刚才，麓湖新推的沄岸两栋小高层的110套住宅全部售出。这是继W2悦溪之后，今年麓湖第二次推盘，第二次清盘。
一手抓生产建设，一手还得搞文化输出。两次开盘间，麓湖出了本新书叫《城市可能性》。房企著书立说这种事，以前常有，现在少见。
一方面，“活下去”成为大家的更现实的目标，早就没了写书的闲情逸致。另一方面，行业标准化率越来越高，先进经验越来越少，如果有那么一点儿的话还成了不能说的秘密。
不但没有活下去的压力，麓湖还常做常新。在《城市可能性》一书里，和麓湖有深度交集的一众行业大佬，从不同维度对麓湖庖丁解牛似的疯狂输出，观点非常精彩。局座拿到了10本，准备送给这条稿件留言点赞最多的前十位粉丝。
麓湖的丰富性、独特性注定让它被中国房地产界反复观摩、品味和研究。
去年是麓湖的产品大年：多个珍藏别墅地块取证入市；推出了浔岭峰、鸿鹄岸、玄鸟湾和刷新成都大平层新房价格天花板的鲲鹏阁。销售数据也爆发式增长，成为全国单盘的销售第三。
当前麓湖的整体开发进度接近一半，行至中盘，项目自身进度在调整，周边环境在变化，强如麓湖也多多少少有些新挑战。
因此，尽管此前多次从一些具象局部解构过麓湖，但翻完《城市的可能性》，我还想再聊聊麓湖。尤其是想结合麓湖这个样本和大家探讨一下当前的行业、区域和市场。
虽然Mix City更像华润万象城的英文，但MIX这个单词，恰恰是十多年来我对麓湖最深刻的印象——2016年7月，业内雅号“罗三最”的麓湖生态城总设计师罗立平在朋友圈发表了一篇长文《麓湖得到的掌声是不是太多了》，他把麓湖定义为一个涵盖产业、创意、教育、公园、街区、商业多功能的MIX之城。
只看住宅这个业态，麓湖不同地块产品形态之丰富，面积和价格跨度之大，足以让人对其“MIX”的一面有深刻理解。
麓湖最近的三次推盘：鲲鹏阁/荟、W2悦溪、沄岸T2小高层，单价从2万多到8万多，总价从300万到4500万，每次都是一把清。任凭楼市风波起，麓湖稳坐钓鱼台。
麓湖是当前成都楼市唯一可以做到“天晴卖鞋，下雨卖伞”的房企——不同能级、不同产品、不同单价的多个地块都在同步推进，可以随时入市。
比如今年，玄鸟湾、沄岸、C25地块、W2悦溪、长滩楼王等都具备销售条件，这么大的产品跨度让麓湖在面对市场波动时可以更从容地选择推售产品。
看地块规模，麓湖的每个地块都相当于市场上的一个新盘，这意味着麓湖每个地块的产品和价格都必然“生活在巨大的差异里”，甚至同组团内部、同一楼栋内部，都存在着巨大差异。
以大家熟知的鲲鹏阁、鲲鹏荟为例，前者清水取证均价约6万元/㎡，后者取证均价则只有约4.1万元/㎡，价差2万一平。
不要感到不可思议，两梯两户的鲲鹏荟，同层两户，户型等同，1号房单价普遍比2号房贵1.2万元/㎡，总价相差普遍400万左右。
根据总图位置、技术指标、物业形态、产品等级、内装标准、视野能级等物理因素定价是麓湖的定价宪法。就像鲲鹏阁和鲲鹏荟，哪怕只有10-15°的观景偏移，都会产生数百万之巨的价格差。伴随限价政策解除，麓湖后期还将出现更为巨大的价格差。
如果无法理解这种差异性，建议不要买麓湖，因为会影响彼此心情——比如：这个组团取证价4万5，我买了。结果下个组团取证价3万5，是不是意味着我亏了？这边气还没消完，下下个组团取证价6万5，是不是又意味着我赚了？
研究麓湖内部各个组团以及组团内部差异的过程，就是树立科学买房观的过程。
巨大的价差在麓湖的二手房也同样出现，对此，常见误区是从某个组团一两套二手房的价格浮动去判断整个组团甚至整个麓湖的房价变化。
今年初，麓湖刚交付的玥港、汀院先后有一些单价三万多的二手房源流入市场，这个价格虽然低于一些同期在售新房。但考虑到当初两万多的买入价，这件事更接近真相的解读应该是：业主获利，套现离场。
但类似消息在网络上传播之后，有些后期以3万+价格买进麓湖的业主感到焦虑了，一些想别人亏钱比自己赚钱还开心的人到处传谣——“麓湖房价垮了”。
比如芸台漫汀的二手房，根据楼栋摆位、户型大小、看湖视野等因素不同，二手成交价差接近两万一平，究竟该用哪套的成交价代表整个组团的价格？
300+㎡产品聚集的“神兽”组团云龙阁、麒麟荟等，今年行情一路看涨，前者挂出来的二手房单价已经迈进6位数大关。
经常听人说，麓湖的房子不容易找到价格锚、参照物。但其实价格锚、参照物早在新房阶段就做好了，这是最科学、最合理的标定体系，可以作为最大公约数作为买卖双方参考。
今年，楼市处在下行周期。站在此时此刻回头看，《麓湖得到的掌声是不是太多了》这篇文章发表的2016年7月，之于成都和麓湖都意义非凡。
对于成都，这是上一个房地产周期开始的时刻。从2016年初开始，随着系列利好政策出台，成都楼市开启全面繁荣。2016年的国庆节，成都出台了直到上个月底才取消的住宅限购政策。
对于麓湖，那也是一个产品新旧动能转换的时刻。
在以黑珍珠、黑蝶贝、麒麟荟、白玉台、沉香谷等高能级或低密度住宅组团完成开局后，从那个时刻起，麓湖高层住宅地块开始大规模入市。
房地产是个周期性特别明显的行业，我们基本可以确定，在全面解除限购后，成都楼市又将开始一轮从低位开始努力上行的周期过程。在这个过程中，整个市场需要寻找全新动能，这个动能是什么?
其实无论官方还是民间都有形成高度共识的答案——更好的房子、更好的生活。发展成熟的中心城区，通过新建地块和城市更新，提升城区品质和产品品质；后发建设的新区、新城增加各类生活配套的兑现，吸引人住进来。
目前，麓湖完成了造城的1.0时代——呈现湖区、公园、道路的基本骨架，并且建筑、内装品质得到了各方面很高的评价。
这里插一句，局座曾经专门品审的麓湖精装，如今在沄岸新近推出的T2小高层上，用材用料和工艺上又有了新的突破。
从局座掌握的情况来看，限购放开后，麓湖今年的推盘的产品线仍将以高端改善为主。但将会有更多产品形态，针对不同居住人群，在装修风格上的差异，会更加多元。预计500㎡的长湖阙和起步区最后的低密产品B2岛也会在近期推出。
在这个全新周期，麓湖需要直面的是事关全局的关键考验——如何通过150万㎡的产业和商业，把麓湖从一个成功带向另一个成功。
在万华内部，商业、产业的谋篇布局被认为是麓湖继湖区、公园、建筑等场景兑现之后的第二增长曲线。
更深层次看，虽然住宅组团之间存在巨大差异，但万华也在思考如何让整体土地持续增值、让全体业主共同受益的新十年大计。
150万㎡的产业和商业包括已经呈现的漂浮总部基地、麓坊AB馆，以及正在建设中的伊藤洋华堂，天府大道两侧的大量在建和待开发的麓湖水镇。
前半程的麓湖如果是靠住宅驱动的话，后半程的麓湖将加入商业驱动引擎。最为关键的信息是：其中约150万平米的商业，只租不售，自持运营。
行业内关于商业的常识是：业权单一、只租不售是确保商业长期活力的最基本制度保证。持有150万㎡的商业，将让万华与龙湖、万达等巨头比肩，成为全成都持有商业规模最大的企业之一。
去年，随着麓坊B馆开放，麓湖的商业布局兑现了一个小里程碑。
麓湖的商业团队过去几年在全球范围内考察学习，攻坚麓湖水镇的设计、招商、运营等问题。目前已经对外公示的伊藤洋华堂所在商业组团将率先呈现，并按照2027年开业在做准备。
坐落于天府大道两侧的水镇商业，地缘位置绝佳。向东北辐射海昌路、麓山板块，向西北辐射锦江生态带，向西南辐射天府总部商务区西区，向东南辐射天府总部商务区东区，中心位置决定了这里具备成为未来天府新区商业中心的潜质。
万华的老板说过这样一段话：开发超级大盘，前期不挣钱，中期挣小钱，后期挣大钱。
麓湖的大钱哪里挣？很多人以为是房子上的钱，其实并不是。
金融的尽头是放贷，地产的尽头是收租。万华后期挣的大钱是150万㎡自持商业的租子钱，按照麓坊A、B馆目前200元/㎡/月的租金水平测算，未来麓湖一年的商业租金收入就是大几十个小目标，而繁华的商业极核又会给麓湖的土地以及这片土地上的业主带来二次增值。
以上两个问题。第一个关于在市场处于短暂下行期时，我们应该如何理性而正确的看待当前的市场，如何去合理的认识价值规律、确立合理的价值预期。
第二个问题则是探讨整个行业未来会往哪个方向发展。去年底局座看过一位权威人士对判断楼市的一段视频，他说中国房地产市场有个底：按照全国500亿㎡的住宅，50年使用寿命来估算，每年要更新2%，就是10亿㎡。
局座深以为然。在我内心，对中国经济、对中国楼市、对成都的发展依然保持了高度的信心，这也是每天熬夜码字最大的精神动力。
我相信，我们都一样。
这次跟麓湖团队沟通，我有一个很明显的感觉：他们对当前市场正在发生的变化洞若观火，但他们不焦虑，依然按照自己的节奏在专注做着十多年来一直在坚持的事情。
从万华新城这家公司注册算起，麓湖诞生距今已有17年，走过几轮楼市周期，麓湖的成长史也是和“灰犀牛”同行，与“黑天鹅”齐飞的一段旅程。
穿越的周期多了，麓湖也就无惧周期，因为它开始自成周期。
不久前，我认识的一位地产大佬发了条朋友圈：只跟乐观的人聊天。我不那么绝对，但一定尽量做到多跟乐观的人聊天。毕竟，历史的行程，从不以我们的悲喜为转移。
