位的价格，一套3250万、一套3280万。
刨除车位、装修和楼层等，价格降了680多万，降幅21%左右。
品质房尚且如此，普通房降价就很正常！
成交周期
从上图可以看出，一是新增房源更容易降价，之所以当下挂牌，业主要么认可当下市场，要么有必卖的理由。
否则就没必要凑这种热闹，毕竟当下房子不好卖！
另一方面，很多挂牌很久的房子，一旦降价，降幅也是最大的。
虽然三个月内成交的房子有一些，但对于置换客户，先买后卖的压力还是很大，低卖低买更可行。
价差
除了万柳书院一套法拍房是溢价成交之外，其他都是降价成交，整体仍是以价换量的市场。
降幅最大的39.1%！
新起点嘉园一套113㎡的两居，除了本身低层，采光有遮挡的问题之外，更多还是挂牌价高。
定价合理的情况下，降幅没有那么夸张。
从成交的角度，房子确实需要降价，客户才会买。每个客户对一套房子的价格预期不同。
每套房子背后都是不同的业主，卖房原因、急迫程度和市场认知都不同，降价幅度和时间也就不同。
价格可以参考上一套成交，但又有所不同！
成交明细
麦田操作的楼盘，以商品房为主。
回迁楼、老破小会有一些局限；由于中介公司之间信息并不共享，表格中的成交价难免有些许出入。
大家参考成交价的时候，一定得综合对比！
现在市场已经非常成熟，信息很透明，房子便宜有便宜道理，贵有贵的理由。
影响房子价格的因素很多，比如户型、楼层、位置、税费、名额、车储、装修、交易周期、付款方式、市场趋势和认知等。
挂牌价：并不是成交之前的报价，而是业主第一次挂牌时的价格，代表业主最初的心理预期。
成交周期：第一次挂牌到最终签合同的时间，代表一套房子成交的难易程度。
特别声明
以上仅是个人观点，非机构建议，大家综合参考！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升，2023年重回一线。
目前是麦田九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户、签单！
原创不易，欢迎关注《万柳二手房》公众号。
