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2022年，成都在全市层面公布了首批25个未来公园社区名单，北湖榜上有名。“两年完成生态景观打造，三年内首期全面建成投运”是当时定下的时间表。
作为主城区，东三环外唯一的城市湖区板块，政策东风凭借力，北湖板块的基础设施和配套设施建设这两年里实现了一次大跃进。![]()
虽然名字里带个北字，但北湖的官方地理位置实际上是三环路东一段。就像东湖，实际上是二环路南一段。
诸多正向因素叠加，量变带来的质变，为北湖板块孕育高端改善产品提供了可行性，这里能够承接地缘改善和三环内的外溢改善客群。![]()
除了主城范畴、政策东风、城市湖区外，北湖还有一项显赫的技术指标：新出让住宅用地的容积率大多只有1.5，与城南方向上的白鹭湾板块，城西方向的国宾板块相当，都是手拿「生态+低密」两张王牌。去年8月，来自北京的红墙国企——北京天恒在北湖竞得一宗约62亩住兼商用地。滨湖+容积率1.5+体量适中，不做高端改善似乎对不起这三项指标。![]()
天恒一直敢于在质素不错的地块上做较高的产品定位，老粉丝应该记得我两次品审过的新川名盘——天恒·傲云天府。
项目产品定位和品质配置都做得蛮高，千万级全石材外立面上下叠，目前已整体交付，综合品质称得上新川的扛把子。![]()
我一直认为，天恒不是一家保守型的国企地产。这次在北湖板块，它同样把最新项目——天恒·御湖天境的产品定位拉到了片区新高。
精装小高层，建面约143㎡、168㎡、196㎡三款板式T2户型。户配方面，入门的143㎡户型占比约20%，中段的168㎡户型占比约60%，最大的196㎡户型占比约20%。
整盘形象非常清晰，高端改善担当主力，再加一部分196㎡准豪华改善产品。![]()
这种思路和它在新川的思路十分相似。
哪怕项目周边不乏超大型知名央国企地产，但在产品自信上，天恒从没主动把自己矮过一头。
这一次，天恒聘请到业内知名建筑设计机构——PTA柏涛，担纲御湖天境的整体规划设计。
基于北湖板块首位度的成都熊猫国际旅游度假区官方定位属性，PTA柏涛以城市度假为切入点，总图和建筑都做得相当出彩，给出了一套让人过目不忘的解题方案。第一是住区和北湖湖景的关系，如何让看湖房源数量最大化是为根本，看湖是最大的价值点，必须利用充分。![]()
第二是住区和商业的关系，地块兼容商业40%，很考手艺，既要保证商业摆位合理，又要减少对住区的干扰。
御湖天境位于北湖湖区东南方向，其西北朝向是整个地块最好的观景视野面。![]()
楼栋摆位采用了近几年主城高改/豪改项目中极为罕见的半围合平行布局。先完成整体落位，再对每栋单体进行微调，以湖面为牵引，做西北向扭转，实现了看湖房源数量最大化。
少量的非看湖房源又因为半围合带来的三大中心庭院，享有内部园区景观。![]()
这张总平看似没有规律，实际又有规律可循，PTA柏涛的大厂底蕴，展露无遗。不知道出自哪位大师之手，如果看到了，请在文章末尾的评论区举个手。
解决第二组关系的背景是，御湖天境兼容40%的商业。如果是一块平地，简直痛苦。![]()
商业体量主要布置在环湖路一侧，层层退台，看似和住区一体，实际又通过场地高差做了相对分离。既能为未来业主提供举步即达的便捷的街区生活，又能减少商业对住区的干扰。
这种基于场地内外部客观现实，充分发挥主观能动性的高水准创作，很难让局座吝啬美言。值得一提的是，除了环湖路的街区商业，御湖天境还在项目南侧规划了一栋五星级酒店，在项目北侧规划了一栋集中商业。
可以预见，这条环湖路未来将成为成都熊猫国际旅游度假区的重中之重。建筑立面给局座和小伙伴们的第一印象是度假感突出，明快流体，特别海岛。北湖此前的住宅项目太偏传统住区，御湖天境走的城市度假风格显然更契合整个片区的形象气质。![]()
基于在地、尊重在地，将建筑风貌与外部环境结合考量，营造更具完整性和标识性的城市度假画面感。
除了优良的形体，御湖天境的立面材料也延续着天恒的高投入传统。老粉应该记得，两年前开卖的天恒·傲云天府，我着重赞赏的就是高质感外立面。![]()
御湖天境，大量弧形铝板、玻璃栏板、金属线条、金属格栅上墙，主框和塔冠被重点勾勒，对一款高端改善产品而言，诚意满满。
图纸上看，主入口大门因为场地高差的存在，归家动线由两条拾阶而上的仪式楼梯和两部电动扶梯共同构成。归家沿途配合立体景观进入大门前厅，前厅内设置接待前台，营造一种度假酒店大堂check in的归家感受。
不过，这处和当前常见主入口大门不一样的立体酒店式大堂目前还没有实体呈现。甚至，整个项目实体示范区展示范围做得还是不够多，无法给到访客户提供更多关于未来生活方式的前置体验，不得不说是一种遗憾。天恒2020年5月正式进入成都，属于成都楼市新晋崛起的新生力量。虽然一直也在进步，但局座还是希望它能再进一步，因为在产品端，这是一家重视设计，舍得投入，值得长期关注的企业。户型层面，楼王级的建面约196㎡户型采用270°转角采光观景的端厅设计。眼下，高端改善和豪华改善市场以“端厅为贵”，但是，我一直反复提醒大家，不要为了端厅而端厅。一定要结合内外部环境，结合总图布局选择户型，如果没有很好的外向视野和视距支撑，端厅就是灾难，多一个开窗面相当于多一个对视面。![]()
御湖天境的内外部环境同时满足端厅对外向视野和视距的要求，在最佳观景点位匹配端厅户型，把端厅为景观而生的属性充分发挥了出来。
包括在傲云天府，天恒也只在总图最佳点位上马了建面约189㎡端厅户型，其余高层楼栋则布局横厅户型。![]()
在我看来，御湖天境这款建面约196㎡端厅户型在设计上有三点独到之处。
端厅户型做私梯明厅入户的难度远远大于横厅户型、大于方厅户型，得益于和建面约168㎡户型拼栋设计，御湖天境实现了这个不太可能完成的任务。并且在只有11层的小高层内，配置两部电梯，让私梯独立入户更纯粹。![]()
端厅户型普遍存在玄关望穿客厅的弊端，是看重隐私性客户的抗性。御湖天境的针对处理措施是增加对景墙，既解决了视线贯穿问题，又让玄关相对独立，并且还能为背后的客厅提供与岛台互动的吧台空间，一举三得。伴随除湿通风设备升级，虽说暗卫的接受度越来越高，但部分客户对暗卫依然持抗拒态度。四房三卫户型中的客卫或次卫，往往有一间是暗卫。御湖天境通过凹槽的方式让次卧套卫生间采光，三卫得以全明，细节到位。![]()
我测算了一下：含私梯明厅在内，这版建面约196㎡户型的得房率达到了100%。经济性这一项上，没有丢分。![]()
另外，L型独立景观阳台、独立生活阳台的同时出现，值得点个赞。很多类似户型，往往会把生活阳台与L型景观阳台二合一，导致后勤区干扰LDK客餐厅区。天恒能考虑到这个细节，蛮好。担当整盘主力的建面约168户型采用方厅设计。这就是我上面提到的，天恒对于户型选择的成熟。粉丝群里的老伙计们应该知道，这两年我对方厅的推崇越来越甚。方厅的好处是客厅和餐厅分而不离，关系清晰。
图纸层面的情绪价值虽然不像端厅那么高，但一定经典好用，十年二十年不落伍。
户型亮点参考上方分析图，就不展开讲了。适合预算不够楼王户型，但又不想在居住上打折的客户。
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建面约143㎡户型请参考上面的户型平面分析。如有疑问可以在文末评论区留言，局座会一一解答。
从经营逻辑和销售逻辑两个方面讲，在北湖板块把户型面积做小，把总价门槛做低无疑是安全之道。我认为，除了政策东风借力、重点配套加速兑现、滨湖土地稀缺、用地指标优良等先天条件外，天恒这家企业在产品策略上的笃定更加值得关注。北湖这种头顶成都熊猫国际旅游度假区称号，占位主城三环，自然禀赋优良，片区低密低容的板块，显然具备承载一定高端改善产品，吸引一部分高端改善客群至此安居的能力。天恒曾在新川实践过打破片区总价天花板的千万级叠拼产品，它拿到的结果，成为后来进入新川的房企敢于把产品定位做高的重要依据，进而带动了新川升级。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
