局座丨留给蔡桥的机会不多了
楼市
2024-10-28 11:00
四川
年初局座判断，今年成都楼市将全面动用「战略储备」稳楼市大盘。从前三个季度的市场来看，新房供应和土地两个端口「战略储备」入市几乎成为明牌。仅在土地端口，成都前三季度就诞生了9块楼面地价突破2万元/㎡的地块，和过去所有年份加起来一样多。成都历史上已经出让的18块单价2万+地块中，大源西4块领跑，林家坝和新川分别3块，金融城三期河东片区、青羊区蔡桥分别2块。将筛选范围扩大，从2022年至今成都市出让的33宗楼面地价超过18000元/㎡的地块中，蔡桥也有4块地入围，是成都高价地块的重要出产地。能与金融城三期、林家坝、大源西、新川这些热门板块比肩，蔡桥的板块能级在成都必须位列第一集团。蔡桥全称：青羊区蔡桥街道蔡桥社区。但在我们的日常对外表达时，习惯将其放到青羊新城这个范围更大的区域框架下表述。青羊新城是指青羊区三环外区域，规划范围庞大、功能多元。因此各个小板块的个性和特色，很容易被隐藏起来。而蔡桥的主要范围和青羊新城三期基本重合。今天的品审主角，就是蔡桥今年新诞生的2万+地块，位于光华大道南侧、环城生态区旁的中旅·青羊馥棠。![]()
高价值地块之上诞生高定位、高能级产品，是水到渠成的必然。中旅·青羊馥棠是整个青羊新城今年在高改/豪改领域的一次重要供货。中旅投资基于地块特质所进行的产品研发，赋予了项目很多独特优势，具备在激烈的区域高改竞争中脱颖而出，成为青羊豪改新势力并提升板块能级的基础实力。在价高者得时代，地价的形成代表了至少两家房企对一块土地价格的共同价值判断。都是穿越周期剩者为王的老司机，看地的眼光都不会太差。如果没有到过现场，对中旅·青羊馥棠这块地能冲上2万+的原因，无法清晰感知。![]()
最近几次品审蔡桥的项目，和开发商、购房者交流时我总结过一个现象：城西购房者，对区域确定性以及目标楼盘周边的微环境有着更高的关注度。![]()
在我看来，中旅·青羊馥棠恰好有当前新盘之中难得的微环境，结合地块的环境，我们来认真做一次「沙盘推演」。北侧：在光华大道和项目地块之间，有两宗土地为大型商业用地，局座得到的消息，操盘企业将是国内主流大型商业中心品牌，结果最早将在11月底揭晓。![]()
对于未来业主，楼下就是区域商业中心，无疑提供了更多生活方式的可能，这样的生活体验，可以详询攀成钢、金融城和万象城各大豪宅的业主朋友。特别值得注意的是，这个城西未来的商业中心也将融入TOD交通，和环球中心、SKP一样成为成都少数建在环城生态区旁的大型商业中心。东侧：规划为市政绿化，让住宅和光华南七路之间再加一道绿化带，让青羊馥棠和东侧中国铁建·锦樾两个社区之间留足视距。![]()
南侧：临光华西六路亦是大约20m的城市绿地，为南侧进入提供了天然的入口屏障。同时街对面也是一块低容积率住宅用地。项目周边重要的中小学亦配置于南侧。西侧：是成都的环城生态区，既有复耕的农地，也有可以露营的市政公园和可以骑行或跑步的城市绿道。简单总结就是：三面绿地，背靠商业。仅看四至微环境，具备诞生高能级产品的先天条件。![]()
关注微环境，是一种成熟的买房观。最近两年买房，墙裂建议大家重点关注这些紧邻成都环城生态区的地块。它们容积率较低，一般是1.5或1.8，都是低密形态或者小高，一面临城市绿轴，一面接驳建成区繁华的过渡地带。真正的“出则繁华、入则宁静”，可以近水楼台地享受成都建设公园城市的巨大红利。优质的外部四至条件+方正的地块形状+难得的1.8容积率，让中旅·青羊馥棠所在地块跻身成都仅有18席的「两万+俱乐部」。多项优势基础条件之上，中旅在产品定位时做出更高定位成为必然选项。而高定位的第一步，是呈现一张具备更强豪宅感的总图。在今年的品审文章中，局座一直在向大家强调总图在楼盘产品力的首位度。我认为：在阵列式排布方案之下，中旅·青羊馥棠拥有今年极为优秀的总图逻辑。![]()
首先，基于1.8的容积率同时有一定的规划限高，中旅全部选用了小高层独立栋型呈现，通过控制建筑密度，获取更多地面景观空间。![]()
其次，楼栋排布追求极致对称，形成一条庄重大气的总图中轴线，极大加强了整盘的礼序感。围绕中轴，形成三大主庭院空间，有效串联两侧的边庭空间。这种收放自如的总图形制是传统2.0~2.5容积率的高改项目不能完成的。![]()
第三，营造独立社区商业，放置在用地北侧。与未来的商业中心业态呼应，这一社区入口商业将会是重要的小区配套。第四，通过错位布置，让每栋建筑都保持合理的视野距离。比如绝大多数楼栋面对面都超过了30米的退距。同时利用东西向的边庭视距，选用了山墙部分采光的栋型！![]()
在最近两年的产品创新设计中，“打开山墙、增加采光面”是最重要的一种手法。但我们一直强调，这种手法必须基于一个前提：有更好的外部视野。![]()
外部视野的出现有两个前提：一是社区内外有更好的景观或者公园绿地，二是和所有可能造成视线干扰的建筑要保持合理退距。中旅·青羊馥棠以地块的微环境和总图方案为基础，给出了一个高分的外部视野解决方案。甚至，山墙朝西打开的中高区单位，具备在晴好天气时实现“窗含西岭千秋雪”的极致观景。有了更好的总图布局，中旅·青羊馥棠的各项功能的落位更加从容。项目在南向市政绿化处，沿着中轴线设置主入口大门。为了营造归家的场域感，中旅先是通过绿地打造了一条隐逸的树阵界面，到大门处突然放大一个前场落客区。并且用石材在落客区镂刻了一个巨大的馥棠系产品符号，给人极为震撼的视觉冲击。青羊馥棠是中旅馥棠系在全国第二个项目，之前仅在三亚落地。从青羊馥棠入口这个巨大的LOGO所释放的符号强度，我们可以管窥中旅深耕馥棠系的决心。进入大门之后，一面普拉达绿石材打造的巨大对景墙、太古黑金石材的地面、透光玉石打造的侧墙，都让每个进入小区的业主和到访者都感受到强烈的领地氛围。会所体系是高改以上级别项目的必卷项，中旅·青羊馥棠亦不例外。利用整个南侧主入口，项目规划了约2000㎡的双层主会所，利用4栋楼王的架空层，建立了约1400㎡的泛会所体系。一是和中庭景观的联动。主会所下沉庭院也是整个中庭景观的一部分。架空层泛会所虽然封闭打造，但其在中庭景观最好的四栋楼之下，为业主在未来使用时提供了更好的观景视角。二是功能的完整性。健身、阅读、亲子、品茗等主要功能在青羊馥棠基本配齐，其整体配置水准看齐任何同量级项目。三是整个会所体系呈现的高品质。主会所【馥歌会馆】的施工精致，前文提到的各种石材以及木饰面板的选材和拼接体现出中旅在施工环节的细节把控。大家可以通过以下这组图片先做品鉴，有机会直接去现场看看再做评价。进入园区可见青羊馥棠的外立面水准，香槟金铝板结合层间的灰色真石漆以及大面积的下挂玻璃栏板带来了优质的南向立面效果。值得注意的是，中旅·青羊馥棠的所有户型全部带阳台交付。而整盘在立面上的创新之处是其对山墙面的处理。因为所有住宅全部是独立栋型，东西向都有内外部景观，因此端头的山墙面得以部分打开，给卧室形成270度的采光条件，也让业主可以更好地享受中庭和项目东西两侧的景观资源。打开山墙面，带来的是立面玻璃材料使用比例的提升，在蔡桥的高改产品中，这也属于一次不小的产品升级。
中旅·青羊馥棠一共规划了建面约143㎡、170㎡和190㎡三款户型，属于当前高改/豪改楼盘的主流定位。一是主卧外山墙面半开，不但形成更好的观景效果，也主卧区的面积、功能和舒适度都得到了同级别产品中的极致强化，主卧小家化在此属于标配。二是在独立栋型基础上，都采用的是相对传统的横厅或L厅布局。没有全景舱，也没有端厅，在当前的流行产品语言里，少了一些卖货的噱头感。但在局座看来，这正是中旅在产品设计的成熟和负责之处。传统格局的户型毕竟有其深厚的群众基础。在户型设计时，局座认为既要考虑购房者后期的实际使用场景，也要考虑总图上户型的落位条件。
整盘的楼王户型当属建面约170㎡和190㎡产品，各有两栋。其中建面约190㎡楼栋位于中轴线之上，拥有南北双向的中庭景观，东西向还能拥有红线外视野。这款190㎡户型采用L厅格局，我认为这是一款真正服务于城西深度居住改善置业者的产品。将私梯明厅计算在内，其实得率超过100%。在四房双套房的配置下，各个空间都能给到最舒适的尺度。单看主卧区，总面积超过40㎡，在此前提下次卧空间的尺度也得到了保证。这款建面约190㎡户型的面宽达到19.2m，在蔡桥的同面积豪改产品中属于天花板级别。在餐厅独立的前提下，客厅拥有7.3m的奢侈面宽，主卧面宽也达到4.9m。更为重要的是，这款户型还实现了三卧室朝南，以及三卫全明。在设计上这款户型同样对主卧进行了放大，面宽达到4.35m。此外，对生活阳台和书房、次卫的关系进行了和重新设计，后勤功能得到了充分保证，突出了整个项目的舒居属性。梳理蔡桥的控规我们发现，未来可供出让的住宅仅余中旅·青羊馥棠南侧的5宗，其稀缺程度堪比金融城三期和林家坝。这也是本文主标《留给蔡桥的机会不多了》的题意所指。对于蔡桥，市场最大的期待当然是中旅·青羊馥棠北侧的两宗商业用地迎来大咖进驻，让青羊新城插上起飞的翅膀。局座也深信这一点。围绕航空工业，青羊新城聚集了大量的上下游产业，有长期的产业支撑。并凭借过去十多年开发的大量刚需、刚改住宅，吸纳了巨大的存量人口，我相信没有哪个商业品牌会忽视区域的商业需求潜力。我在前文提到，中旅·青羊馥棠不玩噱头，而是选择将各项基本功做扎实。从总图规划到最后的品质落地，中旅将每一个环节都做到了市场的优秀水平之上、客户的期望值之上，经得起购房者全城范围内货比三家。在现在的高改市场，这个要求很难，但却能带给买房人更多的确定性。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。![]()
