局座丨高改产品又到了摸着龙湖过河的时刻
楼市
房产
2024-04-12 12:36
四川
比如：标题带「龙湖」的推文，阅读、转发、评论往往比均值高20~30%。就像我足球群里的二维码，只要挂上「速看」俩字，队友们总是很活跃。第一、龙湖这个品牌在购房者心目中的分量还是挺重的，每当它有新项目推出来，甭管项目在哪里，需求是否对位，大家点进来看看的欲望普遍强烈。第二、不少房企打工人是局座粉丝，客研的、营销的、设计的……严酷的行业环境和就业压力倒逼大家必须主动学习先进生产力，龙湖是地产里公认的综合标杆，看阿局小作文约等于深踩了一次盘，还能顺手扒点分析图做PPT。分币不花，就是陪伴。这两年，成都高端改善市场满地都是龙湖的影子，举个购房者和从业者都能感同身受的例子。新房销售阶段，主入口带主会所，连同实体示范区、实体样板栋、实体样板间一并呈现的全链打法就起源于2022年的龙湖怡心湖御湖境，还有大家喜欢的私梯明厅，首次现身也是在怡心湖御湖境。2023年，龙湖在天府云河颂、滨江云河颂、天府晴川等项目上把这套全链打法发扬光大，并被广为借鉴。去年开始，购房者越来越感觉不对头，市面上90%的高端改善盘，只要挡住大门口的案名，怎么一股浓浓的龙湖味就出来了？上个月，我在专题《那些难而正确的事总要有人去做》里，预告了龙湖将在今年的西宸御湖境项目上开放全新产品源代码。也不算久等，项目实体示范区将在明天，也就是4月13日正式开放。论资排辈，怡心湖御湖境是龙湖集团御湖境系列的全国鼻祖，西宸御湖境是龙湖在成都的第二个御湖境项目，但从产品迭代层面讲，它却是未来一到两年，龙湖针对高端改善解法的新序章，甚至整个行业都在密切监测龙湖的这一船新版本。今年，“回归主城”的情绪暗流涌动。楼市盘整期，确定性更高的主城对更多人来说既是安全性更高的选择，也是无需延迟满足的自住选项。
西宸御湖境所在的茶花-国宾板块一直有「城西曼哈顿」美誉，是整个西门墅类产品最为集中的局域。
老一代的迎宾大道1号、泽瑞西园、金域西岭、华侨城纯水岸等别墅区，新一代的国宾雅集、龙湖西宸原著·揽境都在沿线布局。去年8月，城投置地竞得的国宾雅集旁57亩地块，清水限价达到36000元/㎡，和锦宸府一起，是土拍双限时代清水限价天花板。研究西宸御湖境时，我们发现金牛区房价特点明显：涨的时候涨得不离谱，跌的时候下探幅度也很有限。我对此的解释是：自住需求比例高，投资客占比少，所以房价震荡空间小。这两年，西宸天街和天府艺术公园两个地标给区域带来了滔天流量。去年大运期间，区域内的居民结结实实地感受到了住在国宾馆周边躬逢盛事的礼遇。迎宾大道1号、西蜀皓月、金域西岭别墅区刚好和西宸御湖境为邻。在西宸御湖境入户大门对望的是迎宾大道1号外侧的口袋公园，工作日下午，局座从天府一街坐地铁穿城而来，在这里体验到的是另一个成都——老人们在口袋公园这里遛娃、聊天、闲坐，这里所呈现的就是安逸成都生活最生动的场景切片。我认为豪宅在新建区域的成立逻辑必然是成片开发集中效应；而对于主城老区，则是基于城市更新的点状散发。上个月，D10最新成交单价超过了5.5万/㎡，引起了豪宅圈轰动。我想说,还有很多默默无闻的成交更是超出各位预期。绿城凤起朝鸣高层成交单价在5.1万/㎡以上，龙湖青云阙成交单价在3.8-4.3万/㎡之间。国宾雅集的两套法拍，成交价分别为3.7万/㎡、4.2万/㎡。两年前，龙湖揽境双拼别墅900万开盘，一位业主粉丝反馈，年初有人给他出价1200万。这就是主城优质豪宅的真实市场表现，它们悄无声息，大多数基于自住，不被舆论喧嚣。背后深层逻辑，我会单独开一篇选题来详细讲述。比如：西宸御湖境面临保护地铁2号线的线路，保障周边已建成小区采光相邻权的约束条件。据我所知，这个地块被很多开发商的研发团队拿来做过沙盘推演，所以大家都在等待龙湖的方案会怎样呈现。从这个维度，可以感知在当前市场环境下回归主城，产品研发对企业在土地获取、销售变现等环节的赋能越发明显。优秀的建筑规划作品往往都不是毫无约束白纸作图，反而限制越多，越能激发设计创作的想象力。3月的品牌发布会上，龙湖提出了“尊重在地、影响在地、发扬在地”的理念。
正是基于此理念，龙湖对这块约49亩纯住地块给出了一个高分解决方案：一条集合景观和社区功能的黄金对角线。由于地铁2号线将地块的地下一分为二，上方地面无法布置建筑。龙湖顺势而为，因地制宜设置了一条约250米长，约40米宽的斜跨整个社区的对角线景观中轴。
这条对角线不仅仅是规划图面上的视觉中心，还是整个项目社交、运动、休闲功能的中心轴。过去两年我们看到多数改善项目都在效仿龙湖的示范区模型：入口大门+下沉庭院+会所功能集中布置。这一次机缘巧合，龙湖在西宸御湖镜上将会所和入口大门功能进行了分散排布。让整个黄金对角线成为一个超级社交会所，分布式储存，功能使用效率大幅提升。“世界精粹、定制成都”是龙湖今年的品牌主张，西宸御湖境的黄金对角线让局座联想到巴塞罗那著名的对角线大街。在巴塞罗那的网格单元布局之上，一条斜跨城市的对角线街道成为打破绝对理性的标志性规划，大量地标、公园、购物中心均匀分布在这条对角线之上，和西宸御湖境的对角线景观中轴有异曲同工之妙。结合周边已建小区现状，西宸御湖境要去考量周边的采光相邻权，同时利用好东侧一条开阔的天府艺术公园景观视线。
这是西宸御湖境总图规划、楼栋摆法和产品设计的主要依据。为保证北侧金域西岭采光，规划为4层、7层洋房。T3高层部分集中到园区中心，并尽可能将更多建筑的主景观面朝向天府艺术公园。
西宸御湖境为了充分展示黄金对角线，将近一半的面积做成了实景示范区，展示面积超过8000㎡。这种为业主全方位展示真实细节的超级尺度全维示范区，需要强有力的运营支撑和产品封装能力。在这里，既能看到御湖境的特色识别符号，也能看到去年在滨江云河颂、天屿等广受好评的配置。
对角线的东北向端头转角处是小区形象主入口，这是一个长度超50米，高度超6米的礼仪人行入口。印记最深刻的点：定制芬兰绿奢石，菱形拼贴装饰墙。绿而不俗，饱和度和反光度刚刚好。看完后我跟团队说，去年龙湖带火了绿色奢石亚马逊绿，而今年又让同行多增加了一个选项。回应墙面装饰是菱形树叶状的星空顶，与门口三根石材包覆的装饰立柱，让这个沿街形象很有排面。拼大门的时代，虽不刻意炫技，但龙湖每次出手，都还是能让买房人看到之后小鹿乱撞。
穿过大门是御湖境独有的识别体系——月亮雕塑、朴树树王和弧形跌水墙。以水景为主题的御湖之境，中央水域面积约900㎡，其中可供业主参与的戏水池就有约450㎡。池底拼贴的缅甸灰马赛克瓷砖与周边的狐尾椰林营造热带岛屿景观体验，这套景观系统在龙湖天屿备受好评，这一次龙湖将其带进主城。
7号楼下的会所目前是售楼部，设置了水吧台、洽谈区等功能。8号楼下的会所动静分区，设置了壁球馆、健身区、棋牌室、书吧阅读区以及位于中心的轻餐吧等作为空间转换。会所场景灵感来源于阿布扎比的海上卢浮宫，龙湖称其为藏馆级的私人会所，言外之意是通过艺术展品空间承载会所功能。西宸御湖境考虑到周边日照和景观视野，通过双组团景观围合，做了四个面积段、五款户型。这款产品设置在主大门两侧，一共两栋三个单元，仅有24套，几乎户户非标。去年票选成都最强高改面积段，龙湖两个云河颂的185㎡双双入围，今年必有西宸御湖境一席之地。受益于洋房的超高得房率，建面约185㎡户型室内得房率超过了100%。高改面积段，必然有超大公区、小家化主卧、双套房、社交餐厨等配置，这些是对龙湖这种户型尖子生的基础要求。
一是在入户玄关处设置了独立家政间，我一直认为相较于普通改善，高改产品一定要去做后勤区域加强。两个套房都带阳台，当前市场上可谓孤品。最近粉丝群里“主卧要不要带阳台”的话题引发激烈讨论，对吸烟人士是非常友好的配置，必不可少。一楼边户做了实体样板间，可以享受近200㎡的三面环绕花园，室内外空间体验超过不少叠墅产品。
7-9层洋房业态的建面约143㎡户型称得上今年143㎡的尖货。四房三卫双套房、私梯明厅、大方厅、独立景观阳台、独立生活阳台、独立玄关，说它是这个面积段的满级配置不算夸张。高层组团的建面约138㎡、118㎡户型，考虑到得房率，通过T3栋型控制公摊。
第一款用于两翼，布局相对传统，但面宽达到16.1米，主卧面宽给到5.7米，部分单位可看中庭水景。另一款建面约138㎡户型拥有恐怖的18.5米面宽。三间卧室和客餐厅朝主景观面，相比市场同面积段户型，代际领先，遥遥领先。两款建面约138㎡户型是西宸御湖境为了实现观景效果最大化做出创新设计。我个人的感受是，在得房率有充分保障的前提下，龙湖想从市场上的143㎡内卷中抽身出来，切换新赛道——“降建面不降实得，降总价不降舒适度”，为业主提供更有可能性的产品。不吝溢美之词好评西宸御湖境，不是说动员大家必须去买它，而是希望这篇大作文能给大家提供一组具备参考价值的正面视角。楼市正处在产品剧烈迭代阶段，买盘越来越像新能源，车刚出4S店，厂家没了；房子还没交付，产品落伍了。除了支付能力，买房对购房者的专业能力要求越来越高，能否更深地吃透产品研发逻辑，清晰辨别哪些是真正的代际领先产品，至关重要。2020年高端改善潮爆发以来的多个已交付楼盘的二手市场表现也告诉我们，产品本身在房产保增值领域内的权重上升明显。如果说以前地段/产品的权重比是8/2，现在，至少已提到7/3，甚至6/4。
这种背景下，龙湖孜孜不倦地寻求产品层面之突破，意义重大。一座常住人口2140万人的超大型城市，不可能人人都住进顶级核心地段，但至少在产品层面，龙湖提供了足够丰富，足够引领的核心产品。管理学大师彼得·德鲁克说，企业是社会公器，要为社会解决问题。龙湖没有这么说，它却一直在这么做。
免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
