本期《一城一豪宅》，坐标：中国·苏州。
豪宅品审局（公众号：cdmansion）一直坚持一个观点——具备绝对稀缺性的豪宅形态通常只有两类：
一类是屹立于城市极核处的地标大平层，一类是大隐于市的低密墅居。
相较墅类产品，地标大平层因其集合住宅性质，对内外部资源矩阵以及资源能级的要求更苛刻、更敏感，这种敏感度往往超过墅类产品。
苏州因为独特的限高政策，一直不缺城市墅和低密度豪宅形态，这座城市真正缺乏的豪宅形态是深居型地标大平层。
本期《一城一豪宅》聚焦位于苏州高新区狮山CBD门户位置的龙湖·山河颂。
豪宅品审局（公众号：cdmansion）认为，脱胎于苏州双子金融广场的龙湖·山河颂，占位城市极核，定位豪华改善，业态多元复合，这将弥补苏州豪宅市场深居型地标大平层产品缺失的空白。
于城市而言，它是苏州向西的绝对地标；于楼市而言，它是苏州豪宅业态中最关键的长板之一；于业主而言，稀缺本身就是资产价值的同义词。
▶狮山板块城市实景航拍
我们相信，在中国最强地级市的光环加持和放大之下，龙湖·山河颂的影响力可以轻松穿透整个包邮区，成为苏州豪宅的新晋代表作。
苏州这座城市，有太多让人兴奋的“知识点”。
一方面，苏州园林、苏州博物馆、京杭大运河这些顶流的人文和地理标签，是我们自小就在建立的全民记忆。
另一方面，苏州GDP常年排名全国第六，经济发展一直是学霸级的存在，产业发展、城市规划建设等领域都有很强的研究和学习价值。
尤其是对于GDP排名全国第七的成都，苏州更是一直以来的对标对象。关于苏州经济和产业发展的各类研究报告经常出现在城市管理者的案头，为产业政策的制定和城市发展的路径选择提供参考。
龙湖·山河颂案名中的“山”是指苏州的狮山。“东有金鸡湖，西有狮子山”这句话是对其在苏州城市地位的准确定义。
而“河”自然是京杭大运河，运河孕育了苏州这座城市，一千多年来，它一直是苏州最重要的文化名片。
「一山一河」，既是资源矩阵，又是人文标签，更是价值底盘。
我们一直强调，一座城市虽然会有无数个板块，但超级底盘最多一到两个。比如北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城、成都金融城。
在苏州，超级底盘是双湖板块（金鸡湖+独墅湖）和狮山板块，这是由苏州近几十年发展沉淀下的城市格局、产业结构所决定。
苏州整体呈“一体两翼”发展格局：世界文化遗产姑苏古城所在的姑苏区居中，向东发展诞生了著名的苏州工业园区（金鸡湖、独墅湖），跨越大运河向西发展成就了苏州高新区（原虎丘区）。
某种意义上还可以这样理解，姑苏区是苏州的过去，苏州工业园区以及高新区则承载着苏州的现在和未来。
超级底盘之上孕育超级地标。
双湖板块的超级地标是东方之门（约301m）、中南中心（约499m）、绿地中心（约368m）等超塔矩阵。
而狮山板块的超级地标未来则必然是双子金融广场。
与双湖板块的超塔矩阵相比，狮山双塔约207m和215m的绝对高度并不占优，但我认为其地标价值不能以绝对标高来衡量，而要对照其在周边建筑群中的相对标高。
▶项目街景动画模拟
双子金融广场的狮山双塔矗立在运河西侧头排，而运河东岸则是姑苏古城区的低矮建筑群，由东向西看，前排姑苏区的低矮建筑群，不会对狮山双塔形成丝毫遮挡。
▶项目街景动画模拟
因此狮山双塔呈现的地标昭示感远超普通城市的200m高楼，它建成后还将为整个苏州高新区带来层次更加丰满的天际线。
大运河上的超级地标是双子金融广场的表相，一座业态丰富的「豪宅综合体」是它的价值内里。
项目一共规划两栋200m+地标、两栋150m住宅、一栋公寓。5栋建筑沿运河西岸由北向南排列。
其中，在狮山路北侧的北塔规划为一栋超级写字楼，外加1.6万㎡滨水精品商业。
而在狮山路南侧的地块，南塔规划为酒店、公寓和办公，目前已经确定引入苏州首家康莱德酒店。
可以为公寓、住宅内的高端人群提供持续的高端定制化服务。
项目最南端，是两栋正南北朝向、150m高的超高层住宅，拥有无敌的南向城市视野。在住宅和南塔之间，还有一栋大平层公寓，其东向大运河的景观单位，打造有340㎡+的商业大平层。
这5栋塔楼物业形态组合构成了目前苏州极为稀缺的「豪宅综合体」。高端居住、高端商务、高端酒店服务之间互为依托、彼此赋能。
需要特别指出的是，和常规豪宅综合体所有业态集纳在一个地块内不同，苏州双子金融广场的住宅是独立地块。
地面通过慢行系统与康莱德酒店、以及高端公寓，精品滨水商业相接，同时又互不干扰，产品形态更适合深度居住。
这也是龙湖·山河颂不同于常规地标大平层的价值所在。
当然，龙湖·山河颂除了顶级的外在配套服务，还在行政公寓北侧规划了一个约1600㎡的业主会所（现为项目售楼部）。
涵盖健身、游泳、茶室，会客接待等多种功能，在酒店和商业等配套的基础上，为业主增设了更多的私享服务体系。
目前会所区已经做了实景展示。整体的视觉风格表达，和现代简洁的建筑外形构成了风格反差。通过提取大量的苏式东方元素，引入到会所空间和景观庭院空间。
园区大量使用苏州园林的造景手法，入口的太湖石、下沉庭院的黑油松等苏州特色符号的呈现是题中应有之义。
项目的点睛之笔来自《姑苏繁华图》元素在示范区各个空间的广泛采用。
这幅12米长的巨幅画作是清人徐扬耗时24年创作，它的每一帧都刻画了苏州鼎盛时代的当地的生活细节，亦在不断强化我们从小就知道的那句slogan：上有天堂，下有苏杭。
在龙湖体系内，山河颂被定档为T标、TOP级，相对应的在会所、外立面等产品细项上，都是顶格输出。
龙湖·山河颂的住宅立面和狮山双塔整体设计，住宅和公建塔楼的风格相近，选用类幕墙体系。整盘没有设置开放阳台，连后勤阳台都封窗交付。
细节营造上，竖向的折板装饰线条和层间线条均是铝板精工包覆。而系统门窗的选型上，则多数位置考虑为全落地平推窗。几乎做到了最为极致的窗地比！
我一直在说，高标准的住宅外立面，会让地标大平层在未来拥有更好的资产寿命。
俗话说就是：比较耐旧，穿越周期，再过10年、20年，幕墙立面依然如新。
户型层面，龙湖·山河颂的住宅户型建面约190㎡起步，首开的2号楼一共三款标准户型。论豪宅的纯粹性，在苏州大平层市场，是天花板级别的存在。
结合项目的超高层特性和外部视野资源情况，龙湖·山河颂因地制宜的选用户型：中户为竖厅布局的大进深飞机户型，东侧可利用景观的位置则选择端厅户型。
重点介绍建面约249㎡的端厅户型。
建面约249㎡户型位于2号楼最东侧，拥有东南转角公里级外向视野和景观资源，只有这样的基础条件，才能发挥端厅270°的观景优势。
这款户型的室内使用面积约200㎡，实得率在长三角超高层住宅中属于正常段位。在实得率这个问题上，我们必须结合各个城市的政策以及物业形态进行综合考量。
这款户型的最大亮点，自然是「十字动线」+「女王玄关」的考量。这是起源于上海绿城黄浦湾的豪宅入口体系，一直深得女性客户的喜爱。
龙湖对于这套体系又做了精细化的设计考量：
1.进入「女王玄关」之后，在视线的尽头，设置了一面实墙，用于艺术装置的摆设，避免了进门之后视线一眼看穿。
2.在「十字动线」上，考虑了巨量的收纳壁橱空间。一方面让柜体装饰枯燥的走廊空间，另一方面弥补很多豪改户型后勤收纳不足的痛点。
动线的端头是约65㎡的LDK厅，拥有约12m的转角采光面，这是豪改段产品应该有的阔绰尺度。
约15㎡的大进深U型厨房，考虑了整面墙体的电器立柜，和适用于多人的超长操作面，符合国人的生活习性。
约38㎡的主卧区空间位于十字动线的入口处，为了避免归家对于居住的干扰，龙湖为主卧区设置了独立的玄关。
由于公建化的外立面考量，这个户型没有晾晒的后勤阳台，龙湖为这款户型配备了独立后勤间，同时可以兼顾非住家保姆的临时使用，细节考虑到位！
至于户内装标配置，示范区现场做了建面约190㎡和249㎡样板间实体展示，建议感兴趣的朋友可以现场观摩，就不再赘述。
最近几年，苏州豪宅市场的走势和全国其他头部城市的市场曲线基本保持一致。
从2020年到2023年的关键词是增长。
这四年，苏州千万级豪宅市场整体呈现增长态势，每年的成交都超过千套，去年达到1577套的峰值，成交均价达到49274元/㎡。
2024年的关键词则是盘整。今年以来，苏州也在积极推动优质地块、重点项目等战略储备入市以提振楼市信心。目前来看，效果不错。
土地端，苏州的楼面地价前三的地块都在年内出现，三个地块分别出现前文所述的苏州两大超级底盘狮山板块和双湖板块，都是容积率1.02的墅类用地。
而因为其地标属性和所处运河一线的资源能级，龙湖·山河颂实际上可以认为是苏州核心资源向个体购房者开放的一个短暂窗口期。
毕竟，即使苏州的发展早就把大运河变成城市内河，但真正位于大运河一线，并加持两栋封面双塔地标的大平层，在苏州的历史上和未来很长一段时间都非常少见。
▶城市区域动画模拟
苏州双子金融广场拿地时间较早，过去十年方因规划、限高等原因多次调整，直至此时呈现。
十年的错过，阴差阳错成为幸事。如今呈现的双子金融广场，有更好的操盘者，以更好的规划和产品标准来更高品质的兑现这座苏州地标。
▶项目鸟瞰动画模拟
当然，苏州双子金融广场是狮山板块再次迎来龙湖的赋能，由龙湖旗下的智慧营造品牌龙湖龙智造为项目提供建造管理服务。
龙湖是这个区域最坚定的支持者和建设者。区域目前二手房价标高狮山原著、27万㎡的狮山天街购物中心、一栋200m+的地标大楼以及英迪格酒店，都是龙湖长期建设狮山的沉淀。
项目点评言尽于此。后面我们再闲聊几句。
最近一周，中国股市持续洋溢着乐观向上的氛围，大家也都毫不掩饰地以最大乐观去寄希望于楼市。
我们当然可以为楼市找到很多乐观的论据。
作为一个传统文字媒体从业者，局座也一直对这个行业抱有最大的乐观，但这一切的根本，不来自于时代震荡进程中的风口和大事件，只来自于对从业者认真做好专业分内事的敬畏。
明天就是国庆节，提前祝伟大祖国75岁生日快乐，也祝所有粉丝朋友们假期愉快。节后回来，我们继续一起进步，共同提高。
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