北京楼市：海淀五环外太惨了
文摘
房产
2024-10-19 20:01
河南
关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。海淀五环外是码农的聚集区，房产成交非常活跃，930政策五环外限购“5改2”，另外五环外还能再多买一套，这里的成交以后会更加活跃。由于码农收入比较高，经过海淀五环外和昌平南的这一轮房价大跌，再加上5改2，首付比例降低，房贷利率持续下降，上车更容易了。最近的风向看，很多经过5改2有了购房资格的码农，干脆、果断的开始上车了。永泰西里在2022年4月成交了一套两居室，成交价是487万，同户型在2024年10月成交价是327万，大跌160万，幅度约33%。水木天成在2022年7月成交了一套一居室，成交价是568万，同户型在2024年10月成交价是393万，大跌175万，幅度约31%。上林溪在2023年3月成交了一套一居室，成交价是723万，同户型在2024年10月成交价是495万，大跌228万，幅度约32%。上地东里在2022年4月成交了一套两居室，成交价是1015万，同户型在2024年10月成交价是808万，大跌207万，幅度约21%。铭科苑在2022年7月成交了一套两居室，成交价是508万，同户型在2024年10月成交价是337万，大跌171万，幅度约34%。梅园甲在2022年12月成交了一套两居室，成交价是568万，同户型在2024年9月成交价是375万，大跌193万，幅度约34%。关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。问：老师，我的房子想最近做个调整，简要介绍一下情况，夫妻都是公务员，一个孩子14岁在西城上学，父母都在外地，家庭年收入100万，存款100万，有个私募股权100万明后年才能退出，名下住宅三套，一套单位集资房不占指标自住，一套在朝阳欢乐谷附近一类经济适用房房龄13年了年租金6万，一套在丰台南三环50平米一居室公积金贷款年租金5.3万，我最近想把经济适用房卖了准备投资标的，看了一套瞰都国际的三加一户型不知道适不适合投资，想请教下您怎么通过调整优化房产实现升值的目的？答：1、资产情况说的不太清楚，每套房子目前市值大概多少？根据位置，目测，两套房子都不怎么优质，有机会的话，两套可以全都置换掉；2、1000万左右的总价，买这个位置的房子，户型总体看上去又比较奇葩，建议直接换区域，重新选房。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。问：如果我买了限价商品房（35%土地出让金那个），满二以后我再上市交易，是不是就是普通商品房了。另外，这种小区算有硬伤吗？您觉得能买吗？（从投资角度）。答：限价商品房交易过一次之后就是普通商品房了，从投资角度，显然投资限价商品房并不合适，首付都交税了，不如直接买商品房了，另外限价房小区品质都一般，也影响未来升值。我一向不赞成买政策房。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。问：请问，购买央产房，一手，是否具有较好的投资价值，本人名下无房无贷，不属于刚需，更多看重升值或很好的保值，前段时间放弃共有产权购买机会，目前有央产购买机会，麻烦您给判断一下，是否有较好的购买吸引力。答：央产房需要事先了解是否可以上市交易，在这个前提下，还要看具体的区域、房龄、户型、是否临街、学区，交通以及购买价格等因素来确定投资价值。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：22年9月份帮刚需首套家人买了南沙滩83年55平小2居老破小，高贷，公房，二层纯南眼镜房。挨着原南沙滩小学现中科院附属小学，现已装修完，买完就觉得房子太老，怕越往后金融属性越差越不好置换或不好出手。请问：是等房子满2年赶紧卖了换房还是一直住下去？答：83年的房子金融属性没啥问题，商贷25年，以及抵押D都没问题，换不换，应该取决于你到时候手里还有没有现金，以及那个时候的信贷政策，如果到时候手里有一笔钱并且信贷政策比较支持换房，那就果断换，如果信贷政策不变，手里也没啥钱，那就一直住着，不用太担心房龄的问题。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：老师好，小白购房，预算首付350万左右，首房首贷，安贞地铁站上班，不想离上班地点过远，2居次新，大概是东部和北部区域，能否请老师推荐几个小区？谢谢答：月供怎么样，350万首付可以买总价800万的房子，可以看看望京板块。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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