![]()
从产品形态上讲，稀缺大平层可以分成两类。
一类是地标大平层，特点是具备绝对高度和浩瀚视野。在成都，此类大平层的代表是新希望·D10天府、嘉佰道等，建筑高度200米以上，显赫的城市地标。
第二种类型是洋房大平层。
特点是建筑高度往往只有4层到6层，相比目前市场上常见的高层住宅，洋房大平层的排他性优势可以用一句话概括：低密度园区，大平层空间。
由于需要较低的容积率和较高的产品定位同时支撑，洋房大平层产品的供应一直处在紧缺状态。2023全年到2024上半年，成都5+2区域新建商品房共供应约84000套。其中，建筑总高7层以下，建面160㎡以上洋房大平层仅供应约700套，占比约0.83%。何为稀缺，据此可观。此前，成都最具代表性的洋房大平层产品是位于天府艺术公园板块的融创·国宾雅集。新房阶段，开盘即售罄；目前二手市场，成交单价4万左右。一位国宾雅集业主告诉我，住洋房大平层社区的切身感受是「亲天地、近邻里」。短短六个字，特别有内涵。今天的品审对象雍景·白鹭湾，位于锦江区白鹭湾板块。得益于百亩纯住用地以及较低的1.5容积率，从豪宅市场消失已久的6F洋房大平层和上下叠产品得以重出江湖。雍景·白鹭湾约100亩的占地体量由三宗连襟地组成。地块之间被市政道路分割，虽然少了些整体性，但可以根据地块素质进行多样产品组合并独立分区。最东侧的3号地块临近白鹭湾生态用地，有外向视野和景观资源，项目将其规划为纯叠墅组团，分别打造了两种不同栋型的上下叠产品。1、2号地块则是清一色的洋房大平层，只有两款户型，建面约176㎡和199㎡。▌6F洋房大平层本身是成都豪宅市场上的长期稀缺品类，并不是年年都有。我相信，置业预算700万以上的豪宅客户都会到这个项目上走一走，看一看，比一比。▌雍景·白鹭湾的顶豪产品是精装叠拼，上下两叠，单层使用面积约110-130㎡，总价超过1000万，按局座的《叠拼分级体系》划分，带有清晰的豪华级叠拼特征。在局座看来，低密业态+战略地缘，雍景·白鹭湾的目标客群瞄准的其实就是金融城、攀成钢外溢豪改客群。眼前火热忙碌的建设场景和远处繁华都市构成的纵深感着实令人着迷，感受城市生长的力量。我一直认为衡量低密住区的第一价值要义必然是户亩比。这项参数取决于容积率和套均面积，我认为它比容积率更能直观反映一个豪宅小区户均占有资源的多少，是衡量居住舒适性的参数之一。雍景·白鹭湾总共规划有483户住宅，户亩比4.83，这是什么段位？中海城南一号，属于金融城规划指标相对舒适的大高豪宅，户亩比约8.5；而同区域的纯叠拼项目锦江九章，46亩246户，户亩比约5.1；目前众多小高层豪宅，户亩比都是7到10。雍景·白鹭湾的1.5低容+高产品定位带来的高端低密属性，其实可以通过以上这组具体的数字直观感知。相比白鹭湾此前四个项目，雍景·白鹭湾在产品设计层面具备明显后发优势，这种后发优势是打动豪宅买家的决定因素之一。比如：雍景的洋房大平层户型全部开敞阳台交付，赠送半面积，而此前的洋房大平层多数为封窗交付，全部计入产权，没有赠送面积。比如：没有底跃户型，一楼只带花园，局部楼栋一楼做了架空层，这也是此前白鹭湾洋房大平层所不具备的。雍景·白鹭湾都是上下两叠，总高4-5层的纯叠拼，和板块内此前的三叠完全不同。另外，地下室不计入产权面积，全部赠送。以上，都是规划设计后发优势的体现，更是购房者真正关切的产品内容。建筑形态方面，雍景·白鹭湾的叠拼和洋房的外立面呈现厚重典雅的复古感。这种立面表达历久弥新且风格稳定，白色和深棕色的色调对比，透出隐奢贵感。在近人尺度的基座处理上选用的沉香米黄大理石，阳台和部分端体进行了弧形倒角处理。这种细节考量，对于现场施工能力是重要的考验。目前项目的示范区已经对洋房楼栋的立面做了实景呈现，个人认为在形态比例和色调搭配上还原度较高。1、2号地块规划为建面约176㎡和199㎡两款主力洋房户型。总价预计700万起，是买入雍景·白鹭湾的最低门槛。较高的起价能够保证购买客群相对纯粹，这是当前豪宅客户极为看重的一个点，既关注小区最大户型是多大，也关注最小户型是多大。主大门带主会所，入口庭院景观以及实体样板间均已实景呈现，整个示范区展示面积达到了约5000㎡，称得上雍景的诚意之作。会所内装走的是克制的雅奢内敛风格，没有太多花里胡哨或浓墨重彩，不追求视觉冲击力，但一定耐看、耐久，时间长了也不落伍。规划逻辑上，2号地通过南北双大门为轴，阵列布局6F洋房。楼间距最窄部分约23米，与楼栋高度的比例大于1比1，这个楼间距接近很多17F小高层建筑的楼间距指标，能够减少邻里之间干扰。中轴线区域串联三个放大庭院，楼间距放大到40米以上。2号地块除了设置双入口大门，还在局部楼栋的架空层泛会所。今年，官方对6F以上住宅提出了按比例设置架空层的强制需求，6F及以下未做强制要求，雍景主动增配架空层还是值得表扬。两款洋房大平层均为四房两厅三卫设计，以最大配比的199㎡户型为例：这款户型最大的亮点在于从生活实用性出发的功能空间考量。在保证双套房和公区舒适度前提下，没有过度强化公区的社交属性，而是有意识地提升了次卧室和后勤厨房区域的面积占比。北侧最小次卧室进深达到4m，使用面积都超过12㎡。厨房采用中厨+岛台合并的方式呈现，符合国人生活习惯。约4.1m进深的家政后勤阳台是从实用主义出发考量的空间模块，值得表扬。
无论看现场呈现还是装配清单，我认为是可以达到让高改客户收房后，基本不需要大改动即可置办家居软装入住的标准。不必像过去装标3000元/㎡时代必须砸了重来，算来回账，仅此一项还是能省下百万资金。主要空间墙面装饰都是木饰面板全覆盖，超长岩板岛台均为交标，入口玄关柜体内部做了精细化分割设计，连通景观阳台的大开启推拉门选用ykk系统门窗等……细节看点比较多，在此我就不过多赘述，建议大家现场实地感受。主城区叠拼供应肉眼可见减少，上下双叠的纯叠拼产品更是稀缺。雍景·白鹭湾叠拼面积约240-350㎡，是整个白鹭湾迄今最高能级的产品。结合块地三面环伺白鹭湾生态景观，项目在临生态用地的东北侧观景一线，和组团内部分别打造了两款豪华级叠拼产品。老粉应该知道，我在「叠拼分级体系」中提到过，定义一款豪华级的叠拼产品，最简单有效的标准：南向面宽和单层面积。
两款叠拼都超过了10米三面宽，标准层面积做到了110㎡~130㎡不等。在我印象中，上一个此等能级的双叠产品还是中海·浣云居。豪华级叠拼另一个重要的标准是对入户动线和户内交通的考量，这和叠拼产品的墅居体验密切相关。雍景·白鹭湾部分下叠可以通过花园和单元门厅双入户，下叠户内在竖向交通的位置做了空间放大，为业主预留安装户内电梯的空间。上叠则在地面考虑了私享花园和独立电梯厅，可以通过电梯直接到任意楼层。
以建面350㎡的D栋型上叠为例，是最近两年成都市面上出现的实用性与豪华感并存的上叠产品。
地面以上总共三层，整个户内使用面积超过了400㎡（含屋顶花园，阳台），通过地面层的私享电梯可以到达每一层。与户外绿植和阳光接触一直都是墅居产品的核心竞争力，雍景抓得很准。
叠拼客户往往家庭结构偏重，五房配置且没有牺牲功能，二层设起居空间和豪华老人套房。将约50㎡主卧区放置屋顶层，搭配南北双露台，强调主人的私享感。对于后期园区风貌稳定性极其重要，临公园一侧同时采用封闭阳台交付。值得一提的是，叠拼将采用和洋房一样的装修标准。我相信，高标精装会成为决定叠拼客户购买决策的重要因素之一。2021年，金茂、建发、深投控、锦江统建四家企业拿地白鹭湾。当时，局座从城市地缘和居住角度，毫不避讳地表达了对白鹭湾的看好。锦江金茂府刚完成交房，其他三个盘距离交付时点越来越近，交通路网更加完善，企业陆续进驻白鹭湾新经济小镇办公，成师附小正在进行主体施工，成都第二幼儿园主体已封顶，Costco与白鹭湾的绯闻在xhs上疯传……今年3月，锦江区到香港举办招商引资推介会，主推的就是白鹭湾新经济小镇和金融城三期河东片区。白鹭湾的一切似乎都在向着更好的方向发展。基于目前不低的下限，期待雍景·白鹭湾未来能有一个更高的上限。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
