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金融街片区学区非常优质，价格也比较高，复盘板块的多个小区的成交价格轨迹，跌幅挺大的。
宏汇园小区在2021年5月成交了一套59.5平的一居室，成交价是1368万，同户型在2024年10月的成交价是942万，下跌了426万，跌幅大约是32%。
鲍家街在2020年5月成交了一套37.8平的一居室，成交价是735万，同户型在2024年10月的成交价是575万，下跌了160万，跌幅大约是22%。
新文化街在2019年5月成交了一套48.8平的一居室，成交价是970万，同户型在2024年9月的成交价是729万，下跌了241万，跌幅大约是25%。
北京尊府2024年10月成交了一套65.1平高层成交价1023万，同户型在2022月10的成交价是1365万，下跌了342万，跌幅大约是25%。
宣武门西大街在2021年7月成交了一套89.1平的三居室，成交价是1310万，同户型在2024年10月的成交价是1050万，下跌了260万，跌幅大约是20%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师好，请问东城那片，西草市东街218宿舍楼，金鱼池那块对应的学区是哪个？以后会有提升么？
答：西草市东街楼龄比较老，西草市目前对应精忠街小学，初中是11中学，还是以性价比为导向，80年之前的慎重购买。《北京买房板块选择指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。
问：老师，甜水园北里的这套怎么得房率这么低？买房时如何评价得房率？
答：这种老塔楼得房率相对偏低，基本在70%左右，我会看做是板楼3楼的9-95折。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：同时发一点看盘感悟请指正，bj一个普通小区均价6，总价450-700是主流，有个1复2的300平大复式单价4.5市场价约1500，如果房主急用钱能谈到1400，无论作为大面积低单价的理论还是作为租给美容院的租售比，各方面都挑不出任何毛病，但是同小区150平米四居的总价竟然可以涨到接近这个大复式8折的价格，而大复式就是纹丝不动，因为出的起1500的人自然就去买ceo小区全新或次新精装修学区之类的了，这样的情况对于我们在1500左右的建仓，还要坚持屌丝小区大面积低单价吗？
答：首先你要确定单价是6，其次300平这套除了面积，不存在额外的硬伤之类的，比如有的一期二期或者某一栋质量差别很大，总价约束是很强的，土豪市场有限，而且一定时期内口味特定，大面积高总价如果是非偏好楼盘，流动性就会很低。最后就看你能接受持有多久，还是希望找马上脱离成本区的标的。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：房产小白一枚，1.现有西城广安门外车站西街一号院一套大一居，请问是否还有增值空间，什么时候出手比较合适？2.卖掉广安门房产（父亲所属）后手头上能有450万左右，北京首房首贷，想置换朝阳的两居或小三居二手房，工作在国贸，倾向于望京附近，主要是为小孩上学（现一岁半），也为保值，是否有合适的小区推荐？3.卖房和买房的时间上是否有建议，不卖的话难以凑首付？
答：1、车站西街楼龄太老了，可能也就比白菜湾好点，叠加学区一般，建议置换，核心是学区没那么强的情况下，楼龄依然很重要；
2、卖掉广外，自有资金450万，这种情况下你需要注意一个问题，就是即便你首套首贷。
3、现在卖，春节前买，置换连环单，先卖后买。北京最近几个月成交都每月二手量不少，但是降价房源依然多于涨价的，还在谷底期，适合置换。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：我在北京立水桥地铁站的北京北小区有个两居室，买的时候510万，现在降价了不少，440万左右吧，有两百万贷款，目前还款不到两年。这附近没有成熟的社区和配套，环境也一般，想换环境和配套更完善一点的。就目前的状态是只能置换。看了大屯附近的和望京的一些盘和价格，不知道选哪快好些，或是您有别的更好的推荐您能给小白点建议吗？
答：房屋置换中间的成本太高，税费中介费损耗比较大，建议可以换租房子，重点说一句，买房是重资产投资，持有时间5-7年，没特殊情况不推荐短期频繁来回折腾。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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2、二手房卖房技巧
2.1《装修秘籍篇-凤姐变冰冰》
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3.1《北京为什么不建议买一居室》
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4.1《哪种类型的房产比较确定能够赚钱呢》
4.2《投资住宅，那为什么是90-110平的三房呢》
4.3《投资为什么必须是住宅，而不是公寓或商铺》
4.4《投资为什么一定要选择新盘和次新盘》
4.5《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
4.6《买房买什么？》
4.7《如果上家的房子有抵押，应该怎么处理解押？》
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