标题里的槽点一直如鲠在喉，不吐难受。
今天借着给刚取证的中交·天府九章写品审文章，我释放一下。既有公共话题性质，也有商业推文性质，大家各取所需。
我想喷的是：目前市场上，无论开发商还是舆论环境，对143㎡户型以及对位客群，或存在认知偏差，或存在设计歧视。
我们首先需要厘清的是，当下购买143㎡产品的究竟是哪类客群？
常见说法：首置首改，甚至不乏侮辱性的刚子楼调侃。首置首改的说法放在三四年前，我不反对。放到现在，我坚决反对。
去年开始，一些热门板块的143㎡户型，总价已经冲上500万。今年，这种现象会更加普遍。
什么概念？
按照2023年成都新房总价分区，达到500万即可进入年度总成交量最贵的前9%。买得起比91%的新房都贵房子的人，叫首置首改？祖上没阔过三代，不要再说这种糟糕的话。
伴随新房单价越来越高，143㎡户型对位客群越来越趋向高端改善。这是正在发生的事实，我们一定要有清晰认知。
举两个外埠例子，上海静安内环90㎡套二新盘，开盘单价普遍10万以上，总价超过1000万，能不能说它是刚子楼？香港TVB里常演的千尺豪宅，按平方米换算是92㎡，能不能说它是刚子楼？
在一个高速发展的地区房地产市场，面积段是相对静态的，但对位客群会随着价格变化而动态变化，甚至剧烈变化。
2020年，500万能买到万科·天府锦绣172㎡豪装大平层，也能买到中海·麓湖公馆207㎡精装下叠。眼下呢？500万就是蔡桥、新川、万家湾、大源西或者下半年，林家坝的一套143㎡户型。
4年时间，总价500万对位的户型面积段明显缩减，但对位的购买客群本质上仍是家庭收入、支付能力与4年前高度重叠的一类人，大家的收入增长估计连体重增长都跟不上。
本月初，汤臣集团副主席汤子嘉在接受媒体采访时谈及他对豪宅趋势的展望：1、户型越来越小；2、设计越来越重要；3、买家越来越专业。
汤公子这段话，你品，你细品。
好了，既然我们认定热门板块143㎡户型的主力客群是高端改善。
那么，大量房企的143㎡户型，是否给高端改善客群提供了足够的空间尊重或居住尊严？先不说什么大门、会所、建筑立面，就说户型设计本身。
在我看来，除少数优秀房企外，大部分房企的143㎡户型设计还停留在过去的思维窠臼里。
以下是四款正在销售期的143㎡户型，具体案名就不说了。无一例外，均未配置独立玄关，站在门口就能看穿客厅。我很不喜欢没有玄关的户型，因为欠缺隐私。
我和某房企设计负责人聊过这个话题，他的看法是，现在143㎡户型普遍两梯两户，私梯明厅，同层两户归家动线交集少，不设独立玄关也不会有太大隐私暴露。
他说的有一定道理，但我不认同。
不能因为有了私梯明厅就阉割独立玄关，这是一种设计歧视。除了隐私考量，独立玄关还扮演着空间转场功能，风水学上也有些说法。试问哪位高端改善客户不需要独立玄关？
没有对比就没有真知，来看看中交·天府九章的143㎡户型。
两梯两户，私梯明厅，入户依然设置独立玄关，既有功能性的收纳柜体，又有兼顾隐私性和装饰性的对景照壁，先不说里面设计的如何，至少打开门就能赚个很好的印象分。
下面4款户型也是今年在售的143㎡产品，生活阳台全部与景观阳台二合一，没有独立生活阳台。
没有独立生活阳台的后果有两个。
1、燃气壁挂炉必须放置于厨房室内，符合规范要求，但影响美观，打火时或冬天地暖常开时的低频噪音还会形成干扰。
2、受制于进深偏浅，143㎡户型的景观阳台需要封窗并进客厅以拓展使用面积，生活阳台同步并进客厅，洗衣机、干衣机的运转噪音，用水空间的水渍溢出等等，统统展示在客厅里，你受得了？这是高端改善的场景？
下面是中交·天府九章143㎡户型的处理方式，在厨房外侧布置了一处约1.7㎡的独立生活阳台，坚决不搞二合一阳台。
有了这处小小的独立生活阳台，壁挂燃气炉得以放置在室外，洗衣机、干衣机可以叠放在室外，上空还有一小方晾晒空间。这是对高端改善客群最起码的尊重，不用特别大，但至少要有。
关于143㎡四房户型要不要做两间套房，业内一直存有争论，其中主要牵涉到空间再平衡问题。目前，市场主力供应的143㎡户型普遍是单套房设计，配给主卧。
客户视角，双套房受欢迎程度明显更高，哪怕其他空间作出一定牺牲，客户也愿意购买双套房143㎡户型。
对有老人同住或孩子稍大的家庭而言，多一间次卧套房非常必要。
无论洗澡还是起夜，他们都不用去卧室外的公卫，给家人提供基本的方便与体面不正是高端改善的意义之一么？
我能理解143㎡户型空间资源有限，平衡起来很考手艺，但相比撒花椒面式的空间分配，我更推崇空间资源不规则分配法，比如：给一间次卧增配套房功能。
中交·天府九章143㎡户型的处理方式是另一种新颖的解题思路。
它在一间次卧里留了一处X空间，可作为独立衣帽间使用，也可作为卫生间使用，设计阶段提前预留水位和电位。后期，业主可根据家庭人口结构灵活调整。
可以预见，伴随新房价格持续走高，143㎡户型的对位客群必然还会提升，两间套房必然会成为应对三代同堂或二孩家庭居住的刚性要求。
如何给高端改善客户提供更有长期性、功能性甚至更有尊重和体面的143㎡户型，中交·天府九章作出了很好的示范。
天府九章143㎡户型含精装售价只有约350万左右，从户型设计层面看，它已经把很多500万级的143㎡户型远远甩在了身后。
中交·天府九章本批次取证的还有建面约175㎡享受级大四房户型，总价约450万。
这款户型可视为项目143㎡户型的plus+版，集齐了两梯两户、私梯明厅、独立玄关、四房三卫双套房、独立景观阳台、独立生活阳台等必备高端居住模块，同时，又在每个模块上进行尺寸放大，提升空间豪华性。
相比市场上面积段相近的方厅、横厅或端厅户型，天府九章175㎡户型最大的亮点在于通过加大北侧的中厨、生活阳台等后勤空间，增强整个LDK厅的通透性和南北对流。
对比以下几款面积段相近户型，更能理解我上面一段话的含义。
虽然都是板式结构，虽然南向都有较长的开窗面，但受制于北侧开窗面较少，上面几款户型的南北对流效果其实算不上太好。
天府九章175㎡户型基本做到了南北等面宽开窗对流，同时空间不浪费。
约7㎡左右的独立生活阳台，可以作为家政空间和户外空间的补充。开间3.4米，进深约2.7米的中厨也足够宽敞，北向开窗面不用挂常见的吊柜也能满足收纳需求，形成完整的采光通风面，把板楼效能发挥充分。
这款175㎡户型第二项差异化亮点，是赋予了业主未来不封闭景观阳台也能正常使用客厅的权利。
6.8米方通厅，进深给到了约7.4米，客餐厅纵向排布，相对分离。即使不封闭景观阳台，客厅空间依然宽裕。
一些面积段近似的户型，过分追求面宽，压薄进深，后期如果不封闭景观阳台拓展进深，客厅几乎没法用。有人喜欢封阳台，有人不喜欢封阳台，不应该在设计层面就剥夺掉不喜欢封阳台业主的权利，更不应该迫使他们因为进深先天不足而不得不封闭景观阳台。
175㎡面积段算得上大户型了，真正地做到赋予对位客户更宽泛的自由选择权利，也是对客户充分尊重的一种体现。
最后，来说说中交·天府九章的其他概况。
项目位于天府新区与高新区新川板块交界处，与去年的城南红盘——龙湖天府·云河颂一路之隔，行政区划同属于天府新区。
项目虽然身在天府新区，但因为离新川板块实在太近。
外部价值方面，除教育资源不能享受新川红利外，正在建设中的天府软件园二期、去年底正式建成挂牌的三级甲等公立医院——四川省中西医结合医院高新医院、已建成的Ai创新中心、公园等重大产业、医疗、公园配套集群几乎全部共享。
相比新川板块内同业态品牌改善项目35000元/㎡左右的销售单价，中交·天府九章首批次开盘价预计25000元/㎡，价格无疑是项目最突出的竞争力之一。一套143㎡户型，省100多万。
去年，中交地产在成都陆续开发了千万级叠拼——鹭鸣九章，五百到八百万级叠拼——锦江九章，在取得优异销售业绩的同时也打响了“九章”产品线，积攒了一定高端物业开发经验。
来到天府九章，面对一宗占地约66亩，容积率2.0的纯住用地。总图规划T2小高层板楼，南北双大门，酒店式归家。
主会所带恒温泳池，双层泛会所带健身房等高端改善要素齐备。
在区块上做链接，在设计上做优化，在配置上做加法，在价格上做减法，是中交·天府九章的售卖逻辑。
这家以综合基础设施建设为主业的特大型央企，搞起房地产来确实没有太多花里胡哨的东西，希望在下个项目上看到加强。
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