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最近观察西城不同小区的房价走势轨迹，近一年多时间跌幅也不小。
陶然北岸在2023年2月成交了一套两居室，成交价是1330万，同户型在2024年10月成交价是1013万，大跌317万，幅度约25%。
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复兴门北大街在2023年2月成交了一套三居室，成交价是1080万，同户型在2024年9月成交价是793万，大跌287万，幅度约27%。
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北欧印象在2023年3月成交了一套两居室，成交价是765万，同户型在2024年10月成交价是554万，大跌211万，幅度约28%。
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永居胡同在2021年1月成交了一套两居室，成交价是520万，同户型在2024年10月成交价是371万，大跌149万，幅度约29%。
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天宁寺前街南里在2023年2月成交了一套两居室，成交价是820万，同户型在2024年10月成交价是578万，大跌242万，幅度约30%。
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广华轩在2022年3月成交了一套两居室，成交价是1080万，同户型在2024年10月成交价是746万，大跌334万，幅度约31%。
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现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：遇到一套房子，明年2月满5，业主配合满五唯一，双方可以先前期走手续流程，等满五年的时候缴税过户。中介告知具体流程为：签约支付定金，网签，评估，申请贷款，批贷后，就停下来，等满五年后办理缴税预审，然后缴税，资金监管，过户。业主需要资金到外地购房，所以不排除业主要求我们提前支付一部分。请问：1.中介说的以上流程准确吗？2.中间可能出现的风险点主要有哪些呢？3.为了衡量具体风险，我们需要进一步了解哪些信息？谢谢！答：流程没有问题，需要注意1尽快网签，2资金安全，在链家成交有担保支付，谨慎起见需要核实房屋有无抵押，业主如果有公司建议查一下公司状况。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。《卖房技巧篇》详见知识星球内部分享。问：旗胜家园那边怎么样？能跑赢大盘吗？不会跑输吧。答：不会的，换手率挺好的。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。问：请教一下，右安门内甲2号院、右安门内甲10号院、白纸坊西街6号院，里仁街6号院、双槐里、陶然居、盆儿胡同，畅柳园、黑窑厂、姚家井、白纸坊东街，虎坊路小区、太平街甲乙18号院，天桥北里、天桥南里，华仁路、南纬路等等家属院，往东金鱼池，您能帮我分析分析优劣吗，自住加增值，同状况小三居选哪里最合适，价格上会差多少？年后价格会有大的波动吗？何时入手？答：你说的这一大片，从学区上来说，主要是宣师一附小、陶小、大春天片区以及东城金鱼池的精忠街小学附近一带，大春天片区是西城学区最烂的地方，金鱼池所属的片区属于东城较差的片区，所以如果你有学区倾向的话，应该主要在宣师一附小和陶小这俩片区找房子。从升值的角度，整个这一大片应该总体涨幅区别不大，我略微更看好学区更好的这俩区域一点。 至于你说的小三居的选择问题，这要看你的预算是多少，你得先确定好预算再去找房子，把总体预算先确定下来。年后的价格我估计会小幅上涨一点，但不会很多，几个点吧，你最好在上半年内出手，现在的关键是先确定好预算，然后确定好小区，然后看房，密切关注，随时准备出手。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：签合同需要注意什么，买的老破小，感觉绿家有套路…答：主要的，1户口可否牵走，2税费房屋产权性质，3有无抵押是否需要担保 4收房时间。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。《卖房技巧篇》详见知识星球内部分享。问：京户，经济条件：400w+首付，月供可以支持2w，今年准备结婚，本来一直锁定亚运村这一片；上月底的时候凯旋城有套103平两室两卫40年可落户+上学的商住，交了定金才发现不够资格，所以又重新看房了。我的问题：1、凯旋城类似的商住值得出手吗。2、目前倾向不在朝阳买了，这个预算求推荐2-3居带电梯，新一点小区，交通方便，最好还有学区的房子。3、置换的房子在我父亲名下，由于满五不唯一需要过户到我名下卖，售卖后我依然可以算首套吗？答：怎么现在还买商住？当然不要买了，商住不能贷款、不能抵押，购买资质比住宅还严，涨幅当然是严重跑输大盘，你怎么还主动往火坑里跳呢？置换的房子，可以让你父亲先赠与给你卖掉，如果你从来没贷过款，卖掉之后就还有处女贷资格，不影响。还要求新+电梯+两居/三居，在东西海选择并不多，可以看看西城的两居，海淀可以看看曙光花园。《为什么不建议买商住》详见知识星球内部分享。《为什么不建议买七十年住宅公寓》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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