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楼盘简介
万城华府 | 万柳书院 | 怡秀园
库存与成交
2024年8月，万柳一居仅成交两套，具体成交如下：
①、蜂鸟家园，44㎡北向C户型，3/14层，满五唯一，名额一年级，成交价470万。
备注：2017年1月至今，蜂鸟一居成交的历史最低价！
上一套还是495万，今年6月份，一套顶层的北向C户型。
②、蜂鸟家园，52㎡南向D户型，4/14层，满五年包个税，原始名额，成交价595万。
备注：南向+原始名额的蜂鸟一居，价格并没有外界想象的那么低。
2017年1月至今，仅两套价格低于600万，除了这套之外，还一套今年5月成交，一层574万。
当客户选择买小的时候，也会在不同户型、朝向和装修之间选择。
并不都是哪套便宜，买哪套！
③、汇新家园，61㎡西南一居，5/16层，满五唯一，原始名额，成交价610万。
备注：虽然是回迁社区，但户型可以改两居，相对更实用。
价格降到位，房子也不愁客户。
当下市场成交仍是以价换量，成交少、库存多，买小户型的客户大多处于观望状态。
等到年底，或者明年5月份信息采集之前搞定就可以。
除非碰到性价比高的房子！
从出售的角度，当下并不是单纯降价的问题，而本身客户少。
价格除非砸盘，否则很难成交。
上地、东城和西城的一居客户，只有等两边价差大，或者学区政策变化的情况下，才会部分回流。
每个月3-6套的成交量会是常态，陆续有业主售转租，库存稍微下来一些，但仍在高位，挂牌时间长。
按照平均每月5套计算，现有库存将近二十个月才能消化。
一套房子，卖个两三年很正常！
在售多、成交少，不排除偶尔出现砸盘成交，但继续普降的可能性也小。
毕竟已经降了这么多，着急也没用，业主心态也在变化。
热卖一居
排序上，根据房源优质程度，每周都会灵活调整。
仅个人观点，与机构无关，大家综合参考、理性选择！
1、蜂鸟家园，51㎡北向一居，顶层，满两年，原始名额，售价576万。
房源标签：性价比
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：高层B户型，南北都有窗户，室内通透；北向带阳台，正对园区花园、水系，视野好，远眺可观山。
满两年，税费低！
产权清晰，目前在出租，原始名额一居中，总价低。
2、锋尚国际，68㎡北向一居，顶层，满两年，原始名额，售价740万。
房源标签：一室一厅
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：前后不临街，德国旭格的窗户、霍曼的门，室内安静；一室一厅，部分业主改成两居。
大面宽、短进深，虽然朝北向，但室内很亮堂；厨房带阳台，一梯六户，利用率高；原值低，有20%个税。
业主急售，价格已降到2016年，综合性价比高！
3、蜂鸟家园，48㎡南向一居，中层，满两年，名额六年级，售价625万。
房源标签：南向+一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：热销的A户型，南向正对园区花园、水系，采光好。目前已改成双卧朝南，二次精装，房况不错。
指标占用，名额2025年可用！
去年三月份挂牌至今，连续降价，已经降了245万，业主急售。
4、蜂鸟家园，52㎡北向一居，顶层，满五唯一，原始名额，售价598万。
房源标签：高贷低税+视野好
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：北向D户型，客厅带大阳台，北向视野好。
三小学区，名额未占用，落户即可上学！
首付＜245万，首套最高可贷353万，产权清晰，价格可谈。
5、蜂鸟家园，52㎡南向一居，低层，满五唯一，原始名额，售价640万。
房源标签：南向+精装
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：南向D户型，正对园区花园、水系，楼间距大，视野开阔、室内采光充足。
满五唯一，可以高贷低税！
2023年精装，冷暖空调、吸油烟机、净水器等换新，房况好。
6、汇新家园，61㎡西南一居，底层，满五唯一，原始名额，售价650万。
房源标签：一改二
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：在不牺牲客厅的情况下，可完美改两居，目前两个卧室+一个储物间，户型实用。
2019年的全新精装，水电、门窗全部改造换新，西侧临万柳中路，出行方便，室内安静。
满五唯一，可以高贷低税！
业主自住，付款和周期灵活可谈，价格也有空间。
7、蜂鸟家园，48㎡东向一居，中层，满五唯一，名额五年级，售价595万。
房源标签：降价+高贷
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：东向B户型，正对园区花园、水系，位置安静。
满五唯一的普通住宅，首套最高可贷326万！
名额2026年可用，产权清晰，目前在出租，租户稳定，价格可谈。
8、蜂鸟家园，52㎡西向一居，低层，满两年，名额二年级，售价530万。
房源标签：单价低
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：特殊的E户型，面积被其他户型大一些，正对园区，位置安静。
单价10.19万/㎡，具体还能谈！
产权清晰，目前在出租；名额占用，指标2029年可用。
9、蜂鸟家园，44㎡西向一居，高层，满五唯一，名额四年级，售价595万。
房源标签：高贷
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：西向C户型，次顶层，室内采光好；产权清晰，名额2027年可用，价格可谈。
满五唯一，高贷税低，首套最高可贷299万！
10、蜂鸟家园，43㎡西南一居，中层，满两年，名额二年级，售价520万。
房源标签：低总价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：蜂鸟面积最小的P户型，西南朝向，室内采光好；业主二次装修，保养不错，好出租。
名额2029年可用，产权清晰，价格可谈！
11、万泉新新，63㎡西向一居，中层，满五唯一，原始名额，售价750万。
房源标签：1+1户型
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：客厅和卧室正对花园，位置安静，室内采光好；一室一厅+一个储物间，可以改成书房或卧室，非常实用。
满五唯一，税费低，可以高贷！
与万泉小学一路之隔，去三小北校区也很近，上学方便。
12、万泉新新，55㎡东向一居，高层，满两年，名额四年级，售价646万。
房源标签：降价
优质程度：⭐⭐⭐⭐
推荐理由：总高九层，一梯六户，万泉和三小的“双选园区”，与万泉小学一路之隔，上学方便。
满两年，税费低！
名额占用，2027年可用，适合预算＜570万的客户。
好房大集
以表格形式，按照名额占用、价格从高到低整理，考虑万柳一居的客户，综合对比、理性选择！
特别说明
以上售价都是业主委托的报价，并不是底价！
每一套房子的底价，根据业主售房急迫度和成熟度、房子自身优点和劣势，以及市场行情等不同而不同。
底价随时可变，价格都是谈出来的，而不是问出来的。
千万别只看报价！
每一套房源都是精挑细选，大家综合对比，更多建议实地看房。
学区提示
万柳是中关村学区，中关村三小和万泉小学划片。
中关村三小是市重点、万泉小学是区重点，两所小学口碑都不错，暂无落户年限要求。
从2016年起，海淀区幼升小开始实行“六年一学位”的入学政策。
原则上一套房子六年内就一个上学指标，符合计划生育的除外。
如果名额占用，指标需要等毕业当年才能释放！
另外，2019年1月1日以后的房产，采取登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式。
根据招生规模和入学人数，每年都会灵活调整，可以参考历年教委的入学政策和学校的招生简章！
作者介绍
本人江西人，09年毕业于南昌航空大学计算机学院，2010年入职麦田，2011年晋升店长，2023年重回业务。
目前是麦田的九星经纪人！
深耕万柳已十三年，大量看房、拜访、洽谈和后期办理等，对各小区房源、成交和户型都非常熟悉。
不止于房产，对学区、贷款、继承、赠与和落户等也很专业。
不唯跌、不唯涨，只唯实。
运营这个公号，一方面为了让自己勤于梳理房源、分析市场、解读产品和学区等。
另一方面也是为了建立个人品牌，上房子、上客户，靠成交挣钱，并不是靠流量！
优势就是懂房子、有经验，对市场有自己的理解。
不局限于某一个房子，而是给顾客更全面的分析、更有效的方案。
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